中国经过了改革开放之后大概30年的发展，会迎来商业地产的新时代，这是现在政府、开发商讨论的一个问题，既然是新时代，我们从那个方面来看呢？首先是新的政府对城镇化建设提出了一个非常明确的方向，包括李克强总理他在90年代的时候就提出了这么一个方向，目前，城镇化的建设，对于商业地产起到了很大的一个促进和发展作用。首先从改革开放国内的城镇化速度来看，我们和国外的相关数据统计来看，我们看到目前新时代一个新的特点。在中国建筑初期的时候，中国城镇化率只有10%左右，在整个文化大革命时代10年左右，只有1%的增长点，正确的城镇化增长实际上是在改革开放之后，从图表上可以看出来，基本上增长速度在1%左右。在城市规划里面方面，对城镇化的曲线也是城市发展的综合出来的，基本上它定理了城镇化的一个绿地，20%—30是一个启始作用，而中间过程是一个大量的加速期。刚刚提到中国在建国初期的时候只有10%，连起始阶段都没有达到。对比一些典型的在19世纪、20世纪主要的一些发达国家的过程，我们可以看出一些特点。在英国还是资本主义国家，整个的城市化，包括工业时代的发展，一个重大的发明，都是在这个时代产生的。它的城镇化阶段也是在摸索阶段和探索的阶段。

所以可以看出来，整个英国的城镇化速度相对来说是比较平缓的曲线，它与重大工业革命的结点是相匹配的。从20%—80%的阶段是基本上用了100年的时间，平均的速度在0.4%，相比后面的我们可以看到一些案例，它是比较平缓的。韩国和日本的分析，韩国和日本它实际上从20%—80%的阶段，可以看到它速度明显地加速。比如说韩国在达到了2%的速度，而其他的国家在1%—1.5%。日本可以看出来它的曲线更为陡峭，最高速度发展的时候在1951—1955年的时候达到3.8%，因为现在的城镇化，包括前一时间我们参加的城镇化讨论很多人都知道，现在的速度过高了，我觉得这个还是需要一个学术的探讨。但是中国的发展速度和日本和韩国相比是比较缓和的。包括人口、地区也好都有一定的可比性。

所以说，从整个的数据来看，它是一个大的发展趋势，在中国的城市报告里面未来的城镇化率达到70%，每一个1.1%点，这是一个非常大的人口。对于商业地产的发展来说，前面各位嘉宾也提到主要是人的因素，城镇化增速是一个非常重大的背景，即使是每年1%也有70%的增长点。第二、刚才谈到了人的基数的变化，第三个就谈到了量的变化，前面谈到了人，人数每年是1300万的数量，第二、商业它本身有一个发展期，中国整个的发展在世界的发展规律，包括整个发达国家也好，它的商业地产经过了一个成长期、缓和期和成熟期。比如说美国的导入期大概在战后，日本在60年代，中国的是在改革开放之后。这些导入期实际上是前面是释放了1300万的人口，这些导入期的人口，这个跟人的消费力度相关的，1300万是不是都具有消费力这是一个问号。所以说，在商业地产里面有一个很重要的特点，也就是说我实际具有消费力的这些人，才能够真正地诞生一个新时代。和日本相比，日本大量的消费是从战后阶段，然后真正到20—30岁阶段形成了一个大的消费，这个是跟人口的总的经济发展是相关的。也就是说社会在发展，人口大发展之后，它的消费力也提高之后，它是为整个地产的进步新发展提供了一个良好的基础。从这个图表上可以看出来，中国大批量的消费是从改革开放之后。这个图表是蛮有意思的，这个是日本1980年的人口的金字塔，实际上在这个位置30岁左右的年龄段，实际上它是最好的一个消费群，它的消费群对应着前面的商业成熟期。这是2011年的金字塔，可以看到它现在的文化，主要的区别是在60岁，主要的消费群体是20—30岁，这个跟日本的整个经济状况产生了蛮有意思的一个联系。

