第二次世界大战之后，日本公寓建筑单元的建设逐年增长，最近每年新建15万~20万公寓单元。目前为止已经有大约600万公寓单元，最早的建设于40年前。 这些老的建筑与新建建筑相比基础设施和建筑性能都很差，但老建筑往往位于当地最好的位置。很明显，通过改善性能、设施以及室内装修和设备来更新是这些老的公寓单元的潜在需求，这也就是所谓的“改造”。大部分日本的公寓楼都是用钢筋混凝土或钢骨混凝土梁柱建造起来的，另一方面，结构框架的设计考虑了模数协调，它们的填充物是由易加工的材料组成，比如木头、石膏板、胶合板等，所以最初的日本公寓建筑是便于改造的。

但是日本房屋部门很长一段时间内都把资金集中在新建建筑方面，这是因为公寓建筑在大约20~30年间会失去价值，所以公寓的所有者不会投资去改善这些老的公寓单元，尤其是建于1981年之前的公寓抗震性和隔热性往往不如1981年之后的。并且改造这些建筑的共享部分非常困难，如门、窗、管道等，因为涉及到产权以及相关法律文件。 

上述原因就会产生两种情况：1）老建筑及其环境和氛围的消失；2）如果业主不能负担拆迁的损失，居住者就需要被迫忍受不便和不安的生活，或者这幢建筑被空置。这种情况会导致建筑的持续恶化。

通常来说，为了维护公寓建筑状态良好，业主协会最近开始在建筑的共用部分实施维修，比如在建筑屋顶铺设防水材料、维修外墙开裂、墙面涂漆、清洁管道。但是如果建筑的抗震安全性不足或者隔热性不好，维修就会非常困难。日本国家建筑规范修正案和其他法律有：1980年节能法案（第一版）、1981年日本国家建筑规范收录新的抗震设计、1992年节能法案（第二版）、1999年节能法案（第三版）、2004年病态建筑、2007年节能法案（第四版），这些修正法案的目标是提高建筑性能。

另一方面，建筑业主是管理所有单元的，但他不会被强制去改善这些单元，他们不关心隔热、病态建筑综合症、低效率的设备以及如各层标识障碍等问题。因为没有激励机制，所以日本的旧建筑单元的循环利用率要低于美国或欧洲。一直以来只有很少的一些维修和表面材料的更换工作在实施，全面的改造工作非常稀少。但是最近改造市场有所发展，日本逐渐认识到把老的、质量好的住宅单元改造成舒适、现代的公寓比建一个新的价格可以更低，因为一些老的建筑地理位置、周边环境、建筑风格以及基本性能比新建的更好。 

1 一个新的改造运动——公寓建筑的三种商业模式 

（1）类型1：整体建筑改造 基于位置和基本性能表现，如抗震性、单元尺度等一些不容易改造的因素，这些公司选择并购入了shataku（这是一个股份制公司拥有的出租公寓建筑，比如为职工提供宿舍）。然后shataku被改造成一个共有（财产共有或合作社）的公寓楼。在这个案例中，整幢建筑包括公共空间和公共管线可以被改造。使用者可以从几种类型中选择他们的房间。成果方面的核心特征是多工种以及改造进程的合理安排。这类型典型的范例是ReBITa公司，代表项目位于玉县，共有产权，建筑年龄18年，共有35个单元，每个单元面积79m2。钢筋混凝土结构，共4层，层高2 495mm。 

（2）类型2：业主产权住宅单元改造 公司在活跃的市场上收购了个人公寓单元并基于其地理位置进行改造。与类型1相比，公共空间与管道较难改造，但是个人空间可以被合理改造，而且往往被设计得很好。成果方面的核心特征是基于把各自对公寓的需求结合起来的公寓产品策划，这类型典型的范例是Intellex公司，代表项目位于东京，共有产权，建筑年龄31年，单元面积65m2，预应力混凝土结构，10层。 

（3）类型3：购买或制定规则或定制单元改造 这种情况的公司扮演了为顾客提供收购和改造公寓方面咨询顾问的角色。客户可以根据自身的喜好和预算来设计公寓单元。这类型典 型的范例是Life Design公司。代表项目位于Kanagawa pref.，共有产权，适用年龄22年，共10个单元，每个单元面积79m2，钢筋混凝土结构，共3层，改造单位位于第三层。 对比上述三种类型得出表1结论。 

2 未来的问题 出于对日本未来改造量增长的考虑，还存在以下一些问题：

（1）向东京以外的大城市发展 现在，改造工作大多集中在东京和周边的城市区域，另有一小部分在其他区域。这是由于该区域中对居住单元有多变而大量的需要，改造工作有巨大的单元供给和众多的改造竞争者。即使改造工作向大阪和其他城市扩展得非常慢，但还是会扩散到日本的所有大城市。 除了东京以外，城市中改造工作的费用一定要限制在可承受的范围内，因为在那些地方居住单元的价格是比较低的。因此，为了使改造工作更合理、更吸引人，软件开发和技术研究是必不可少的。这样更多的个体户将会参与到改造交易中来，并向终端用户提供改造居住单元的选择。 

（2）必要的政策援助

2009年，“为实现人口繁荣的长生命质量住房而行动”在新建住房中开始实行。依照这个活动，长生命质量的旧住房项目正在被一些私人的顾问（比如Ichiura Housing & Planning associates Co., Ltd）研究。他们由（MLIT）提供资金补贴，并处在房屋研究所的技术监督中。长生命质量的旧住房项目的目标严格意义上不等于改造， 但是，政治援助将会通过技术发展、金融、房地产市场培养等方面对传播改造工作起到积极作用。当长生命质量的旧住房项目一旦启动，这将会促进改造，因为旧住房的数量将会远远大于新建房屋数量。 

（3）必要的技术发展 诸如全面的建筑承包人和电子产品制造商等单位或个人的介入，必定将会促进技术的发展。尤其是这些全面的建筑承包人将肩负着施工中技术发展的主流责任。改造中的技术包括对外墙内部的检查、对混凝土耐久度的促进、合理的填充施工、建筑信息的历史记录积累和继承等。 

3 结语

现在的日本资源匮乏、人口老龄化是不争的事实。就现在来说，我们尚能忍受住房市场过分强调新建住宅，但是从今以后，我们必须让大家意识到利用旧住房单元的重要性，而对于其交易模式、技术发展、社会储备系统等的积极研究也是非常重要的。