成功的旅游地产设计

金卫钧，北京建筑设计研究院第一设计院院长

 金卫钧：

我也是建筑师，做酒店较多。旅游地产的经验是我们比较欠缺的。我们是北京建筑设计研究院，日常做的以单体建筑为主，关注城市设计，衍生有一定的规划。第一设计院主打的建筑类型是酒店。酒店和旅游地产是不可分的，有的是单个酒店，有的是整个地区必须配套。我们做的项目也分为主动和被动的。如果想在一个城市拿地，比如给它配建一个酒店。因此，我们做了很多这种类型的项目。同时，比如说几十万平米规模的项目，肯定包含酒店，以及公寓、别墅和其他旅游地产关联的项目。我们都认可这种观点：旅游地产是一个有前途的行业，这是不可否认的，或者叫做蓝海。我理解为：我们能否在蓝海中遨游，或者被海水淹没。这片“海”中有许多美丽的贝壳和传说，大家都想在其中寻找机会。五合国际具有先见之明，已经对旅游地产做了探讨。许多其他企业也意识到这种问题，细分成文化地产、文化旅游地产、养老地产。我认为地产项目只要和风景、环境沾边的，有利于人的身心健康和身体恢复，让人们逃离城市的，都可以叫做旅游地产。人们追求的都是对环境美好向往的地方。我们可以按照行业分类，也可以横切纵切分类。我认为旅游地产是一个圈子。我们和易兰合作了海南项目，以前是板块之间的联系，这种联系可以是密切或非密切的。现在，我们的联系方式发生了变化，很难发现起点在哪里，是一个连续的联系。比如说，我们去找创意公司，它的点子究竟是谁出的？到底是文化创意公司还是景观设计公司还是建筑师或业主？这个起点很难界定，有些似有若无。这个转圈上的速度取决我在座每个链环上每个节点上的推动力。景观怎样支撑整体构思？建筑应当有怎样的品质，来适应旅游地产要求？由于旅游地参涉及整个链条，我们越来越发现单兵作战不能支撑中国旅游地产。在座无论从事的是建筑或者景观，都应当共同支撑，这个旅游地产“圈”才能画得圆，速度才会快。我们才能真正在蓝海中游动起来。

从建筑设计经验来说，如果你有一个闪光点，大家可以看到。小建筑只要有一个闪光点，就能支撑这座建筑。许多小型中国建筑获奖，原因是一个优点足以支撑整个项目。对于大规模建筑，单个闪光点不足以支撑时，需要有大的思想性内容来支撑，放大到城市设计也不例外，而对于旅游地产起到了更大作用。支撑旅游地产的一定是虚的东西，即文化创意，或者大家为之共同努力的点子，这是决定旅游地产生死的重要原因。问题就是我们的智慧和思想能否支撑其地大物博的中国大地上如此众多的旅游地产。考量点就是看我们是否有足够的智慧。假如有一万个项目，是否有一万个点子去支撑，当然点子之间存在连续。旅游地产状况不好的原因是我们的智慧不够。万达成功的原因一方面是资金，另一方面是它拥有一个链条。除了它自身资源，万达还拉来主题公园、娱乐影视的高手。旅游地产背后的思想人文内涵不一定来自建筑师。我觉得建筑师在这方面有些欠缺。我们需要阿凡达之类的文化创意，别看它是虚的，如同中国的气功，虽然形虚，却有“刚”来支撑。旅游地产背后的点子是值钱的。王健林说过：只有做文化旅游时，是没有天花板的，只要我们的思想超越，是别人超越不了的。商业模式都是可以超越的，可以模仿和被模仿。如果点子越高，越不容易被追逐。文化思想这种“软”的方面其实是支撑旅游地产的关键。

