新天地作为近几年上海最出名的时尚地标，一直是上海对外交流的名片。新天地的商业和酒吧以其典雅、大气、国际化和特色鲜明为市场称道。伴随着太平桥的改造和新天地商业氛围的崛起，新天地板块的住宅价格日益高涨，成为上海最具代表性的公寓豪宅样板区。仔细研究新天地板块住宅的发展史，可以发现地区环境变奏、住宅产品升级以及市场投资看待上海公寓豪宅的变迁路径。

四大环境营造策略预热市场发展

纵观上海城市中心区的公寓市场走势，对比研究卢湾、静安、长宁、徐汇、黄浦和新兴的浦东地区高层公寓市场，地处淮海中路的新天地板块近几年获得了快速发展，这点从下图的产品定价分析表中可以看出。

图1:2009年9月上海主要各高端公寓板前十位块代表性项目均价比较（资料来源：五合智库搜集整理）

从上图可见，在市中心各主要高端公寓板块排名前十位的代表性项目均价比较中，新天地以均价68450元/平米的超高价格，成为上海各个高端公寓板块之首。

追溯新天地板块的区域发展历史，地处浦西核心地段、淮海公园的景观铺垫、淮海中路宜人的商业氛围、高端的商业品牌档次和新天地休闲商业的开发是其住宅价值提升的关键所在。而其中，发源于2000年的太平桥地区复兴与重建计划是新天地板块启动的关键力量。精心的策划、高投入的旧城改造成本、公园化景观环境塑造、太平湖水系建设、国际化的商业招商以及新天地人文环境的塑造是太平桥地区成功开发的重要策略，淮海中路地区的地段价值在新天地整体环境营造基础上进一步升级。新天地板块的公寓住宅市场也因此具备了极具特色的地段资源空间。市中心、商业繁华、景观优美、人文特色浓郁、休闲设施充沛、健康教育资源丰富，这几大方面构成了新天地板块豪宅发展的基础。

此外，支撑这样高房价的市场，除了优越的区域资源环境外，各住宅项目本身的高品质也是其重要因素。

新天地板块产品开发升级进程存在明显的阶段性特征

仔细研究目前新天地板块价格最高的十大楼盘，从开发历史来看，存在如下明显的两阶段特征。

图2：新天地板块住宅上市时间与当前售价对比分析（资料来源：五合智库搜集整理）

上图显示的十大楼盘构成了新天地板块高端公寓市场的顶梁柱。

从上图分析来看，揭开新天地板块高档住宅开发序幕的应从瑞安地产在2002年操作的翠湖天地雅苑开始。期间锦麟天地、淮海晶华和香山丽舍的开发，为新天地板块市场预热奠定了基础。具备代表意义的是2004年底华府天地的开盘发售，新的产品地段绝佳，同时在产品品质方面也有升级。直至今日，华府天地已然成为新天地乃至上海的标杆项目。

在华府天地的带动下，2005年开始，新天地地区公寓开发进入一个新的高潮。翠湖天地御苑、嘉苑、济南路八号、兰馨公寓四个项目陆续开盘，为新天地地区豪宅产品定价跃入新台阶。从当前市场二手房价格来看，以华府天地为标志的新天地板块两阶段开发的产品存在较大的差异。第一阶段的翠湖天地雅苑、锦麟天地、香山丽舍和淮海晶华，基本上均价在55000元/平米左右，而后阶段开发的华府天地、翠湖天地二三期、济南路八号、兰馨公寓均价已经达到80000元/平米。

同一个板块的不同时期开发的高端楼盘，能形成如此大的价格差异，是定价虚高还是产品品质上的确有不同档次的差异？这个需要从产品品质方面进行研究比较。

三大共性产品特征迎合市场需求

由于新天地板块的国际化定位，新天地的住宅产品供应特征也随之具备了其自身的特色。主要体现在：第一，绝大部分的楼盘都是精装修，具备资金实力购买如此高档楼盘的消费者，一般讲究成品，而不喜欢毛坯。

第二，高总价、大户型产品成为主力。因为定位的国际化，在这里经济性户型已不是主要考虑因素，而安全性和舒适度是其追求的重点。

表1：新天地板块主要楼盘户型分析比较（资料来源：五合智库搜集整理）

第三，服务式公寓化管理。支撑这样价位的高端楼盘，不仅是卖土木工程和装修这类硬件，更重要的是软性的服务。私人化的管家服务是业主管理物业的重要方面。而酒店式公寓化的管理是将住宅小区物业管理水平提升到一个档次的重要标志。

