成功的旅游地产设计

徐菲，麦田景观设计总监

徐菲：

我曾经去过美国的奥兰多市，那里的主题公园云集，做得都很不错。不久前我带女儿还去了韩国首尔的乐天世界，据说它是全球最大的室内主题公园，和美国迪斯尼乐园一样被称为世界级的主题公园。我女儿很高兴，我却感觉挺没意思的，最重要的原因是我感觉它没有核心的灵魂，只是一些游乐设施，花车，小雕塑，海盗和埃及法老这样的元素，表面上看去很热闹，孩子看了也很激动，但对于我来说，这个乐园做得并不高级，也没有一个让你能记住和感动的特定的场景。

相比这个主题乐园来说，华纳和迪斯尼那样的主题公园更高级，它的主题也是根据电影人物或卡通人物来营造的，让人感觉它是有灵魂的，人们能进入一个特定的电影场景，能体验那种心灵的感受，这和进入一个纯粹的游乐设施场所是完全不一样的。

另外，我不太看好万达的文化旅游城，从我们和万达的合作过程中，我感觉万达对于文化的植入永远是非常简单粗暴的态度。比如去内蒙就要做马头琴，去了安徽大砚茶就要摆上，去南京就必须引入秦淮河，永远是简单的随便一想能想到的所谓文化“植入”。

在我看来，“文化”内涵是决定一个旅游地产项目是否能成为精品的核心因素。一个甲方可以做到把里面的所有游乐设施等硬件做得特别高档，但是如果没有人们期待或熟悉，能够融入自己情感的情景化场景的营造，也不能算是一个成功的项目，所以对于旅游地产来说文化是非常重要的。

最后再提到首尔的“乐天世界”，乐天世界是2003年经典韩剧《天国的阶梯》主要拍摄景点之一。同时也是《浪漫满屋》、《守护BOSS》等韩剧的取景地点。那里永远有人排队，是非常出名的情侣拍合影的地方。但唯一遗憾的是他们没有像迪斯尼那样的吉祥物，尤其迪斯尼每年都有源源不断的新电影出现，更多的情景营造使他们永远不落伍，是成年人和孩子都喜欢去的地方。

相比来说，我们国内的主题乐园和发达国家的主题公园有很大的差距，硬件上的距离并不明显，差距更多是表现在文化的营造上，像万达那样生硬的文化营造很难出精品。

另外，再谈谈中国旅游业未来的前景，未来肯定有很好的发展前景，尤其是养老地产是一个特别大的接近于无限大的一个市场。随着人们物质生活的日渐丰富，购买远程住宅的需求也渐渐增多。但同时也有最大的一个问题：除了海南岛，人们要如何躲避越来越严重的雾霾。如果不能躲避这样无处不在的环境问题，那无论去哪里也谈不到度假的意义。

我父母前两年在海南买了房，我去看他们，回来时发现从海口火车站到机场的通道两侧，全部都是房地产的广告。可见当地的地产优势已发挥到极致，那里所有的自然资源也都占全了，有山有海有新鲜的空气，但是对于其他省市来说，无论你有多好的资源优势，雾霾都会让度假的品质大打折扣。

所以我现在根本都不在国内旅游，如果想去海南那样的地方，不如选择泰国和菲律宾更好，反正价格上都差不多，人家还有我们完全比不了的高水准的服务。

张毅，易兰国际旅游设计院院长

张毅：

我是易兰规划设计院旅游设计分院院长张毅，主要做旅游度假类型的项目。刚才也听大家谈了很多旅游地产的好想法，鉴于因为我们做旅游度假项目的规划设计比较多，借此机会我也希望来和大家分享一下我们的经验。旅游地产是很宽泛的概念，综合了住宅、酒店、游艇、俱乐部以及商业等配套服务设施。但是我们看来，旅游地产在国内比较火爆的原因是和人民的收入水平和社会发展程度密不可分，井喷的经济发展促使人们的生活水平、出游模式和消费模式发生巨大转变，才催生了旅游地产的大发展。

旅游度假区开发正处在一个蓬勃发展的时期，特别是在国家对城市住宅宏观调控的大背景下，旅游地产正成为众多房地产开发商转型的新热点，而国内设计界对旅游度假区规划设计的理论与案例研究还处于探索阶段，从观光旅游向度假旅游的转变，最终达到农民致富、游客满意、区域进步、生态保护的综合效益，设计行业急待在理论与实践上创新、探索与提升。

我想和大家分享一些做旅游项目的经验，结合我们近期在做的关于海南的两个项目，我们称之为旅游度假“目的地”，我们做了总体规划、二级开发酒店设计、地产设计、商业设计。第一个项目在海口，依托红树林的旅游资源，海口不仅拥有阳光、沙滩、海水的“3S”资源，还拥有红树林和火山的旅游资源。我们做的是红树林旅游项目，现在正在完善细节设计，这是国内最大的红树林自然保护区。另外一个项目也是有一个热带雨林的自然保护区。在我看来，在离中心城市比较远的区位上能出现一个比较好的旅游项目，一定要依托好的资源，如果没有也要创造好的资源，这样才能有品牌效应，吸引人群。这两个项目背后是做过乌镇的团队，三亚做的景区叫做“呀诺达热带雨林”，一南一北，这两个项目都依托了非常好的资源，背后的开发商和政府着手的第一步都是如何把观光和度假结合，这样才能成为一个好的旅游地产项目。

旅游地产这类项目发展趋势，大量的同质化的中低端项目在国内已经没有市场了，市场仍然很大，但是我们要把规划、建筑、景观都做完美才能真正发展。规划要复合型，和旅游度假形态相结合，建筑要坚持特色化，园林要追求生态、舒适化的环境，这样才能真正吸引需求，才能做出成功的旅游地产。

