成功的旅游地产设计

张洪鸣：

在我们这个行业里面，第一个是对定位产品问题，第二个就是程序上法规上问题，首先需要去批手续，在一线城市如果政府手续没批下来，我们做酒店就没有办法去分割产权，只能卖使用权。不管前期规划的蓝图有多好，都必须要去办手续，最后才有可能挣钱，才能给社会创造价值，这是一个核心的问题，对设计师来说可能接触不到这个东西，对于设计师来说这个是一个作品，对开发商来说只是一个产品，开发商只要能实施达到这个品质就可以了。

郭文斐，华凯国际公司合伙人

郭文斐：

我们有个成都的项目，大概单价是八万一平米，而且一抢而空，我觉得原因是因为旅游地产的造景方面，大家不仅看的是一个单体设计，而且更多会看景观，所以我们前期在造景上面的投资是非常大，邀请了国外的团队来设计，但是利润还是很可观的。

嘉宾：

您说的是高投入高收入吗？

郭文斐：

高投入也不能太离谱，有些大师的设计费就很高，但是老百姓不一定会买单。随着最近环境的恶化，大家对生态环境的日趋重视，对景观投入都能被买家们接受。

嘉宾：

你们的项目是在成都市区还是郊区呢？

郭文斐：

我们这个项目在距离市区大概是一个小时车程的位置，项目名称叫黑珍珠，整个风景区全部是造景，走的是高端路线。

张洪鸣：

我觉得在北京除了一些顶尖的豪宅，别的豪宅哪怕它就加一万块钱的景观也卖不出去，为什么呢？因为它没有资源，在城市里面的旅游地产就缺乏卖点。

郭文斐：

对，同类型的产品比较多，竞争很大。我们在成都的好几个项目都是卖得天价了，第一可能是景观上面，第二可能是产品的差异性。

张洪鸣：

我们看过万科贵州的棠樾项目，也是很多好的资源，价格很贵，个人觉得有山有水的房子才值得购买，才是真实的绝版。

王大宇，维拓时代设计公司文旅工作室主创设计师

王大宇：

旅游涵盖的面很广，所谓的旅游地产是一个涵盖了普通的住宅，涵盖了养老，涵盖了吃喝玩乐等多个方面，是一个很难定性的定义。

什么是成功的旅游地产设计，这个是很有意思的事情，从建筑师的角度来说，这个就是他的一个作品，单纯的从一个建筑语言的作品，如果以开发商的角度说一个成功旅游地产，可能就是在运营的角度和盈利的情况来定义。

我们公司有几个很好的项目：哈尔滨的万达贸项目、西双版纳和首创合作的一个项目，还有我们在海南采用航天主题围绕发射基地做的一个旅游地产。通过建筑师的角度来说旅游地产，还是需要从比较小的地方着手，研究旅游地产和普通住宅有什么不同的地方，包括人和身心的感受；有的地区的环境很好，有资源去做，而一些周边的资源没有那么好，这种项目可以借助于一个很大的主题，然后围绕这个主题做的一个大的规划和设计，用这种模式支撑这个旅游地产。对于如果做出成功的旅游地产，我们还处于摸索的状态。

佟晓威，中旭建筑设计院数字化中心主任

佟晓威：

我们做旅游地产比较“被动”，都是开发商来找我们，让我们做规划设计。从接触旅游地产的经验来说，我感觉旅游地产从本质上说也还是地产，目的不是为了旅游，还是要做地产，卖房子。

从我们接触的甲方来说，也都是以做旅游的名义来卖房子的想法。我们问开发商，搞这种地产开发是想自持物业，还是想挣快钱、卖房子，开发商说是后者。尤其一些开发商在大城市拿不到地，小城市拿地相对容易，而且以旅游地产的名义更方便炒作卖房。从赢利角度来说，开发普通住宅的赢利率也比开发旅游地产的赢利率低。

以前，有开发商打出简单粗暴的地产广告，广告词只有一句话“项目位于二环里，距三环多少距离”。在那个时代，房地产项目只要位置好，就基本上给自己定了价。旅游地产的驱动力基本也是如此，贴上旅游地产的标签，更利于炒热房子。

