2007年7月12日，郑州综合交通枢纽的核心区规划方案敲定当天，郑东新区即推出四宗共计600多亩用地。在这次推地中，绿地集团郑州事业部以4.02亿元竞得一块119亩的土地。据介绍，该地块将建为一个集写字楼、商业、酒店于一体的城市综合体。 
　　自2005年以来，郑州国贸中心、曼哈顿广场、方圆创世、长城·康桥华城等城市综合体开始在郑州出现，并且呈现一发不可收拾之势，如今，它已经成为大型房地产项目的首选业态，60%以上的商业地产项目，都是写字楼、商场、住宅的有机组合。 
 　　而业内人士，把这种组合生动地比喻为：生态链。
　　【发现】商业地产的“舰”时代
　　对于城市综合体或称之为复合型建筑群的这种新型物业，大多数业内人士并不陌生。“城市综合体的出现，是一个城市发展过程中的必然。”上海知天行东方智囊营销策略机构策划部经理王方田指出，在全球范围内，几乎任何城市化的过程都伴随着都市综合体的发展，如香港太古城、北京东方广场、深圳万象城等，这些都市综合体的出现，不仅解决了大都市发展过程中人们对交通、购物、生活等资源的集约化需求问题，而且此类大体量建筑群因为规模、品质以及对都市生活人群的影响力很大，常常会作为品牌物业成为板块甚至整个城市的中心。

郑州国贸中心无疑是最具代表性的城市综合体物业（图片来源：百度）

在郑州，郑州国贸中心无疑是最具代表性的城市综合体物业，项目总占地80余亩，总建筑面积达48万平方米。有5栋高层建筑，1栋5层高的商场，物业类型涵盖特色商业、高档写字楼和小户型公寓，是郑州城市中心最大规模的复合型地产项目。
　　对于为什么选择城市综合体这种形态，河南新田置业总经理丁盟说，地产行业是一个必须尊重土地的行业。尊重每一寸土地的价值，不能错误估计土地，也不能浪费土地。当初做国贸中心的时候，有很严格的可行性分析和各种要素指标的衡量，简单地说，就是从商脉、地脉、人脉综合因素考虑，水到渠成做了这些定位。“建筑综合体在共生、互利的前提下，可实现多功能的综合，产生1+1+1〉3的复合效应。整个建筑群可在一定范围内实现自给自足，互为裨益，形成‘城中之城’的运营方式。譬如，商业、办公与公寓相结合，彼此增加潜在顾客，并提供多门类、多层次的服务，从而使整体获得良好的经济效益”。在他看来，城市综合体代表着一种全新的生活方式，就像一个小社会完全可以满足自足自给，各种资源可以相互影响、互相补充、相互依存。
　　河南财经学院教授李晓峰认为，从价值功能上看，建筑综合体的功能效应与成本比较优异，多功能的成本组合可以有效地进行风险规避，创造良好的商业投资环境；从建筑综合体本身看，其宏伟的外形及配套功能将为自身创造商业价值，并且成为商业机构提升自身品牌效应的无形资产。
　　【思辨】开发亢奋中的“危险”信号 
　　面对城市综合体的开发热潮，也有一些业内人士表露出些许无奈：“现在地价成本越来越高，如果不做商业，项目的利润如何保障？即便是盲人骑瞎马，也要硬着头皮往上冲了。” 
　　由于在城市综合体中大部分炒作的卖点是“商业街”，因此，对于城市综合体的质疑，绝大部分是来自于对“商业街”的质疑。   
　　一方面，城市综合体中的商业地产大部分走的是“区域商业地产”的路线，因此，区域“支撑点”在哪里，成为首当其冲的“危险点”。    
　　王方田说，商业街的建设需建立在一定消费人口基数和消费水平上，因而对市场基础、消费容量、消费水平的分析显得非常重要。许多开发商总是希望商业规模越大越好，底商越多越好，但如果一味追求规模，而忽视市场基础的话，带来的必然是高市场风险。 
 　　另一方面，对于“商业街”的运营问题，相当一部分开发商认为，这是一条艰难路。很多开发商参与过商业项目的开发建设和经营管理之后，“戏”说商业地产是“爱你并不等于爱自己”。 

