荣盛房地产发展股份有限公司副总经理冯全玉

房地产宏观调控之下，“转型”成为出现在一线城市大型房地产企业身上的高频词，众多地产大鳄转向二三线城市寻找机会，二三线城市的地产市场会有怎样局面？搜狐焦点就相关问题对荣盛房地产发展股份有限公司副总经理冯全玉先生进行了专访。

冯全玉先生在专访中指出，大型房地产企业进入中等城市是未来的必然趋势，荣盛发展作为一家长期在中等城市投资的房地产公司，将受益于这一趋势。宏观调控之下，荣盛发展的机遇大于挑战，2011年下半年或者上半年，荣盛发展将启动新一轮的项目并购；其旗下的地产基金也在发力，并致力于成为地产基金行业的标准制定者，树立行业前三名的强势品牌。　　

大型房企进入中等城市是必然趋势　　

据了解，荣盛发展一直致力于中等规模城市的地产开发，随着一线城市限购政策持续出台，很多排名前十的大型房地产企业开始向中等规模或说二三线城市转移，这是否对荣盛发展构成一定影响？　　

不是冲击，其实更好。

大的房企进入二三线城市是一个必然的趋势，荣盛发展对此早有判断。

首先，发展中小城市是一项国家战略，结合外国的房地产发展历程来看，都是大城市发展到一定的程度之后，中小城市进入发展繁荣阶段。

第二，人口会从大城市流向中小城市。由于大城市里面生活成本比较高，资产的价格比较高。那么现阶段为什么人口还要往大城市挤呢？主要是由于中小城市的基 础设施还有交通条件各方面都还不健全，如果中小城市的配套设施，包括医疗、教育等达到了一定的条件，居住在中小城市是一个必然的选择。随着经济的发展，中 小城市居住条件的改善，社会财富的积累，中小城市的吸引力将越来越大。中小城市已经进入到一个快速发展的时期。

从以上情形看，加上大城市开发空间受限，大开发商进入中小城市是一个必然。我们很早就判断到这一点。作为一直在中等规模城市耕耘的开发商，我们是欢迎这些一线房企进入二三线城市的，尽管竞争会激烈一些，但与此同时，整个市场的蛋糕也做大了。

他们进入二三线城市和中等城市之后，能够大力改善二三线城市和中等城市的基础设施，改善居住条件和居住环境，使中小城市更具有吸引力。蛋糕做大，利于整个行业。

对荣盛发展来说，大型房企的进入并不意味着我们的市场被压缩。因为荣盛发展了解二三线城市客户的需求，在共同把蛋糕做大的基础上，荣盛发展能够分得更大的份额。目前，荣盛发展已经做到管理规范，运作高效。

我的判断是，在二三线城市，管理规范、运作高效的成本优势，将比大企业的品牌议价能力更重要。二三线居民的收入水平毕竟不如一线城市居民高，大型房企的品牌议价能力会受到限制，与此同时，我们的成本优势会更加突出。　

机遇大于挑战  荣盛发展或启新一轮项目并购　

【主持人】在宏观调控的背景下，购房者的观望情绪比较明显，房地产开发商的资金链问题也一直是大家比较关注的一个方面。结合荣盛发展的情况，从资金链的情况来说，房地产企业有哪些机遇和挑战？　

【冯全玉】目前来看，国家宏观调控主要从三个方面进行：一个是收缩资金，一个是抑制需求，一个是控制土地。

从抑制需求来说，对一线城市的打击比较大，因为一线城市的投资投机需求多一些，而在荣盛发展所在的二三线城市，现阶段还是以刚性需求为主。从需求方面来说，荣盛发展所在的城市基本上还没有出台限购政策。所以，抑制需求对荣盛发展的影响不是很大。

从资金面来说，荣盛发展通过资金的计划管理，一直保持稳健高效的资金运转，现在资金量还是比较安全。

从土地的控制来讲，目前不少城市出台土地政策，比如三分之一、甚至二分之一的土地用于保障性住房建设，这一政策对于现有土地储备量比较大的企业来说，是 一个比较大的利好，因为以后商品房建设用地少了，存量商品房建设用地价值就会得到提升。荣盛发展现在已经付完全款的土地储备比较大，可开发建设土地面积比 较大，荣盛发展现有两千多万平方米的土地，与荣盛发展的企业规模相比，土地储备较为充足。

我认为调控可能意味着新的一轮的洗牌，既是机 遇也是挑战。对于荣盛发展这种资金比较稳健、资金效率比较高、管理比较规范、土地储备量又比较大的公司来说，机遇是大于挑战。08年宏观调控的时候，我们 收购了很多优质的项目，荣盛发展准备在11年的下半年或者12年的上半年，启动新一轮的收购。

