高栋，上海弘基集团股份有限公司副总裁、上海三益建筑设计有限公司院长、上海建筑学会商业地产专委会主任、国家一级注册建筑师。他是商业设计与专业协同“鱼骨”模式的创始人。

关于未来发展：商业地产的机遇大、挑战也大

住宅经过十多年的发展，已经在逐渐趋向成熟。目前，很多城市正处于城市升级，消费转型中，需要有更多的商业类产品的过渡，人们的需求已不仅仅是居住，他们还需要消费，休闲，这些都需要通过商业流动来完成。所以商业地产的机遇非常大。

我们常说，商业地产难做，究竟难做在何处？其实，最难的地方表现在三方面。1，服务产业非常长，包括前期定位，设计，招商，运营，管理等，目前产业链的承受度还未完全表现出来，以至于会遇到很多困境。2，住宅可以滚动开发，但商业地产很少看到滚动开发。商业要全部开起来，需要大量资金。资金的承受力也是非常考验开发商能力的。3，住宅是讲预期的，但商业是以市场的消费力作为支撑的。所以，商业遇到的挑战力比较大，包括资金的挑战、对商业认知的挑战、来自政府的驱动主导的挑战、服务产业链的挑战。

城市综合体可以把很多功能集约一体，城市功能是很强的（图片来源：百度）

城市综合体可以把很多功能集约一体，城市功能是很强的。但是综合体也受到挑战，这可能比商业地产的挑战更大。因为综合体是商业的组合，在建综合体时，非常考验开发商的开发理念和对开发节奏的控制。目前，政府对城市的定位也越来越清晰，模式相对清晰化。

当然，开发综合体，不是以建设多少量为评价标准为标准的，而是以建成后能否给人们带来更好的生活质量为标准的。所以，整个现状还是在往好的方向发展。

关于开发链：商业地产是一个编织的过程

早些年，针对上海的状况，很多开发商没有经验，常常先拿地，再做设计，建造，招商，运营。但以这个逻辑做，容易导致失败。因为商业地产的开发链不是叠加的过程，应该是编织的过程。在开发产业过程中，当中有很多服务链，这些服务链即是鱼刺，是紧紧的连在鱼骨上的。

全程一体，专业协同。所有商业地产的服务链是专业协同的过程。很多东西是需要前置的，这样运作商业地产成功的可能性会更大。对于商业地产而言，开发的模式比结果更重要。开发的方式比结果更重要。

做商业设计时，必须对商业非常了解（图片来源：百度）

在建筑设计门类里，商业地产不是单独的门类，我一直希望把商业地产的门类分出来。因为商业地产不同于其他，他所涉及的产业链非常广。举个例子，在地产里，楼梯时辅助空间，但是在商业广场里，楼梯就是主要空间。因为要把商业做大，必须把人往上引，所以在做商业设计时，必须对商业非常了解，而不是简单的建筑设计。商业和建筑必须是合二为一的。

关于买房："想自住就赶快买，想投资就等等吧"

从我的专业角度讲，我是建筑师，我的职责在于把住宅的品质做好，把项目的品质做高，让人能够住的更舒服。大家说建筑师是干嘛的？造房子的？不是。建筑师是为人们提供生活方式的。通过改变人们的生活方式，来提高人们的生活质量，让他们住的更舒服。我们可以做到的是，在房价涨的时候，因为设计的品质，让房子能够凸显出来，在房价跌的时候，也是因为品质比较高，使抗跌性比较强。我的专业能够做到这一点。

至于给普通百姓的建议的话，应该两说。目前，关注到啊，汇率问题等，对于房产能否独善其“升”还是有疑虑的。希望把房价稳定在一定阶段上，政府用这种方式可能也想在保障房运作的同时，赢得一些时间。至于买房，就说一句话吧。如果你想自住，就赶快买吧，如果你想投资，就等会儿吧。

高栋，上海弘基集团股份有限公司副总裁、上海三益建筑设计有限公司院长（图片来源：百度）

我们公司做两类业务，1，住宅。2，商业住宅。其实高端住宅和保障房从设计概念本身来讲没有任何差别，而且真正难做的，并且应该做好的是保障房。看到“保障”就认为降低品质是个误区。真正好的设计，是用一千元的成本造成一千八百元的感觉。我们的设计开发的重点，应该是如何在有限的资源内集约优势，使其发挥出最大的效用，让住保障房的人能够享受与住商品房的人同样的品质。

把价值最大化表现出来（图片来源：百度）

应该这样说，并不是完全一样的品质，而在各自所拥有的资源下，把它的品质做到超越期望值。把价值最大化的表现出来。保障房与高端住房的区别在于，高端住房讲究体验感，可能会通过空间的浪费来形成良好的体验感，但是保障房的格局相对来说会比较小，他注重的是精细，舒适。两者出发点不同，但是设计的理念是相同的，即都要用小资源获得大价值，这是一样的。