由北京住房和城乡建设委员会等11部门共同制定的地方版“国11条”本周亮相，该文件全面叫停了2008年底出台的购房优惠政策。不过，由于文件只对二套房首付比例做出明确要求，而未对利率水平做出限制，因此北京各大银行二套住房购房贷款利率仍能讨价还价。

二套房贷最低首付仍为20%

最新发布的《北京促进房地产市场平稳健康发展实施意见》规定，严格二套住房购房贷款管理。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。

北京大多数银行目前的二套房贷首付比例最低为40%，审批时可能还会将首付比例上浮。由于北京版“国11条”并未对二套房贷款利率进行明确要求，因此各家银行在执行时仍有较大差距。二套房贷款利率为基准利率的0.7倍到1.1倍不等。

虽然规定明确要求“二套住房购房贷款首付比例不得低于40%”，但各家银行的反应速度明显不同。中信银行某信贷专员对记者表示，如果购房者首套住房人均建筑面积在27.07㎡以下，那么再次购房就可以算做改善性住房，最低可以享受20%首付、基准利率下浮30%的优惠。

首套房最低仍可享受七折优惠利率

春节前夕，京城各大商业银行上调首套房贷款利率的新闻受到广泛关注。记者了解到，目前，北京仍有部分银行可为购房者办理首套房7折的优惠利率。

农行、交行、深发展、民生、浦发、华夏、北京等银行表示，仍可为购房者提供首套房最低7折的优惠，首付比例多在20%以上。中行、光大等银行首套房房贷利率最低为基准利率的8.5折。

虽然不少银行仍“标榜”首套房房贷利率最低7折，但由于各大银行在放款时都会耍点“小花样”，购房者想要切实享受7折优惠显然很困难。

深发展某支行信贷经理表示，即便购房者房贷审批流程已经完成，能够享受7折优惠利率，但只要在放款之前国家对房贷政策做出新的要求，银行便会调整这部分房贷利率，而不视为存量房贷。

“虽然我们仍可为首次购房者提供优惠利率，但由于银行贷款额度有限，因此我们都会给房贷利率高的购房者先放款。”民生银行信贷部人士透露。

另外，按照北京版“国11条”的说法，购买房屋须以家庭为单位。因此，如果配偶中一方此前曾办理过贷款购房，另一方再次申请贷款购房将被直接视为二套房。不过，记者了解到，以子女（已成年）名义购房，则仍可视为首套房，享受各种优惠政策。

专家：房贷利率应实行差异化

北京大学金融业研究中心副主任吕随启表示，按照商业角度来看，房贷利率差异化属于正常现象。目前，国家抑制通胀预期，解决房地产泡沫化的信心坚决，因此房贷利率政策也将有所变动。而各家银行发展情况、利润构成不同，也造成了房贷市场的利率差异化。

事实上，目前各家银行在进行房贷审批时，通常会根据购房者的资信情况进行综合评估。招商银行、兴业银行工作人员就明确表示，如果客户对该行贡献程度高，就容易享受到优惠利率。

“每位购房者的信用背景、资产情况都有所不同，因此他能承受的房贷利率也有所差异，银行在审批时需要综合考量，这就造成房贷利率差异化。这取决于银行对客户本身的判断。”吕随启表示，单纯依靠银行上调房贷利率仍无法杜绝“断供”的现象。

对此，某国有大型银行工作人员表示，只有每个月家庭总收入须是家庭总负债的两倍以上，才能办理购房贷款。分析人士表示，此做法可以有效防止银行贷款出现坏账。