成功的旅游地产设计

张天乐，北京金第房地产开发有限公司设计部经理

 张天乐：

我们从房地产开发商的角度考虑旅游地产，更多的是从开发的角度谈，各位设计师的角度，做旅游地产考虑的是如何做出一个完美的作品，不是这个作品今后的盈利问题。在我看来，我也去了很多地方，看了一些旅游项目，我觉得中国现在更多做旅游地产还是在做住宅，不论是从政府拿地，做旅游地产配住宅，平衡资金，不是做住宅的用地，作为旅游的用地和开发商们，更多想的是做成住宅来卖，并不是为旅游来做一种产业。在国外旅游地产和国内不同，针对的客群是什么人，大多数人不会再旅游景点买一栋房子，国内集中区域基本在市中心，不像在国外。我也曾在墨尔本住过两年，这是一个发散型城市，每个区域都有独自的服务体系，每个景点旁边都有人在生活。

国内和国外发展趋势不同，大连、秦皇岛、杭州等地，我们正常工作的人，在那边可能只是度假，并不是长期在那里生活。在旅游区做旅游地产在开发商更难一些，更多和养老等元素结合在一起。上周去杭州文化村，那是一片山，开发商造了一座城，配套齐备完善。我们周末去想去吃饭，饭店排队，但是实际上这个项目已经十年，实际上受益微乎其微。如果万科重新拿这块地，肯定不会做文化旅游地产，开发商更多会重视现金流，从征政府那里以最低的价格拿地，以最短的时间把我们项目销售出去。所以，国内做旅游地产还是任重道远，只是从设计角度考虑有限，还是要结合政策和资金方面考虑。

宋祎林，大地风景旅游综合体与旅游地产规划设计院院长

宋祎琳：

我接触了很多项目和开发商，知道的是文化旅游项目不赚钱，我也很同情中国的“被绑架”的设计师，他们很痛苦。我更多是解决项目前期的问题，这个旅游项目命题给我们，我要干什么？人从哪里来？解决前期产品的市场战略，运营模式、业态等问题。我对于客户的认识分三类，一类是政府客户，不会花太大的力气为他们做项目，反正也不会落地，是为了骗一点规划费，项目就是一个省长提出我要向南发展，发展旅游产业，这种客户就用力气非常少，每次评审过就好。第二，本身就是做地产的开发商来做旅游地产，我也不是特别尊重，旅游地产就是地产，不要说自己搞旅游，他们都不考虑后期运营，不考虑自己持有，没有考虑企业的竞争力。

之所以这几年旅游地产这么火爆，前几年地产行业发展特别好，大家都在羡慕地产商。城市的住宅用地被一些最初的地产商已经开发的所剩不多，一些转型做地产的企业就瞄准了旅游地产，在偏远的、资源好一点的地方投资，所有落脚点都在“地产”上，没有落在“旅游”上。第二方面的原因，购置旅游地产的人群出发点就是错的，因为他既不是国外的分时度假，也不是分权度假，所有人买房子是为了投机和投资。前几年海南很火，大家觉得旅游地产是可以保值升值的，但实际上大家不知道，我不明白为什么在山东威海、胶州、莱州湾等地方做旅游地产，想着能够会长期经营和盈利这是很滑稽的事情。

全民还没有觉醒，大家没有认识到度假不是这样的，但是中国人有个坏的习惯，如果没有产权只有使用权就会觉得不可靠，中国人缺少信任感，不信任政府和开发商，也不喜欢媒体，不知道媒体会倒戈到哪一边。所以中国人只信任自己的钱买到一个实在的东西，如果将来要拆除我还可做钉子户。第三类业主是我非常尊敬的，他们现在正在努力转型，也是一些认真做事情的企业，他们真正找到了自己企业的灵魂。比如宋城，他们起家于影视产业，复制了各个朝代的千古情主题公园，在这个过程中，他们找到了自己企业真正要做的事情。另外，华强集团、海昌集团等企业在这方面做得也是很好的。

