去年，关于城市综合体的一则消息引人侧目。据称上海的近邻杭州要再建100座城市综合体。如今，城市综合体不仅在北京、上海、广州等一线城市发展速度惊人，一些二三线城市也把建造城市综合体当作城市发展的目标。甚至有人称：“谁拥有城市综合体，谁就拥有城市的未来”。但城市的未来究竟需要多少综合体？城市综合体在强势“上位”后，依然存在发展之惑。

地产评论员 冯燕 王嘉辰

矛盾综合体之一：区域引擎VS市场容量

“一窝蜂”背后蕴藏风险

商业是城市综合体中最主要的组成部分，若按人均商业面积来算的话，可以估算一座城市需要多少综合体。目前按人均商业面积1.5平方米计算，一座百万人口的城市，其综合体亦不会超过15个。

刚开业的江桥万达广场位于嘉定鹤旋路，距离市区有些距离，但丝毫不影响江桥万达的人气。

“当一个城市综合体矗立于城市之中时，带给人们的是前所未有的新生活体验。”同策研发分析师赵炎告诉笔者，“城市综合体摒弃了之前单一的住宅或商业开发，最大限度地实现各个物业自身和各功能间关联带动的价值，从而实现了土地价值的最大化。” 城市综合体对于区域发展的引擎作用，由此得以证实。但再好的产品，如果无节制发展，是否会让城市无法容纳？

商业是城市综合体中最主要的组成部分

中房信商业咨询事业部副总经理陈倍麟认为，并不能严格地说一座城市能有几座城市综合体，因为这和城市人口有关，但“阶段性的供过于求是必然的。”特别是在一些能级较低的五六线城市。“日本六本木的一个旧城改造用了17年，14年规划，3年建设；而我们的城市综合体18个月就能造出来，这样能是精品吗？”陈倍麟不无质疑。

对于这个问题，相关业内人士称，“现在一窝蜂上，但背后蕴藏较大风险。两三年后，当这些项目纷纷上市，最终，优胜劣汰的周期肯定会到来，最多3-5年，有相当一部分会失败是难免的。”

矛盾综合体之二：高速发展VS同质化倾向

很多开发商还是旧思路

一般城市综合体的体量都比较大，是一种新型的商业模式，而目前大部分开发城市综合体的主体都是之前从事住宅开发的，对商业地产缺乏相关的经验，规划时不约而同都是底商、写字楼、住宅等。

据相关资料显示，上海市大型的城市综合体项目在2006年、2007年才开始逐渐增多。随着城市化的高速发展，城市综合体开发也呈现由市区向外围区域延伸之势，如处于嘉定的中信泰富又一城、普陀光新板块的品尊国际等。

不仅上海，在国内很多城市，城市综合体都处于高速发展之中。同策资料显示，2010年成都开工建设商业综合体项目达到67个；苏州预计用3年时间，建成10亿元以上城市综合体25个；温州预计重点建设5个城市级商业中心、10条特色商业街、20个城市综合体……

赵炎谈到，“目前大部分开发城市综合体的主体都是从事住宅开发的，规划时都是底商、写字楼、住宅等。”如此，也就带来整个城市功能的同质化。

对此，陈倍麟则认为，“同质化问题是由开发模式所决定的。”“目前，很多开发商对于城市综合体的开发，最看重的还是销售，还是用造房子的思路来操作。用产权商铺的模式，一定会有同质化。”她同时也表示，这样的表现在一段时期不可避免。

矛盾综合体之三：急速扩张VS“资源”匮乏

缺钱，缺人，缺品牌！

“做住宅地产的是小学生，做商业的是大学生，而做城市综合体的是研究生”，人才匮乏才是制约城市综合体健康发展的瓶颈。

同样都是“家乐福”，同样都是“Ｈ＆Ｍ”，同样都是“麻辣诱惑”……在城市综合体中，我们对这样的品牌司空见惯。一位业内人士表示，商业地产对于商业资源的渴求度非常高，但目前国内好的商业资源并不多。

“在东京的一个广场有500多种品牌，都是本地自有。”盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民用自己的所见来说明一种差距，“我们目前还多是制造，而不是创造。”对于开发商在进行城市综合体的急速扩张时，面临商业资源匮乏的说法，陈表示赞同，这与发展阶段有关。

资源的匮乏并不止这一方面。人才的需求甚至对于商业地产领军人物的万达来说，似乎也并不轻松。相关人士就表示，“虽然万达被称为商业地产的黄埔军校，但在其急速的扩张中，人才依然是一个问题。”

城市综合体的资金状况也是开发商面临的问题之一。作为运营商，要成功、高效率地运营城市综合体这样一个城市子系统，需要成本，需要有比较高的持久性收益的项目。