中国住宅的发展方向问题无疑是开发商们共同关心的问题。因为只有把握住未来发展趋势，才能有抢占市场的竞争能力。住宅发展方向涉及很多方面，仅从住宅产品上看，主要是两个方面：一是科技、创新、节能、环保；二是中小户型，而这中小户型，也是本文所要着力讲述的。

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中小户型在是住宅市场渐露峥嵘

古话说，顺潮流者得天下。只有顺消费者思潮的变化而动，才能占有市场。由于房地产业的特殊性，决定了它不可能是一个完全市场化的产业。

国家的政策导向影响消费者住房理念的变化

我国是一个人均资源水平很低的国家，适度的住宅消费将是国家的政策导向。今年，国家提出了90平方米以下户型要占到开发量70％的要求，还将陆续出台一些配套的税收政策，特别是房产持有环节的物业税等，这一系列房产新政策肯定会影响人们的住房消费理念，让人们从盲目攀比住大房、豪华房上转向更理性、更实际、更成熟的消费，实用型、功能型、健康型住宅将成为主流。开发商必须以冷静、成熟的心态，面对市场的变化，紧随国家和政府的节拍，开发与之相适应的产品，也就是顺潮流而动。

 家庭结构、消费能力、梯度置业等现象影响住宅结构调整

随着社会的发展，多代同堂和儿女几个的大家庭结构已渐消失，新的家庭结构基本上是3+2结构，也就是正常的三人之家加上两个老人的两人之家，这种家庭结构的变化也决定了中小户型将引领住宅时尚。

随着计划经济时期福利分房的彻底结束，住宅进入了商品化时代，人们全部需要自己掏腰包买房，而大多数家庭的收入水平支撑不了豪华大户型的消费。今后随着土地招拍挂制度的实施和土地资源的稀缺，土地成本的攀升必不可免，高层建筑的增加和节能环保新型材料的运用也会增加建设成本，房价下降的空间很小。中小户型由于面积的原因，总价相对较低，易于大多数人接受。因此，社会的平均消费水平也决定了中小户型是广大消费者所需求的。

社会的发展改变了人们一套子住一辈子的消费理念，出现了二次置业、三次置业的梯度消费现象，这是住房从福利分配过渡到市场经济后的一种现象。人们将根据自己家庭经济增长的情况，阶段性改善和提高住房水平，而正是这种梯度置业消费激活了房地产的二手房市场，在二手房市场，小户型的房子因为总价较低而受到过渡性需求人们的青睐，也被租赁市场所看好。这就自然而然扩大了中小户型的消费群。

将优化中小户型设计付诸行动

中小户型不是一个绝对概念，不能在任何地块，给任何人盖房子都是一个绝对标准。开发商的实践证明，物以类聚，人以群分。不同的项目有不同的目标客户和消费群体。如果说在一个普通居住小区设计出200平米的大房子会出现空置的话，同样，在一个高档小区设计出五六十平米的小户型也会出现产品的错位。因此，对于不同的项目要提供不同标准的中小户型。

户型是家居生活的载体，是住宅产品最主要的居住空间，影响到人们的生活方式和生活品质。它必须满足一个家庭最基本的居卧、会客、学习、洗淋、烹饪、就餐的功能，高端家庭还要考虑工作、交流、休闲、娱乐、佣人服务等功能需求，保证健康的生活环境。户型设计上的创新能力，就是要在考虑完整功能的基础上，不断提高其舒适度，给人一个健康的家、舒适的家、温馨的家。在这个方面，笔者将自己所在公司的主要做法介绍给大家，仅供参考，也希望大家共同探讨。

外部结构设计

采用板式结构，南北朝向，充分满足采光、通风要求。北方城市，由于四季分明，冬天气温较低，所以，人们非常注意住宅的朝向，即南向采光为主。如果是双室双厅，保证主卧和客厅南向采光；如果是三室二厅，保证两个卧室和客厅南向采光，南北通透，通风效果好。在楼与楼之间，充分满足采光间距，不仅节约能源，而且有利于居住的健康。

进身合理，增加居住空间的舒适度。众所周知，住宅的进身是开发商增加容积率、扩大收益的主要渠道。有些板式住宅达到十五、六米的进身，这样设计出来的房子只能是狭长的，使用不合理，影响采光通风，而且有不宜利用的垃圾面积。开发商必须放远眼光，如果仅为利益驱使，不仅对消费者不负责任，对自己也是一种短视行为。建房人只有首先想着住房人，才能设计出好房子。

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室内结构设计

室内空间功能完备、动静分区明确、流线合理。满足住宅功能是户型设计的基本要求，但如何将户型空间的动静分区、公共空间与私密空间的流线设计得更合理，则体现出的是开发商的一种责任感。开发商应该在总结以前项目优缺点的基础上不断改进，每个项目的户型方案都要进行反复推敲。比如客厅，作为公共交流空间，应该与其它私密空间之间应相对独立。有些住宅的客厅内开了三、四个门通往卧室和餐厅，这样就把客厅变成了一个大走廊，人无法安静地交流，也限制了私密空间的自由活动；因此，在设计中要保证客厅的相对独立和完整，卧室和客厅不相通，也保证了卧室的私密性。根据北方人的生活习惯，在餐厅设计上也要保持独立空间，与客厅不能直接通透，即使有客人在客厅交流，也不会影响家人在餐厅就餐。即使是小户型，也不能以牺牲居住功能为代价。在有限的面积内，保证居住功能的齐全和舒适具有一定困难的。

改进居室窗户设计，提高居住品味。北方传统住宅的窗户一般都是0.9米高的平面窗，与现代人宽广、明亮的居住要求有很大的差距。因此，在窗户的设计上，保留北侧窗0.9米高，无凸凹的设计，保证居室的保温效果，在南侧的客厅、主卧，采用八角外飘式低台窗，视觉可达180度，这样不仅能使室内明亮，而且景观效果好，满足了现代人对生活品味的追求。

实现人性化设计，提高科技含量

住宅户型设计的优化，很大程度表现在对细节的关注，在满足合理生活功能需求的基础上尽量做到方便、舒适，比如客厅设计要考虑沙发、电视的摆放位置和尺度；卧室考虑到衣帽间；卫生间考虑到干湿分离；高档住宅还要考虑到软化水、纯净水的安装。同时像插座的数量、位置、有线电视、宽带网、信报箱、奶箱、智能化安防报警系统、残疾人坡道等，只有坚持以人为本的原则，才能实现人性化的设计，不断优化户型设计。

适应新型家庭结构需要，创造两代居户型格局

现代家庭结构的变化，使传统的大家庭分化成几个小家庭，形成3+2的家庭结构，出现年轻的三人之家与两个老人的二人之家组合的居住形态。因为，很多老人既不愿意与儿女同居，又不愿意离儿女太远，于是针对这种形态我们创造了两代居的户型格局，让老人与儿女既能保持各自生活独立，又能天天相聚，也受到消费者的认可。

节能、环保、生态是住宅发展的方向，未来住宅的魅力是创新与节能的结合，也是开发商努力的方向。比如采用复合保温墙体、五道密封塑钢窗、太阳能热水器与建筑一体化、地热供暖等。