 表2：新天地板块主要服务式公寓公司情况（资料来源：五合智库搜集整理）

 小区景观品质更依赖于周边环境资源

不同于郊区的楼盘，位于城市中心区的新天地板块的住宅在景观环境设计方面可升级和创新的空间非常有限。归根结底，住宅区用地面积狭小是制约景观升级的主因。

图3：新天地板块不同住宅小区总建筑规模比较分析（资料来源：五合智库搜集整理）

从上图小区建筑规模的分析比较来看，平均总建筑面积不到10万平米构成了新天地板块高端项目的重要特征。小体量楼盘决定了在项目景观营造上必须坚持小尺度、注重细节和选材用料品质的做法。在这里，日式的景观设计方式和立体化的景观设计手法，可以最大化的放大小区的景观效果。与此同时，周边的新天地、淮海公园自然更成为这些高层公寓可利用的最大的城市级的景观资源。

产品逐步成熟的升级路径

仔细研究近八年新天地板块近十个高端公寓产品的发展历史，可以发现产品的升级与成熟在立面、会所、物业管理模式、内部装修和智能化、高科技产品运用等五大方面都有体现。

住宅立面品质感逐步增强

立面作为每栋住宅的名片，高端公寓的品质感最为重要。立面色彩的庄重、华丽，造型图案的典雅大方、建筑细部符号的选择以及立面用材的配置都是带给客户立面印象感觉的重要方面。以锦麟天地为代表的新天地板块早期的作品，和当前市场大多住宅类似，以非石材的立面为主要成分。但后期的大部分产品，全石材立面材料成为了该地区高端公寓的标准配置。高品质石材与玻璃根据立面设计风格的结合，构成了这里公寓式豪宅的基本产品要素。

 图4：济南路8号立面效果

图5：华府天地立面效果

物业管理模式更加人性化

表3:各主要项目物业管理公司发展情况（资料来源：五合智库搜集整理）

从上表所列举的各项目物业管理公司随着时间的变化情况看,上述几个物业的管理公司特征呈现出从本土物业、到外资物业再至酒店管理公司管理的模式。物业管理主体和方式的不同体现在更多的管家式私人服务上。

住宅会所推陈出新，满足社区健康和教育的需求成为主导功能

表4：不同楼盘的特色会所设施（资料来源：五合智库搜集整理）

从表4看上述几个楼盘的会所服务的功能的演进，尽管受到不同楼盘总建筑体量的制约，会所的大小和功能配置数量各不相同。但除却基本餐饮功能外，康体设施和教育设施依然是会所最主要的附加功能，这也符合业主对于健康和教育的格外关注的生活理念。

住宅科技含量逐步提升，是产品升级的重要方向

过往住宅品质最主要体现在地段、立面、景观和室内装修方面，但从近两年新天地板块的住宅发展趋势来看，智能化和住宅高科技也成为产品品质提升的一个重要方向。

总体来看，新天地的高科技技术系统的应用主要体现在智能化保安系统、建筑节能系统、家居智能化系统、和以同层排水为代表的精细化设备系统这几大方面。安全性、智能化、舒适度成为这里住宅使用功能升级的方向。

资产泡沫明显，新天地板块楼盘整体高估

尽管新天地板块高端产品经过近几年发展，在产品品质在硬件和服务方面已经逐步成熟，但近两年快速增长的价格却没有得到实在的租金收益支撑，这反映出产品品质的更新速度跟不上房地产金融投资的升温热度。

表5: 新天地板块各项目年租金收益率分析比较（资料来源：五合智库搜集整理）

注：上述价格和租金数据取自2009年9月市场价格，以上为典型户型样本数据，并非均价数据

从上表统计显示的各项目年租金收益率比较分析中可以看到平均3%左右的年收益率水平显然低于多数同类投资产品的收益率。但在资产泡沫高涨的当前市场，作为城市中心区资源绝佳的公寓豪宅产品，这些住宅物业的增值保值能力得到了市场认同。

我们期待在价格快速上升的资产市场大势下，物业产品品质的提升也能跟上价格攀升的步伐，毕竟泡沫终将破灭，而高性价比的产品才能获得长久的市场生命力。