公租房相关制度还不完善，运行过程中还存在风险；特别是公租房的保障对象，“夹心层”家庭定位问题不妥善解决，必将影响我国住房制度改革的基本方向和房地产市场的健康发展。

今年全国新开工建设的1000万套保障性住房中，公租房占到一半以上。“十二五”时期，不论是进一步完善住房保障制度还是保障性住房建设，公租房都将成为发展的重点。

需要指出的是，公租房相关制度还不完善，运行过程中还存在风险；特别是公租房的保障对象，如果不能妥善解决“夹心层”家庭的定位问题，必将影响到我国住房制度改革的基本方向和房地产市场的健康发展。

笔者认为，在大规模建设公租房的同时，亟需解决好五大关系：

第一，市场与保障。

市场作为住房资源配置手段的地位不能改变，大多数城镇居民仍然只能也必须通过房地产市场来解决住房问题，住房保障只能是针对特定群体配置住房资源的特定手段。

现阶段在推进公租房建设中所采取的一系列措施，有可能产生一种改革向住房实物分配体制回归的误解。应当在坚持房地产市场主体地位的同时，通过明确保障范围、细化保障家庭分类标准等措施规范公共租赁住房定位，明晰社会预期。另外，建设节奏也不宜过快，应当在综合考虑政府承受能力和住房需求的前提下稳步推进。

公租房相关制度还不完善（图片来源：百度）

第二，住房建设与制度建设。

目前公租房制度还很不完善，与住房建设相关的土地、财政支持和信贷等方面的优惠政策尚不明确，而与公租房运行、管理和退出相关的制度安排还有许多不足之处，这十分不利于公租房制度长期健康发展。

现阶段，总体来说我国还处在住房短缺阶段，特别是针对中等偏下收入住房困难家庭的有效供给更是不足，在此阶段大力推进公租房实体的建设能够立竿见影地解决一些问题，同时作为保障性安居工程的一个组成部分，公租房建设也承担着扩大内需的重要职能。

但绝对不能因短期内住房建设的重点而忽视了制度建设。

第三，政府主导与企业参与。

住房保障固然是政府不可推卸的责任，然而，政府主导并不意味着住房保障的各个环节都要由政府部门来运行。

西方国家在大规模建造公共租赁住房的阶段，大多数住房的建设都是由非营利机构、大型国有企业来完成的，同时也存在部分“私建公助”；在现阶段的公共住房制度运行过程中，非营利机构也承担着主要的职责。

当前，企业尤其是大型专业化的房地产开发企业，应该广泛参与公租房建设和运营。这样，可以充分发挥这些企业融资能力强、产业化技术先进以及管理经验丰富等多方面优势，有利于住房建设的顺利完成和保障性住房管理工作的高效运行，最终有助于提高财政资金的使用效率。

由政府主导保障过程，制定相关政策和规划（图片来源：百度）

由政府主导保障过程，制定相关政策和规划，提供必要的财政补贴；由专业化的企业或者非营利机构具体参与到住房的建设和运营中来。

第四，财政投入和社会投资。

目前，公租房的资金来源主要包括财政资金、土地出让收益和银行贷款。在实际操作中，银行贷款成为建设资金的主要来源，大多数项目银行贷款所占的比重都超过了70%。

另一方面，长期以来经济的高速增长，居民财富的迅速累积，流动性过剩问题的长期延续，社会上可用于支持公租房建设的资金规模还是巨大的，只是由于缺乏投资渠道和相关制度安排，这些资金进入公租房建设领域存在一定障碍。

应当大力开发这些社会资金，积极引入注入保险资金、社保基金和住房公积金等，探索建立公共租赁住房投资基金模式，补充住房建设资金。当然，政府也要投入一定的财政资金，一方面用以撬动其他社会资金的广泛参与，另一方面作为对社会资金盈利需求的必要补贴。

作为一种以租赁为保障方式的住房制度（图片来源：百度）

第五，前期建设和后期管理。

作为一种以租赁为保障方式的住房制度，相对于前期建设环节而言，后期管理更是一个长期的阶段，这一阶段中的问题和矛盾也必将成为公租房制度运行中的核心问题和矛盾。

未雨绸缪，我们应当更加关注后期管理环节可能产生的矛盾和问题。