刚才开发商朋友也提到了自己的苦恼，不能随便拿一个东西就叫旅游地产，脱离了关键元素是很难成为旅游地产的。有些城市、郊区无论是否有资源都想做旅游地产，我们可以称之为“城郊型地产”，其实很难称得上旅游地产，也很难操作。目前很多好的旅游城市对旅游地产又爱又恨，三亚前段时间出台了一些相关规范限制户型的面积不能小于80平米，对中低端的需求非常排斥，大量有限的资源被这种需求占据之后，大家只能看到一片熙熙攘攘的混乱状态。

金卫钧：

这就和长安街需要规定不能跑两三万的汽车一样，十万以下不能跑。海南都是小户型其实也挺好，很多人过去，之后居住品质会下降，不如定位就是卖给富人的大户型。

张毅：

这和三亚这个城市的承载力有关系。其实旅游地产要满足几个元素，当没有资源要自己创造资源，我们易兰的“呀诺达热带雨林”项目，整体处于内陆，没有阳光沙滩这种条件，要自己做出资源，形成了如今的“呀诺达热带雨林”景区。旅游地产项目一定要有自己的特色，我们也做了城乡统筹的酒店项目，把酒店客房和稻田结合起来，客人推开窗户可以看到人们劳作农耕的画面，只有这种有特色的项目才有在未来市场中存活的能力。居住产品在这个区域能够吸引人，刚才嘉宾谈到鹭湖国际，也是典型的旅游地产，成功一方面是自身的环境配备，一级开发占地在成都的近郊，几千亩的土地开发，中间是巨大的湖，紧邻地铁。能够在城郊做这样一个大盘，50%以上都是公园环境，所以能够成功。

旅游地产除了依托资源环境和本身设计以外，还是要扎根本地特色，叫做“就资源，二做资源”，在我看来资源包括自然资源和人文资源，如何把地方独特文化和旅游地产结合起来，这是很难的课题。背后也和开发商的实力和集团有非常大的关系，比如“呀诺达热带雨林”背后的团队，我们易兰在设计打破传统方式的规划设计理念，与开发商协商，尝试了一套新的模式：将景区、度假区与所在乡镇地区一起整体规划、共同发展，通过培训使原住民身份转变，成为景区、度假区发展的参与者和经营者，使景区生态环境面貌、乡镇经济发展水平、园区村民生活标准，随着旅游景区和度假区的发展而同步得到提升，实现同赢共生。

李伦，澳斯派克景观设计公司设计总监

李伦：

前几年我们和清华设计院成立了景观设计中心，这么多年也秉承“大景观”的设计思路，做了一些旅游的珠海、云南、海南的项目。畅言网每次组织的活动都是沙龙形式，而且是“真沙龙”，不像有些沙龙是一些“大腕”在上面讲，没有这样沟通形式。今天大家都是同事，一起来交流。大家是否有体会，中国现在特别乱，咱们也是特累，时常设计师都在处于随波逐流的状态，大家看看今天的题目，把旅游和地产两个东西放在一起，从根上就有点不对。旅游是去放松，相对在偏远的地方，地产是城里的事物，这件事说深了说虚了很有意思，前段微信上朋友聊，中国放开给公众有暴力的行业，地产是主要的。现在全国上下都在和地产较劲，很多问题都发生在根上，我们接触的大部分没做，做的也是带一点旅游色彩卖房。

现在我还是比较看好，现在政府在调整结构，改变之前唯GDP的发展模式能够放慢速度。最简单的例子，有些旅游地产是没条件也要上马。我和开发商的朋友，他们谈的基本上拿地之后如何唯利是图地把钱赚走，公共利益和长远利益他们不考虑。这是时代的发展，中国这个阶段是必经的，现在有文化有规划的意识的政府在引导，其他产业也放开，大家可以不再集中在地产领域。

什么是主题？什么是文化？我在澳洲的墨尔本带了七年，外国人的文化是周末基本是在外面，海滨沙滩，已经变成休闲的旅游。黄山德懋堂的项目很有意思，最早是当地的几个古建筑，有一定文化保护元素在其中，叫做文化地产。它里面有一个陈坎古镇，选址在风景区的边缘，深层的问题是一个是售卖的问题，每栋五六百万，其实还是为小众服务。我们现在很多人还是愿意去国外，大多数人是国外游，其次海南游。如果能够休闲在一个地方待一段时间，能够静下来，之后再回来，这种文化对于大多人像是社会主义。这群人沉下来，他的发展带动产业，文化会自然生成，现在大多数还是在做、在造，这都不应该是国有层面的发展的战略，这个时代发展是群雄纷争。包括我们做住区景观设计，在国外已经过了这个阶段了，每家都有自留地，城市里有大公园。现在国内很少有，我们基本在做助纣为虐的事情，但是我们绕不开现在这个发展阶段，所以我的思考是：我们看到了曙光，期待时机能到来，我们能够沉下心来，各个产业都得到发展。

另一方面，对于设计师要做到跨界发展，尤其是景观，基本上在最后的配合性，景观这方面要往前走，变成景观规划、景观建筑，所以这方面也是我们行业缺少的。行业中景观的、园林的知识厚度都不太够，也希望纯市场主导变成文化主导。我们是跟在开发商后，开发商是跟在政府后面，就是所谓的“官商结合”，这是中国的主流文化和官场文化，全都不对，从根本上不对所以大家只能随波逐流。这种文化太不对，这种情况下做不好事，我也没有抱怨，我们需要从不同层面来共同改善。在我们行业也有很多“大腕”，我们要推他们做领头人，具体工作不用做，让他们在行业中呼喊，建立我们的影响力，使得我们的往正确的方向走的步伐会快一些。