我在2009年底写过一篇文章，发表在《金融研究》。在这篇文章中，我尝试用博弈论的框架分析房地产市场问题，得出了两条政策建议：一是政府应该建保障房；二是政府应该同时支持和鼓励高端住宅——特别是别墅——的发展。

我们可以看到第一条建议已经成为现实，政府大力推行保障性住房，但没有看到第二个建议变成现实。我今天还想强调一下这个观点，我觉得这一建议具有重要的现实意义。原因如下：

支持和鼓励高端住宅——特别是别墅——的发展

第一，发展高端住宅对治理资产泡沫非常有用。随着居民财富的增长，基尼系数的扩大，少数高收入人群需要配置资产，而现有投资渠道非常有限，可选择的财富载体太少，这几年在房地产调控之后，过多的资金跑到资源能源、农产品、文化艺术品等领域，同样带来较大的资产泡沫问题。而高端住宅实际上是作为承载过剩财富、有效吸纳多余流动性的有效财富载体之一。如果我们允许高端住宅的大力发展，由于涉及人群可能占比非常小，并不对普通居民的福利造成损失，反而可以减少过剩资金流到普通住宅，造成房地产泡沫。同时，从房价统计上，我们也可以把高端住宅的价格分开统计，不放在普通住宅的统计中，因为这类住宅价格的上涨只影响非常少的人。而且，对于高端住宅，我们也不应实施限购政策。

第二，发展高端住宅有助于地方政府纾缓保障房资金缺口问题。地方政府要建保障房，但由于财力有限，房地产调控后，土地出让金收入大幅下降，造成财政资金进一步紧缺，地方政府又没有新的资金来源，造成建设保障房积极性和财力不足。如果我们允许地方政府出让一部分土地建高端住宅，通过获得的高额土地出让金，定向用于保障房建设，在一定程度上可以大幅缓解现有的保障性资金缺口问题，既提高了普通居民的福祉，也满足了高端收入人群的需求。

第三，发展高端住宅可以促进中产阶级的发展，保持社会的稳定性和建筑文化的传承。一个稳定的社会结构是“纺锤型”，即庞大的中产阶级与精英阶层。中产阶级有恒产、则有恒心。否则，在全球化的今天，一些高端收入人群可能把资产全球配置，资产外流到其他国家。另一方面，从建筑文化视角看，相对于保障房、普通住宅而言，高端住宅的建筑品质、建筑风格更体现了建筑文化的传承。我们知道，苏州园林在中国的建筑文化的传承上有非常重要的意义。按照今天的限购政策，苏州园林算是豪宅，在限购之列。如果不准建豪宅，就不会有苏州园林。因此，发展高端住宅，对于社会的稳定、文化的传承都不无裨益。

当然，从社会公平、贫富差距扩大带来的社会矛盾角度看，发展高端住宅面临的阻力还比较大，需要我们更好地权衡利弊，引导舆论，鼓励“阳光下”的财富积累与适度发展高端住宅。

发展高端住宅面临的阻力还比较大