第三，不管在任何地方、做什么样的旅游地产，环境的塑造都是第一位的。所有事情都只有一个目的，即提升环境品质，让身处环境中的人感到与众不同。大庆油田的王进喜曾说：有条件要上，没条件创造条件也要上。现阶段大部分旅游地产项目都是第一种，抢占了好的旅游资源，占据了海边、山脚、湖边好的环境。尽管拿到好资源，但没有实现价值最大化，用通俗的想法占有好的资源。如同开发商取得了一块原始玉石，应当找高手雕琢，以提升艺术价值，结果却在单位时间内没有找到高智慧的人和组合，把一块地草率地开发了。这对环境价值的认可还是不够。这几年旅游地产形势还行，几年后就要创造条件了。当你能自循环时，就能创造条件。拉斯维加斯给我们精神支柱，将沙漠变成绿洲。那么我们怎么不能将现有的绿洲改造得更好？总的问题是对环境的提升和塑造，让人体现自己的尊严，在一定阶段体会更多快乐，拥有更多体验。

第四，谈到整合问题，涉及到跨界的智慧。之所以王健林能做成大事业，是因为他能整合资源。比方说，你是水景高手，他是创意高手。现在社会发展得太快，很难有一个人能胜任所有工作，那他是天才。天才不易得，更多的是帅才，这种人将各种资源整合在一起，把创意联系和判断好，尽管不是自己亲历亲为，但他能正确判断。

如果要成就大事业，一定要做成整个链条。大家玩的手机游戏，消1个球得5分，消2个球得20分，消3个球得60分，当4个球连在一起时得120分。每多得一个球，不是单个相加，而是翻倍。如果能4个、5个、6个整合在一块时，就会实现自循环。当然，现实情况并非像王健林一样，投资、土地、政府的支持等等资源全部足够，形成自循环，并有时间思考，口袋里有钱。如果是等米下锅，抱着急功近利的心态，旅游地产是做不好的。产业链条的资源一定要整合起来。如果单体项目投资是二三十万，无法自循环，至少把人们共同追求的环境美好、身心愉悦都做好，至于赋予美丽的传说，比如海南天涯海角山盟海誓，并不一定比在北京的誓言更天长地久。这只是精神寄托，最基本的还是要保证，比如环境舒适。

具体而言，酒店设计关系到上游的总体规划和整体思路延伸以及下游的人的尺度、客房和环境精细化设计，我们更多地起到承上启下的作用。所有的酒店大品牌全部进入中国市场，第一轮竞争已经基本结束。第二轮中，阿曼、悦榕庄、普拉达、范思哲等品牌的精品酒店也已进入中国。酒店竞争进入了多元化态势。我们也接触了几乎所有大品牌酒店，有的是我们做设计，有的是外方做设计。酒店设计就是创造体验，让顾客有变成另一个人的体验。人吃多了油腻，必然想吃粗粮；人住在城市，必然呼唤乡村。由于人的这种特点，才产生了《私人定制》这类电影。酒店设计就是要满足人的对立一面需求。马尔代夫酒店浴缸旁边有一块玻璃，往下一看，小鱼正在游泳；突然发现客房有一个小洞，你可以从那游到大海。这些惊喜给人更好的感受。所有惊喜点连成线，线再形成面，让人停留时间更长，给人更多刺激。如果让人在酒店中停留更长时间？苏州园林是小中见大，人们在小的空间中不断绕圈。大家都多学习高尔夫球场设计。在一块方地上不断环绕，将线无限拉长。做旅游地产和酒店设计就是想方设法延长人们停留的时间。做喜来登酒店项目时，有幸和美籍泰国人BENSLEY合作，他在园林、室内、建筑方面都是高手。我很少见到集三种才能为一身的人，真是大智慧的人。我给他介绍了许多酒店，超过5万平米的他不太想做。他认为20万平米的项目一定是做房地产，因此选择了4万平米的项目，他不想浪费自己的智慧。喜来登酒店是一个大园子内嵌套了许多小园子，增加了许多层次。同易兰合作，我们也提了不少建议，在现有土地上建立尽量多的景观。有人说过，百米赛跑是在百米长度内跑得最快越好；人生是有限的时间内跑得越长越好。酒店和旅游地产是在有限的土地上延长的空间越长越好。不光是延长人停留的时间，而且要创造吸引人的地方。大家都说哈利波特和福尔摩斯厉害，其实是写这些人物的罗琳和柯南道尔厉害。项目要有足够的点来支撑，建筑师、园林师做锦上添花的空间。此外，做酒店越来越需要更多的专业支撑，包括灯光、室内、艺术陈设、水景。我个人觉得喜来登这个建筑很普通，但是它里面配套的园林可以得到一百分，室内也可以得到一百分，如果建筑各个方面都能得到这么高的分数，那么建筑师的手臂就能伸得更长。最后一个问题是市政经济度的问题，目前旅游地产存在有几大问题：一是同质化，原因是没有足够的智慧和思想去支撑它，二是质量问题，一些挂羊头卖狗肉项目，建筑质量粗制滥造，不光是旅游地产的问题，很多建筑问题都是建筑的质量问题，还有就是缺乏一些精细化的设计。