前面谈了一下日本，从中国目前的人口发展也可以看出来，中国目前实际上在40—20岁的金字塔，实际上是最多的，这也是同时改革开放30年之后，它的消费力，它的基础是非常的旺盛的。所以在这些基础下，每年1%的城镇化人口，第二、在整个中国经济不断发展的情况下，新一代的人，主要消费群体的成长起来，实际上对整个的商业地产起到了一个巨大的支撑作用。这个是美国的表，它的人口状况从出生到现在非常的平稳。同时也可以看出来，发达国家和发展中国家的一个区别。这个图表实际上非常有意思，图表中可以看到很多社会现象，也可以看到在整个社会中，经济发展与人口的关系。这个数据是也正在分析的，因为目前中国的商业地产很多人说处于饱和了，这个是与日本、美国做了一个测算。包括购物中心的定义，可以看出来中国的购物中心是明显偏少的，根据2012年上海的购物中心数，它的指标只有78个，而对于上海这么大的一个城市它是明显偏少的。前面是它的背景，一个是人的基数背景，第二是人的消费力的背景，第三块是一个大的消费背景，就是人均GDP，它是跟人的消费有关系的，它的走向是这样的，有非常重要的一个指导性作用。根据国际上多年的一个发展和分析，人均一万美元的时候进入了高速发展的时期。中国群众的GDP增长大概是6000美金，而上海、天津、北京人均GDP到13000美金左右。主要的城市比如说辽宁、江苏、浙江、广东它的人率GDP都到7000美元左右。无论是人均还是GDP来看，商业地产是一个比较好的机遇期也是一个发展期。

二、商业地产的新时代，我们既然谈到新时代，为什么以前是什么样子的？现在发展的趋势是什么？对于大型商业在之前是一个单一的地块单一的功能，为什么会需要做成一个城市综合体？实际上对于我们原有的一些生产模式，或者一些商业可以做一点建议。原来这些商场受到了一些冲击，包括一些电商的冲击，包括它没有特色，它是非常的单一它里面没有空间，就像一个百货店的形式。而且它没有满足人们的体验，比如说这栋楼，以前的百货店、商店也好，你做得再好也是处于一个非常糟糕的环境中。在这种情况下，你不可避免就是传统商业的设施受周边的环境制约，在这种情况下，人的体验会受到很大的制约，甚至会受到很大的影响。而且多地块，每个开发商不同的想法，对整个区域的资源，整个的空间形态，包括整个综合的利用都没法形成共享，这个设计带来了，比如说以前在单块地块里面做的时候缺乏一个总体的设计，在现在时代的背景下是一个非常不利的情况。实际上很多理念商业都不是卖出来的。前面谈到了单个的功能，地块，慢慢地随着现代城市的发展，在最短的时间2008年成都和广州就提出了城市综合体的概念，现在整个国家，包括也是从西方的发展过程引进来的，城市综合体已经成为一个现代城市的定位。城市综合体实际上是我们经常给它富裕一个名称叫做PSK，它里面有酒店，这对整个城市走合体的一个大致定位。比如说酒店到到底几星级，这都是一个确定的方向。之前城市规划理论，办公区和城市区要分开，在美国也好，欧洲也好，都会产生很多的问题，现在慢慢随着城市的发展，发达国家城市的问题，实际上随着城市的发展纠正了，慢慢的，也可以跳过这些阶段而这个城市综合体，正是原有的一些城市功能的业态，它起到了一个互补的作用。

