工程造价——全过程成本控制

讨论气氛热烈

畅言网编辑：

葛工、杨工你们做造价的时候经常会出这种问题吗？

葛亮：

我们一般是这样的先签订一个闭口合同，签订以后如果施工或者设计产生变更，报修正。以后就严格按照合同价加上这个修正。闭口合同就是指总价包干，招标的投资不发生变化的话就没有造价变更，如果投资发生变化，增加或者减少，我就报修正。

向金荣：

业主经常会赖账。

何佳培：

施工单位在施工的过程及时把手续办好。

向金荣：

你们说的施工单位可能就是小项目施工单位，像我们做总承包，我们和业主都是签订闭口合同。我们签闭口合同肯定是初步就定了。

裴爱红：

这有两个概念，设计变更这个是绝对能计算到的，真正算不到的量是现场当中在图纸上很难核算到的。

林华：

我说的地级处理变更和范围的变更，要先了解项目性质是什么，要是业主和施工单位签的是单价合同，那材料价格高了，总价合同一般是做不了的，风险很大。

葛亮：

另一个风险就是人工、材料的成本增长很快，尤其是钢材，价格浮动很大，一般在5%左右，其他材料的价格浮动相对小一些。

杨树梅：

其实前段时间一直提到的最低中标价问题，一旦造价高一点的话，很可能就无法中标。

葛亮：

上次我们在衡山路这个地区考察一个凯德置地的项目，开始的时候以低价中标进入了，但在施工阶段就要增加2000多万元的工程款，对此，甲方肯定是不愿意的，后来就因此而停工了。

郭丽华：

实际上如果合同写得很详细的话，就不会出现这样的问题了，因为还是要以合同约定为主。

杨树梅：

虽然有时候合同是有约定的，但在实际操作过程中，施工单位还是会和我们纠缠，比如消极怠工之类的情况也会发生。

郭丽华：

这就是人情方面的问题，也是比较容易解决的，如果在前期没有做好这方面的工作，后期是无法开展的。

林华：

比如我们做陆家嘴的项目，外资部分由利比投资咨询公司来做，内资的部分由我们来做。甲方要求我们要向利比看齐，然后再把利比的那些文字改成我们中国人看得懂的文字，现在当然已经很成熟了，但是我觉得他们的那套包干的体系是很好的，到最后的预估结算和最后真正的结算确实相差无几。

葛亮：

但是他们也有问题，他们的合同是严重偏向业主的。

林华：

我们的前期工作量是很大的，需要三轮询标。有些技术询得不是很突出的时候，如果在设计阶段控制不了，那么在预算超出很多的时候，就会强压设计，降低所有的设计标准，这就等于将原来的设计全部推翻重来一次。

郭丽华：

但是施工图也是要看哪家出的，比如现代院、同济院的施工图质量肯定是很好的。

何佳培：

除了设计院之外，也要看业主给的工期。实际上控制总造价的关键环节就在设计环节，方案确定以后，接下来的成本基本也就可以确定了。

郭丽华：

对于业主而言，有些钱确实是需要花的。尤其是设计费，多投入一些、设计得好一些，接下来可能会节约上千万的成本。其实有时候的设计并不是设计师真正设计的，可能会是业主某位领导的想法。

林华：

2000年的时候，我在做松江大学城项目，当时他们的领导出国走了一圈，发现国外学校的一些铭牌看起来很气派，所以他们也想模仿。那个时候我们还没有超投资的概念，于是我们就按照领导的意思做了，结果成本增加了1500万。虽然看上去很好，但最后超投资之后审计局还是过来质问我们，算来算去就是因为领导的一句话，就增加了这么多的投资。

其实我们可以和业主签署一份约定，因为他们领导的思路改变而导致的成本增加，我们是不会负责的，如果他们可以承担责任，设计师完全可以按照他们的思路出图。

柳青：

我们现在所谓的限额设计，实际上并不是真正的限额设计，实际上是有一个回转空间的。比如我们在新疆的一个商业项目，他们给我的主体成本签到1500元一平方米，而且包括地下室。当我们看到这个合同后觉得很困惑，因为没有专业的人员在场，所以签完之后确实很让人不可思议。合同签订之后，违约条款已经明确规定超出一定的成本我们会承担相应的责任。但是没有办法，我们只能开始做，在这个过程中，我们发现成本已经到了1700元了，于是就开始修改，比如他们建议在某个地方可以不进行初装修，某个地方可以减一些保温材料。所以这些东西是非常不规范的。

郭丽华：

新疆当地的人工成本也很高，所以他们会把人工成本均摊到一年中。

何佳培：

而且材料从我们这里运到新疆的运输费用也很高。

杨树梅：

限指标，但是金额他们也会限制。

嘉宾：

限金额是不是在审图阶段就会有修改？

柳青：

有这样的情况，比如我们在云南设计了一个异型别墅项目，在审图的时候非要我们改成框架结构，但是做成框架结构在那边是很浪费成本的。后来计算含钢量的时候，我们算出的结果是每平米90公斤，而甲方算出来的结果是120公斤。所以后来因此把合同终止了。

齐克：

这种事情我觉得需要双方都比较专业才能做好。

何佳培：

这样的问题可能是出在经营人员那里，像我们单位遇到这种事情时，首先要咨询一下造价部门，他们在签约的时候，含钢量基本上是按照国家规定的，但是有时候也会有甲方限制含钢量，在这个时候经营人员如果不明白就必须来咨询我们造价部门，由我们给他们一个指标，然后再给他们一个提醒，到初步设计阶段超标的时候再去找设计部门，要么调结构，要么就在向甲方汇报的时候询问具体的解决方法。

柳青：

但是对我们而言，每年还要必须满足一定的合同额，总院会给我们下达一定的指标，所以我们部门也会有一定产值的压力。

裴爱红：

现在感觉最难的就是时间太短，其他的各个环节我觉得是可以在制度上进行规范、改进的。

葛亮：

施工单位的招标都是很急的，基本都是在过年的时候、节日的时候。后来我到房地产公司后发现，这种情况的原因是在报批后的几个月时间内，必须要把施工许可证办好。

杨树梅：

国家审批项目的时间大概是每年的下半年。

葛亮：

对，一般都是春节之前发标书，春节以后投标，所以施工单位经常都是在春节、国庆期间加班，因为项目在春节以后要开工。

何佳培：

开发商也是有销售时间的，可能从设计、施工阶段的时间都要压缩。到最后施工单位拼命地赶周期，所以施工成本肯定会增加。而且，设计周期压缩得很短，也很难保证不出现错误，出错之后就会返工，返工就又意味着浪费成本。

郭丽华：

因为房地产的投资太大了，所以开发商肯定会考虑资金链的问题。成本控制说起来是有很多办法，但是在实际操作过程中确实会有很多问题。所以在最后做选择的时候，可能还是会以进度为主。

嘉宾合影