期房世代渐渐远去？（图片来源：河南商报网）

“国十一条”提出规范预售行为后，各地政府纷纷出台细则。

1月12日，合肥市房产局召开新闻通气会，对“国十一条”要求进行详细解读，并规定合肥预售许可的“最低规模”是一栋楼；“规定时间”则是指预售许可证批准下发后的15天内必须公开销售。

南京市也于近日规定，房地产开发企业预售许可最低规模为一幢楼，实售价格不得超出网上标价，发现捂盘则停售半年。

而河北省与福建省也于日前下发相关通知，要求强化预售许可管理，不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可证的项目，应在10日内一次性公开全部房源并销售。并加强对开盘项目的跟踪督查，对取得预售许可证满10日的项目进行检查，对不按规定公布相关信息和销售，并拒不整改的企业，将暂停其预售资格，并向社会曝光。

更有消息称，1月23日，从广西住房和城乡建设工作会议传出消息，广西将选择南宁市作为取消商品房预售的试点城市，由此引发了更大的风暴。

“各地政府针对期房预售而来的各种限制规定，是对于中国房地产传统销售模式的一种冲击。”杨红旭表示，但在执行层面上还存在较大难度。

房地产行业的传统销售规则正在日渐被改写。

新政效果聊胜于无？

此前，国土资源部土地利用管理司司长廖永林曾在一次土地座谈会上，公开“炮轰”期房预售制度。他认为其引发楼市的诸多不良现象，严重损害购房者权益，并直指“房地产泡沫就跟预售有直接关系”。

对于刚刚过去的2009年，留给人们记忆最深的莫过于高涨的房价，而导演涨价戏码其中一个惯用技法便是捂盘惜售。捂盘惜售，成为众多开发商和二手房房主涨价的利器。

记者之前曾以购房者身份走访过多个楼盘，几乎在询问售楼小姐具体房价时都得不到明确的回答，在取得预售证后几个月不开盘，或是以种种借口推迟开盘几乎是常有的事，而开发商在北京房地产交易信息网上公布的开盘价，也和实际楼盘开盘价相错甚远。

某开发商曾在网上戏言：“我有三头猪，只卖了一头，剩下两头，我放在家里看，我不违法。”

正是因为商品房预售管理政策不明，加之监管不力，给一些开发企业有空可钻。结果出现同一批房源分多次开盘；一次开盘仅推出一两百套甚至几十套，造成房源紧张；自留房成了变相囤积房，房价如上楼梯般节节攀高。

“现在开发商违规的现象众多，对社会造成一定的压力，国十一条和各地方政府关于收紧预售制度政策的出台正是针对此的有力打击。”中国房地产研究会副会长顾云昌对记者表示，这意味着，过去开发企业以挤牙膏式推盘借机抬高房价的做法将被遏制。

但是也有市场人士普遍认为,“一次性公开全部房源”、“明码标价”等条款由于在执行层面存在较大难度，恐难对市场产生明显影响。

杨红旭对此就表示不太乐观，他认为“各地明确预售许可的最低规模、一次性公开全部房源”的政策，关键是考验地方政府的执行力度，在操作中困难会很多，开发商会有一些规避的手段，比如有意抬高价格宁可卖不出去、自买，或是推迟开盘时间等，所以很难期望有明显效果，只是聊胜于无。

而此前，上海早已经采取最低3万平方米开盘销售的政策，也意味着开发商实际申请商品住房预售许可的最低规模不能低于3万平方米(除了尾盘项目)。

“但是效果并不显著。”杨红旭表示，即使是早在2006年时就已有了取得预售证后的开盘时限，最后也多因为地方政府“心慈手软”导致落实不了，“而地方政府的下一步如何执行才是关键。”

取消期房时机已到？

无论是收紧还是取消期房预售制度，对于国内房地产行业现行的销售模式的冲击都不可避免。

一方面是购房者喜大于忧，喜的是不用再承担期房的额外风险，有了见房付款的权利；忧的是取消预售制度后，开发商成本会增加，可能助推房价上涨。

另一方面，一些开发商的日子不会好过。“这对有实力、遵守纪律的开发商来说是好事，对打擦边球的开发商就无疑是一拳重击。”顾云昌表示。

“这意味着开发商无法以低成本融资，只能使用自有资金或向银行贷款，加大了房地产开发企业融资负担和成本，开发规模和速度上都会受到一定限制。”绿地集团相关人士指出。

同时，房地产开发除了需要巨额资金，开发周期也很长，如果一下子取消预售制度，资金链断裂，也有可能导致不少“烂尾楼”的出现。

万科北京公司营销总监肖劲对记者表示，“不同的城市因为不同的原因制定政策，取消预售的政策没有普遍性，别的城市不会效仿。”

然而，顾云昌对记者表示，长期来看，预售制日益规范并逐步取消，是未来中国房地产市场发展的大势所趋。

上世纪90年代中期，我国内地借鉴香港地区的经验，实行商品房预售制度，从而推动了房地产业的快速发展。“但是，这并不意味着这是一个完美的制度，须要永续实施。在房地产业成熟的欧美国家，现房销售是主流销售方式。而在没见到实物的情况下，就花费巨资、甚至是倾全家之力购房，对广大买房人而言存在巨大的风险。”杨红旭说。

“取消预售制虽说肯定会增加开发商的融资成本，可能会导致开发商的成本转嫁。但目前整个行业的现金流比较充溢，这是取消的有利条件之一。”薛建雄指出，“在产业发展进入成熟阶段，取消预售制对房地产的健康发展相对有利。它抑制一定的投机需求，对购房者的保障性更高。”

“以前是靠说，现在是靠看。若收紧或是取消期房预售制度后，开发商就要开始提升自身的专业水准，比如房屋质量、交房流程、服务质量、对产品的创新等，都要重点改变，对于购房者来说无疑是好事。”肖劲表示。

“老百姓买房才十几年，期房的销售模式，只是中国现行房地产现行融资模式下的产物，只是初级阶段，制度还不完善，有过渡性，未来随着房地产开发企业不断壮大，投融资体制日益完善以及需求问题得以缓解，未来必然是‘两房’的时代。成品房和现房的出现正是中国房地产发展成熟的标志。”顾云昌说。