张洪鸣：

我觉得旅游地产如果用心去做一定是赚钱的，但是我们很多时候所处的角度和立场和其他国家不同，开发商很多时候也是被逼无奈的。比如我们之前出差，看到绿城在杭州的一个高端项目，他们之所以做高端，是因为拿地成本很高，即使是做小户型，普通老百姓也是无力购买的，做成豪宅最起码还会有些客户。

宋祎林：

我们国家的旅游群体还是很庞大的，甚至一些二三线城市的郊区景点也会有人去。

张洪鸣：

你讲的仅仅是旅游，但是我们现在谈的是旅游地产，“旅游”两个字只是“地产”的定语，既然是地产，就要盈利。大家都希望能做一个唯美的作品，但很多现实条件不允许。

张倩，大地风景旅游综合体与旅游地产规划设计院副院长

张倩：

在座的朋友们大多数都是设计专业出身，我以前在外资院工作的时候，发现他们有80%的工作都与概念规划有关，概念规划实际上就是解决问题的总体思路，但是离开了这张概念的规划图，我仿佛就什么也不会做了。于是我来到现在的公司工作，这也让我对旅游地产有了更深的认识。实际上我们现在所说的旅游地产更准确的应该称为度假地产，而现在真正能够在这一领域盈利的企业确实很少。但是这个问题怎么解决呢？可能对于开发商而言，只是做那些挣钱的事情就好了，对于设计师而言，可能会觉得把旅游的层面交给策划人去做，我们只做好设计部分就好了。但是在这个互联网的时代，我们应该联合起来做一个真真正正的作品，把项目的各个功能进行细分，然后再结合在一起。比如在景观方面做得好的公司就只做旅游地产中的景观，在酒店方面做得好的公司就只做里面的酒店项目，那些大而全的公司是不利于做好项目所有环节的。所以，我们每个公司都要找到自己的定位，发展自己的专长。然后，在整个项目的操作过程中，再由项目业主的负责人将各个环节整合到一起。做整合的人不需要做其他工作，只要深入了解每个公司、每个人的特点，然后把大家很好地结合在一起就可以了。

佟晓威：

国外在整合这方面做得比较好，建筑、结构、机电等各个专业都是独立的。我以前在诺曼福斯特事务所工作，他们以前都是建筑专业，但是近两年已经发展到全专业了。之所以这样，是因为如果一个企业做得过于专业化，就会压缩企业的利润。福斯特事务所之所以以前能够做到专业化，是因为当时他们做的项目都是高大上的项目，设计周期很长。但是随着全球经济的发展，他们已经很难接到这样的项目了，所以只能向一些相对落后的国家和地区发展，这样就会面临很多的成本压力，之前的那种模式也就明显不符合发展要求了，于是开始进行多专业的整合。实际上国内以前也曾经讨论过资源整合的问题，但是由于国内企业的信誉度等方面的问题始终没有实现。

张倩：

因为现在这个时代和以前已经不同了，必须要有一个整合的过程。比如在2000年左右的时候很少有景观设计这个专业，但是随着行业的发展，很多以前做家装、做环艺的人纷纷转战景观设计行业。于是，这个行业的企业也会越来越多，这就需要进一步整合。再比如，五粮液根本不生产自己的瓶盖，也不生产自己的标签，这就是行业发展到一定阶段的结果，肯定会有一个细分的。

李伦：

清华大学现在成立了一个人居集团，目标是要作为城市的营造商，“各路人马”都已经配备齐全了，如果城市要建立新区，那么他们整套班子就可以进行总承包。而对于其中的每个小集体而言，又是在分别走专业化的路线。

张洪鸣：

就像开发商一样，只是负责拿地就可以了，建筑设计找设计院、工程施工找总包商、销售找顾问公司，这就是一个很好的资源整合。

幕落

嘉宾合影