现在的城市发展密度越来越高，对于空间的要求不一样的，比如说商业它可能尽量在越低，这样它的商业价值越大。但是对酒店不一样，酒店需要的是环境，需要很好的一个视野。现在因为中国国内有一个法规的限制，因为地下室不计入容积率，所以现在的车库都是放在地下车库，这个是由法规带来的给设计上的一个改变。比如说深圳的车库，对整个人流的拉动，对空间的影响会产生一个很大的变化。那么在今后的政府层面各项的法规肯定会做一个调整和修整，这应该是一个方向，容积率的计容方式肯定会引起一个变更。这个变更实际上是对不同的业态，不同维度的一个方面。实际上，在70年代，80年代，那时候人还是以温饱为主的，但是进入90年代，进入2010年之后，包括80后、90后慢慢成为的主力军，他们的社会需求不一样了，他们从最早的温饱状况衍生出了很大的需求，那就是人的需求，人的需求在城市中需要多的一个需求。所以说，在这里面，实际上它有多种液态，包括办公、酒店公寓，还有后面说到的文化性质的，旅游性质功能的综合，这些都属于综合体的一面，它可以满足人性的需求。目前我们做了很多的项目也有所体现，这是我们在武汉做的一个项目，实际上它是通过大型的一些公寓、商业、酒店形成一个整体的氛围，这些氛围对城市的管理者，实际上也是很重要的，目前中国经过了二三十年的发展，很多城市建设非常快，但是很多的城市都缺乏一个规划，那么他就需要一个大型的开发商来做。比如说有些先放在一边，比如说像万达，对于政府来说非常喜欢，至于万达的发展方向有很多的探讨，因为万达对于新区也好，或者对于老区的改造也好，它实际把上把城市综合体引进来之后，他自己形成了一套体系，这套体系非常完善，人在里面行走的时候，形成了大量的体验，因为它足够大，同时因为这些城市综合体对老区的贡献或者周边的价值贡献产生了巨大的提升，实际上这跟政府的需求是相温和的。

前面是谈到了人方面的，还有谈到了开发商层面。大家看到这个地块从单一地块到复合模块，项目的运作以前从3万平米，5万平米，现在是50—100万的平米，开发的基地是50万平米，但是现在都是1平方公里的开发商他整个来开发。对于现在的情况，开发商这个层次来说，它实际上对于融资，资金投入也好，都是不可避免的一个业态组合。所以这一块实际上就是城市综合体从人需求的角度，还有从政府本身对旧城改造，对经济的拉动都是契合了时代的特点。

对于城市规划体系我们经常在探讨，中国的一个现象就是只要产生一个东西觉得好以后就会一窝蜂而上，2008年杭州提出了一个综合体建筑，2012年成都再建288个，2013年桂林要建180个，但是实际上每个城市都有一个自己的规划，但是这个实际上也形成了很多业界的争论，城市综合体是不是接下来都在做了，那么如果都做的话会不会死掉。从设计层面包括我们后面看到的，就是这个路在何方。关键从设计的角度也好，从城市综合体的方向来看一下，首先要分析一下新思维，新的人的想法是什么，这样才能落实到新的房地产商业地产的设计，首先中国的商业是吃吹来的，中国有一个特点就是面食为天，大家可以看到很多地方都有吃的地方。包括像万达广场，以前可能餐饮的比例占到32%，最近在  规划希望能够拿出更多的比例来做  规划。在整个的城市里面，电商对整个商业的冲击，我们分析下来还是片面的，因为电商它只是对固定化的器械有一定的控制，但是吃喝玩乐是没有办法控制的。这个是我们做的一个项目，他们以前不仅仅做一个商业，做一个办公，在这个过程中，因为中国在近30年的持续发展过程中，人都感到很浮躁，这种需求会在心地慢慢地泛出来，我需要那些体验，需要那些是静下来做的事情，感受一点更有意思的事情。所以现在我们碰到一些项目里面，它包括把剧院，包括把博物馆，他也放在一个综合体里面来做，这里面实际上就起到了一个文化渗透优点。刚才提到的城市综合体，全国大发展的情况下，你如何标新立异也好，这个是成都的一个项目，它是一个最大的单体，它里面做了很大的娱乐，这个跟美国、国外很多项目是一样的也就是说商业你要做好，就把人吸引过来，人吸引过来就要满足更多的需求，有吃喝玩乐方面的，也有其他方面的需求。比如说拉斯维加斯，他首先要把人吸引过来，人吸引过来之会长时间地来游玩。那么从设计的角度来看说在思考这个问题。