建筑综合体的功能效应与成本比较优异（图片来源：百度）

 商业地产的附加值高，这点已经被大家达成共识，但大体量商业的成功不但在于招商的量和质，更在于后续经营阶段“养市”的成功。而在这里翻船的开发项目也不在少数。 郑州某大型商业项目即便委托了国内知名管理运营商，最终也折戟沉沙，而开发商每年还要搭进去五千万元。目前，尽管综合体项目如雨后春笋，但据一位知情人士透露，招商是大部分项目的发展瓶颈，很多即便引入了大型百货和大型超市的商业项目，也会不断出现毁约、撤场的状况。
 　 河南裕鸿置业的王成伟认为，作为商业地产，销售成功不等于经营成功。即便有成熟的城市综合体的开发理念，如果实际上没有实力和耐力，也很难坚持下去。一般情况下，一线城市会缩短“养市”时间，而二、三线城市如果商业气氛和购买消费能力不够，培育市场的时间就会很长。王成伟说，对商业项目后期无底洞一样的填充，绝对考验老板的耐力与实力。
　　【探讨】综合体应该如何“整合”？
　　由于高度集合了高档住宅、区域商业、写字楼等各种物业形态，因此，对城市综合体的操盘力如何，实际上是考验开发商在规划、招商、推广、资金运作等方面的整合能力。王方田认为，由若干关系密切、性质不同的物业在一定范围聚集而成的城市综合体不是人为规划出来的，它是现代城市社会经济相互交融、高度发达的必然产物，这种模式必然成为未来地产发展的一个主流方向。上海卢湾区太平桥改造项目中，上海新天地商业旅游项目因为成功的商业运营模式，成为上海文化、建筑、旅游的标志性项目。位于广东东莞市中心的第一国际项目，通过其内部商业、商务办公、酒店和公寓等多种功能的组合创造了新的赢利模式。而一个成功的建筑综合体确立了一个社区的中心地位，使其具有第一性与唯一性，物业的售价、租金都对市场有极大的参照作用，从而确立了有利的竞争地位。
　　王成伟分析说，开发商的本职工作是卖房子，写字楼、住宅、公寓都是开发商所能掌握控制变为现金的，也是开发商的基本赢利点。在城市综合体开发中，开发商可以在写字楼、住宅、公寓开发的基本保证下，根据各公司的具体情况和长期战略目标，来确定商业开发的面积比例和业态，并与商业经营者联合或自行组建商业经营队伍，保证商业在培育期内安全过渡，使其变为一个成熟的商业市场。同时，开发商还要完成长期经营战略目标，以取得更大的经济效益。认识了上述观点，开发商就会从一个较为理性的角度去控制开发、设计商业地产，从而走上万里长征的第一步。
　　在王成伟看来，当开发商决定继续做开发商而不是转变为经营商时，项目的规划设计原则应该是：根据自身的特点及情况，确定物业出售与自留的比例，自留物业的闲置不能影响销售物业及整个项目的开发与运行。也就是其销售部分完全能满足整体开发（含商业部分）的各项需要，资金、人力资源配置能保证该项目建设完成并交付使用。其利润大小看销售业绩与自留物业的后期经营。
　　【观点】品牌开发商的“竞技场”
　　在业内人士看来，城市综合体无疑将成为实力派品牌开发商的“竞技场”。
　　王成伟说，以招商为例，没有相应的招商团队、招商途径，写字楼招租没有相应的经验，城市综合体中用于日后自留经营的商业和写字楼将很难做好，而这同时会影响到住宅的销售和日后的居住品质。在王成伟看来，“前期的规划可以交给专业的公司来做，但是针对产品内部的细节问题，只能依赖于已有的经验，即便如此，也不能排除招商过程中还要对既定方案进行不停的修整，这对一些资金实力有限的中小公司而言，根本无法想象”。

大体量的综合型物业对开发商塑造品牌也有更大的促进作用（图片来源：百度）

丁盟则指出，综合体物业的开发要注重几种不同类型物业间的平衡和权重，除了资金和经验，它对开发商的综合开发能力同样会提出更多的要求，包括整个开发过程、规划设计、物业管理以及未来的物业经营和售后服务等，都需要全新的理念和模式进行资源优化。
　　从目前郑州出现的城市综合体来看，开发商几乎都有大量自持物业。王方田认为，开发商持有大量物业的目的是为了统一经营、统一管理。开发商通过专业团队的后期经营管理，使商家赚钱，投资者赢利，从而获取稳定的现金流。丁盟则从另一个角度出发，认为功能复合的综合型物业将成为越来越多实力品牌开发商的新宠。“综合体物业对于资金的要求确实比较高，但住宅卖了也就卖了，只是一次性收益，靠经营出成绩的综合型物业则可以让开发商通过自留经营不断升值，从长远利益而言，综合体物业更有发展前景”。实际情况也确如丁总所言，对于中小房产企业形成巨大开发压力与资金压力的综合型物业，如今正在成为众多品牌开发商的角逐场，在郑州近期几块大体量的综合性用地出让中，基本上都是实力派开发商之间的互相竞争。“开发企业实力增强后，需要有资本沉淀型的物业持有，而从品牌效应来说，大体量的综合型物业对开发商塑造品牌也有更大的促进作用”。