全国房地产设计联盟 陈世民

现在我们对90，70这两个数码去执行的时候，有两个层面，一个层面是主观上要进行调整，调整自己，就像我们过去一样，我自己做了几百万平米，越做越豪华，这是第一个，第二个就是在操作上面，在具体执行上面，我们要做出很多调整，我们自己建立小户型的研究机构，建立小户型要把一些法律法规进行认证研讨，今早讲给了我们一次机遇，给了我们一次考试，确实要费很多的心血，现在我们联盟正在展开经验的交流，现在我们就想把经验交流中共同遇到的问题，怎么去处理、怎么去对策？整理下来，变成一个指引，９综合指引，大体上正在进行着，比方说第一点，我们觉得应该推广主力户型，必须细分市场，要从市场做起。

过去我们做大户型的时候，大空间，大面积，很好处理，那么要做小了之后，必须要把这个东西对接的比较好，和居住的人对接的比较清晰，所以首先要进行细分，大概我们想提出来，大家谈到，细分市场可以从三个途径：第一从不同的年龄化区分。第二个就是从管理模式上区分，也可能是酒店式的公寓，或者小区式的住宅，从管理的模式上来进行区分。第三个从开发的模式去进行区分，比方说高层高密度，低层低密度的等等，按照不同的群体创造不同的产品和文化内涵，演绎不同的艺术和形态。

第二条就是在总体规划上面，现在大家看到总体由于实行70，90以后，引来总体规划比较大的改变，有容积率的改变，有覆盖率的改变，有规划结构的变化，有成本的增加，我们归纳起来有这五个方面，这五个方面如果在执行小户型70政策上，这五个方面我们应该有什么样的对策？比方说容积率，怎么样尽可能增加在原来保证舒适度不变的情况下，怎么样能够让容积率用一些有效的办法，来保持比较好的容积率，比方说今天谈到的，增加深度，增加部分偏东偏南的朝向，增加底层和顶层的度，执行70，90以后，整个的规划结构要做一个大的调整，我们想在这一方面，希望大家引起我们共同的一些研究。

第三个问题就是在户型上，这个也是最关心的，主力户型的重点现在就是要进行四个方面的试点，第一个就是要尽量降低公摊面积，提高它的使用率，让每一户得到多一点的有效的面积，所以今天早上有的研究成果已经显示了怎么去降低楼电梯的空间所占用的面积，怎么压缩这个面积，我们引起了单元的改变和整个产品类型的改变。第二个就是要扩大室内使用的空间，以便增加舒适度，说的不好听一点，怎么去偷这个面积？各方面的经验下来，可以采用的途径大概有八条到九条去可以细化做这方面的。还有一点是增加户型组合方面的灵活性，但是套法以后带来了弊病也是目前存在的问题。

第四个问题就是精细确定建筑的尺寸，有效的利用有效的空间，感觉要去做中小户型普遍的一个问题，就是精细地确定你的各个部分的建筑尺寸，不是简单地由大划小，香港为什么说他能够六十七十平米，65平米是一居的户型，90平米也是舒适的户型，外墙只有10公分厚，房间虽小，尺寸房间是干干净净，方方正正的，还有就是洗手间，它的尺寸是非常准确的，浴缸、脸盆、马桶，一套半的面积并不比人家两套的面积缩小很多，他做的非常的精细，而且走廊的宽度，我们现在的走廊宽度是一米二，他的走廊宽度是一米，最重要的一条是没有阳台，我们规范规定是必须要有阳台的，他就说宁可把有限的面积集中使用，最重要的一条就是减少走廊的面积，所以有这样的一些措施去保证了这一点，我觉得这些都是值得我们惊喜的。如果在户型上面能够达到这样一个好的，有效的利用，一个优质的户型，至少在四个方面提高使用率，扩大使用空间，增加户型的灵活性，这四条途径是一个比较重要的一个措施。

再一个问题是关于舒适度，应该怎么去深刻地理解和划分？你说两百平米，大户型和小户型比较起来哪个舒适？我觉得肯定大房子比住小房子舒适，但是小房子。我们应该有基本的舒适度，附加的舒适度，我们要保证基本的舒适度，然后哪些方面去增加附加的舒适度。

第六个问题就是要打破我们的建筑造型上面的传统的格局，现在的做法是先把平面整好了，外面再去包装，来套进去，做一个西班牙式，欧洲式，我们觉得认准小户型，内容和外形要变成一个整体，这样可能出现完全崭新的造型，演艺展现的居住文化。

再有一个问题，执行中小户型以后，还要改变我们的设计方式，要统筹我们的操控模式，建筑的设备一定要立体作业，不是像原来的程序，这样才能保证一个比较好的适量。

还有一点就是说要通过中小户型一定要把产品部品的标准化，细节化，认真地组装进来变成整体，我现在就看了远大的整体厨卫，给了我很大的启发。所以我们正在就这几方面来编制新的综合指引。