杨庆琦，这方建筑合伙人

杨庆琦：

刚聊到旅游产业链圈，经济通常是产业链圈启动的引擎，其实卫星城的规划，还有一些小城镇的特色产品，多少会跟旅游和新城的规划有一些关联。

我经常旅游，可以从一个旅游者的角度，或者说是以接触旅游地产使用者的角度来谈谈旅游地产，我没有办法真正站在政府领导的角度去推进这个事情。我观察觉得做旅游地产需要有两个方面的优势：第一，地区需要有地域特色，或者可以做地域特色的东西，2.没有地域特色的，那我们可以植入一个地域。

我们以前都专注于住宅地产，但是随着中国现代化发展，人们的生活方式有了很大的改变，以前人们在家里的时间大概是1/3,所以居住地产在国内的发展很成功，其余就是大家休闲的时间，所以大家开始着重在旅游这一块，如果你在国外有一些生活经验，或者常在国外居住，你就知道自己想干什么，现在大家都开始研究这类喜欢旅游的人群，不管是大连长白山做的滑雪度假村，还是别的地产公司做旅游地产都是为这块人群提供了这么一个场地。

我觉得旅游地产不只是这个部分，我们公司还没有像五合国际公司这样做前期的经济模型预测，测算出项目到底可以获得多少的经济效益，根据大家不同的旅游需求，政府会根据经济模型来决定投资的金额。

张洪鸣，北京金第房地产开发有限公司总建筑师

张洪鸣：

我们是一家房地产公司，但是旅游项目做得不多，今天主要是想知道做旅游地产都有哪些模式？有资源的旅游地产是什么模式？没有资源的是什么模式？去年我们和万科、新世纪合作的旅游地产就是没有资源，我们就想找一个解决的方案，所以今天我想请教大家对这方面的经验，也许能给我们一些启发。

以前提到的旅游地产，基本都是变相的产品，业主方就不靠谱，我个人认为这种变相的产品在当地还是有市场的。而且旅游地产周期很长，我们和万科在北京南四环合作的一个商业项目，到现在基本都十年时间了。

对于文化地产，我们在怀柔围绕影视基地做的一个中国影都的项目，政府也很支持，但是前景说不好，我们和设计师的考虑角度不一样，我们开放商不管做任何类型的地产，我们考虑的都是盈利问题，还有如何给股东和社会回报，用领导的一句话来说：“不创造利益的企业是不道德的”，所以不管是国企还是民企都是以盈利为目的。

我个人理解旅游地产就是：要有资源，有资源的大家都做的多，没资源的大家都没做过。另外我觉得不管是什么项目都需要有一个主题，然后就是寻找一个盈利模式，这是开发商最重要的事情，但是真正能盈利的周期非常长，比如上海万科的一个养老产业项目，那个也可以叫旅游地产，到今年为止，大概十年时间了才开始盈利，这个盈利周期很长，一般的公司耗不起。在中国这个土地市场上到底做什么产品能盈利？这个是值得大家深思的问题。

金卫钧：

现在我们还没有足够的数据支撑能够测算出中国到底能有多大容量，不管是忽悠也好还是真的文化需求也好。随着大家思想境界的提高、欣赏水平的提高或者物质文化提高，这里面量的潜能是多少，这是一个问题。大家都认为是无限的，但是实际上还是有限的，另外还有一个问题就是如果同时释放好几十家五星酒店，酒店突变了，游客没有突变，也是不行的，所以开发速度和游客数量要同步才行。