我赞成政府对房地产行业进行调控，这有利于行业的持续健康发展。　　

打造地产基金行业标准 力争行业前三

【主持人】2010年，荣盛发展发起设立了一只地产基金，当下行业对地产基金的关注度非常高，对这只基金， 荣盛发展寄予了哪些愿景？　　

【冯全玉】这只基金的立项是我大力促成的，早几年，我们就考虑过成立一个基金公司，当时没有找到合适的管理团队。

我们认为要做地产基金，必须有三个先决条件：第一，人从哪里来到哪里去，有没有一个相关的专业团队；第二个，资金从哪里来到哪里去；第三，是管理。当时我们一直想做这个事情，但是当时这三个条件不具备，最主要的是我们没有找到合适的管理团队来做这件事。　　

【主持人】具体是哪一年有做地产基金的想法？

【冯全玉】从08年就想做这个事情，但是一直没有真正起步。跟章华先生认识之后，他一直致力于做地产基金，非常热爱这项事业，经过跟他的几次沟通，包括董事长耿建明先生也积极推动，后来就成立了这只基金。

对于这支基金，我们有三个愿景：

第一，由荣盛发展提供一些优质的项目让利给投资者，通过诚信规范运作，提供专业服务，培养和吸引一批忠实的投资者，这是我们第一步要做的。

第二，为优质项目提供融资服务，一方面促进地产行业的健康发展，另一方面，响应国家的号召，增加居民的财产性收入。

第三个，就是进入地产基金行业的前三名，成为行业的领导品牌。

这是我们对这只基金的定位。

从我们所运作的项目来看，到今年年底，资产规模能够达到几十个亿。现在在谈的项目较多，资金已经陆续到位。　　

【支持人】这只基金的项目情况如何？是否以荣盛发展内部的项目为主？

【冯全玉】我们对这个基金的定位是以外部项目为主，希望经过两三年的运作将规模做大，，我们不需要一个专门给荣盛发展融资的平台。

我们有自己的资金运营中心，下面设了三个资金运营部，它是专门给荣盛发展服务的。

地产基金则致力于提供基金管理服务，给想投资找不到渠道，而优秀项目缺乏资金的人提供桥梁和纽带，通过自己的专业化的服务和规范化的管理，保障投资者的利益，同时促进项目的发展。　　

在现阶段，基金公司之所以要以荣盛发展的项目为主，是为了在基金的起步阶段，扶持它的发展，培养基金的忠实投资者。与此同时，基金也成立了投资部，重点拓展外部优质项目。

地产基金尚缺行业标准 5年或现格局

【支持人】在国内，地产基金从去年开始出现了不少，今年也进入了快速发展的阶段。怎么看待地产基金市场？　　

【冯全玉】我感觉，地产基金大家都在做，但是没有出现领导品牌，没有出现行业的标准。我们希望通过发起设立的这只基金，提供专业服务，进行规范运营，成 为地产基金的强势品牌。进而成为行业标准的制定者。因为这个行业缺乏标准，缺乏标准投资者就缺乏信心，做股票的基金也是发展了20年，我们是希望在这里 面，通过我们的专业服务，规范运营成为地产基金行业的强势品牌，成为行业标准的制定者。　　

【主持人】具体有哪些策略来保证基金成为行业标准的制定者？

【冯全玉】四个方面，我们要建立起项目的选择标准，项目的评价标准，项目的合作模式和后期的管理标准。

找到优秀的项目，建立起一套科学的评价体系，当这些项目确实符合我们的要求，建立起一系列的标准的合作模式，让投资者看到之后，感到很放心，通过规范的管理，保障投资者的利益。

这个流程中，“规范”二字很关键，只有这个行业做得规范了，做出标准，被投资者所认可，这个行业才会慢慢发展起来。　　

【支持人】您认为一个有竞争力的基金需要有哪些素质？

基金行业首先看重的就是信托责任，如果不能树立起信托责任，不能尽最大限度，最大能力地去维护投资者的利益，这个行业就发展不好。

第二是要有扎实的专业技能，管理团队必须有扎实的专业知识，目前，基金团队成员有多年实战经验，理论功底较深，十分难得，能够判断项目优劣，能够判断项目能为投资者带来多大的利益。

第三要有高超的管理技能。

【主持人】若要做一个判断，你认为大约多少年，中国的地产行业能够形成一定的行业秩序？

【冯全玉】我认为，5年左右的时间，会出现强势的地产基金品牌。