再从和国外公司合作的经验来说，我们跟韩国公司接触得比较多，在首尔的周边，他们也在做主题乐园，有一些项目的开发理念很好，如果能做成，不仅会吸引韩国国内的人，也会吸引中国和日本的游客，比如他们和电影公司漫威合作开发的蜘蛛侠主题乐园，和电影结合起来，在周边一边搞商业开发。

另外，韩国最大的国营电视KBS电视台也在重庆推出了电视直播秀的主题概念，给他们做策划的是韩国版《爸爸去哪儿》的主创。这已经有足够多的活力和吸引力，能够带动周边的地产开发。

另外，我有一个朋友在做海岛基金，在南太平洋搞海岛开发。我问他：你也做旅游地产？他说不是，搞海岛开发挺难的。我说那你们做什么，他说在那里做赌场。实际上，我认为旅游地产最核心的问题也还是怎么把“旅游”这两个字做好，怎么让人们因为“旅游”而能聚拢在这里。很多开发商拿到的地块，其实旅游资源都不是特别好，那么，在我们力所能及的范围内，怎么邦甲方把旅游这两个字做好是很核心的问题。

也有甲方问我们，“我知道你们公司的技术和服务都不错，但你得先告诉我，我拿到这块地之后应该干什么，怎么做。”我心想：这事不是应该由你来告诉我么。但甲方说：“你是专家，你得先搞明白，我只负责把这个地块的周边条件告诉你，你来告诉我在这个地块里做什么产品能卖得好”。

后来才发现，其实有很多甲方都是这样，根本想都没想明白就来做旅游地产这件事，这也某种程度上也要求我们作为设计公司不能只简单做建筑设计的事儿，还要向前看，要延伸到项目前期的项目策划和市场趋势分析上。

相比来说，在旅游地产里，景观和建筑都很重要，同时也要有娱乐产业，在这方面还得请专业的人参与进来。最后发现，做旅游地产，得有一个内容庞大包括不同专业的团队，其中景观规划和建筑设计还相对比较好做，比较困难的是怎么跟那些策划公司的人配合，怎么把他们的想法落地。

综合来看，旅游地产和一般的地产项目相比，需要引入更多的资源，从团队上说也更庞大，如果不进行资源整合，很多难题会回答不了。

彭小虎，良筑国际设计总监

彭小虎：

我们前年刚刚进入旅游地产领域，一个甲方拿到一个地块，他很信任我们，当时我们没有任何旅游地产的项目经验，他就说给你们就做吧。从那时开始，到现在我们已经做了九个和旅游相关的项目，其中有几千亩的大项目，也有十公顷的小项目。我们服务的客户也是小开发商，项目基本都在二线城市，而且都没有非常优质的景观资源。所以我们要做的第一件事是做概念规划，主要是帮开发商“低价拿地”。

一开始，开发商说：“我也不知道我想做什么，你就看着做吧”。那我们怎么办？我们就把旅游地产所能想到的卖点都放进去，从景观、文化到商业休闲，从主题乐园到养生养老，把所有我们能想到的这些元素都放进去。做这种所谓的旅游地产，也必须和政府打交道，最后我们去跟政府说我们要做这个，从县政府到市政府领导听了汇报都很高兴。

把所有这些元素放进去后，我们也会担心开发商能不能真正支撑这些项目内容；因为里面除了地产，旅游休闲那些内容大部份都是要赔钱的。所以旅游地产，通常情况下是以地产挣钱，旅游负责喊口号。包括万达的青岛东方影都和西双版纳项目也都是这样。

我们接触的一些大开发商，对他们来说，目标都很简单，想办法便宜拿地，做一期房地产必须能挣到钱，再接着做其他的更好，但至少不能亏本。

我们也有一句话，“以文化为灵魂，以项目为载体”，其实，相比旅游，政府更喜欢谈产业，他们也知道旅游是忽悠。现在城市产业转型也是政府关心的话题，比如潍坊，我们可以把它做成“中国画”的产业基地，有了产业在里面，旅游地产就能留住人，能让人们生活和工作在这里，聚集在这里。而如果仅仅只做旅游，除了旅游没有别的产业，还是留不住人。旅游地产最初可以用旅游把项目带起来，但真正想把项目做活，还得有产业的支撑。

对开发商来说，他们知道自己做旅游是为了骗地，但开发商尽管这么想，他也明白旅游将会是未来的发展趋势，一些开发商已经成立了旅游文化公司，开始真正在考虑做这方面的事情。