从前面的整体背景分析，综合体的分析状况，基本上总结下来有几个特点，一般都是面积非常大，包括商业办公、酒店、第二、它是一个区域和标性的建筑，而且它的高面积的节约性。另外从综合体来看，它的交通非常的方便，这样就决定了它的整个设计是不是能够比较有效地满足各个功能使用的特点。商业、办公、酒店也好，对每个位置都有不同的平分价值。有的位置使用商业，有的位置使用做酒店，这是对土地使用的一个均衡性的判断。另外，在设计、空间完整方面这是以前的商业是无法做到的，包括在空间形态，包括在地下交通的形态，包括在功能的设置比例等方面，都可以做到。因为在这种情况下，实际上对新的商业地产，它会产生新的利好点，这个利好点他就可以控制很多他自己想要的东西，这些体验可以比较完整，慢慢地它会对周边的腐蚀性产生一个巨大的升值潜力。因为它本身的特点，它实际上需要一个多专项的技术支撑，前面谈到的这些是背景，这个实际上就是设计的要求。多元实际上它涉及到多功能，各种功能的一种组合，而且它是聚合在一起的，可以发生很多的积聚效应产生的。这个对设计来讲产生了一个要求。因为它有多变的组合，比如说有商业、办公、酒店、剧院、会展、有各种各样的功能，对于这种功能，它就要求必须在各方面都有一个比较强的势力才能应对城市新的商业地产的发展。而且单项的势力有一个整合的要求，因为并不是说我会做酒店，另外一家会做办公拼在一起就可以了，包括地产空间的一个设计能力。

三、前面一个背景需求，设计院也做了大量的探索和跟进，接下来我们对这一块的组织也有一个分析。对于城市的综合体，在设计过程中我们也有项目的一个团队，对于单元的和多边的，对于商业酒店和交通建筑，这一块是单一类型的建筑，但是这一块每一个建筑，都有一个专业化的团队在组织，对于整个的整合，通过项目的整合，能够打造一个比较好的多变设计能力。另外，各个构架设计。比如说我们可以提供超层的大量设计，这个是对于酒店文化类，办公类的设计，对于商业地产的大量的实际案例，这些案例支撑了我们对城市综合体今后的发展，我们现在做了大量的城市综合体的地产，在这些过程中，下面一些案例蛮有意思的，探讨了新的地产下面各种类型的一个方向。由于时间关系简单地说一下，这个是在天津的，整个开发达到160万平方公里它里面包括酒店、办公，包括整个开发的要求，实际上都是一个联在的因素它是一个系统的整合。这个是深圳的珠海沿街香港、澳门和人工岛上的交通枢纽，它上面有娱乐、观光，整个岛是人工岛搭出来的。这个区域实际上也概括了整个的城市综合体，那么它如何整合大量的交通设置，这个在设计中是非常重要的一点。第三个案例是在上海世博会的一个设计，这个设计是正在实施中，整个地块是14个地块，整个都是世博的开发，上面的楼都是这样盖的，如何使整个区域不是一栋楼一栋来设计，它下面全都是公共停车位置，下面是一个各个区域，整个能源体系是设在公共区域下面，起到了一个很大的整合作用。在产权管理和运营管理上产生了一个很大的沟通，这也不是一个单一个体可以做的事情，它不光是一个单方面的设计，它实际上是一个方方面面的设计。这是我们在上海红桥商务区做的一个项目，这个区域它是一个绿色的办公区域，这是一个主题性的展示，综合体它是有特点的，它没有特点是很难做到生存的效果。

前面谈到了文化性的需求，这个设计就是一个剧院，它把人文的需求反映在综合体里面，这谈到了一个会展的设计，它是目前最大的一个商业会展，它在二号航站楼的旁边，它有多功能的会展综合体，它也有商业，也有酒店，也有宾馆，各种各样的功能组合在一起产生了商业的综合体，产生了办公的综合体，也产生了交通类的综合体。对于综合体里面整个的经济，包括前面谈到的成本各方面，这个实际上是需要大量的技术支撑，大量的支撑，我们在整个的项目过程里面，我们在天津为一个余家铺里面做了一个大量的设计，在技术层面也体现了对成本节约的技术性。总后做一个总结，随着城镇环境进程，我相信中国必将进入一个新的时代，从人均的数据分析也好，我们始终关注商业地产的新转型，新思路和新对策。我们希望同在座的所有开发商，还有跟各位设计界的朋友关注商业地产的发展，也秉承华东的理念，敬业的企业精神，携手各位共同走进商业地产的新时代。