经历了8个月的调整、25%的下跌之后，房地产板块估值在所有行业中排名倒数第三。2009年地产年报靓丽，2010年业绩也会好看，但调控政策何时结束尚未可知。2010年动态市盈率15倍左右的四只龙头地产股，是昂贵还是低廉，业内众说纷纭。

估值偏低

自2009年7月起，受二套房贷等政策微调的影响，A股房地产板块见顶回落，开始了近8个月的调整，尤其是2009年12月“国四条”颁布、调控政策转向后，地产股更是出现加速下跌。

Wind数据显示，申万房地产行业指数自2009年7月24日达到最高点4396点，此后便开始震荡下行，截至3月16日调整幅度达到25%，而同期上证指数仅下跌10%，深成指下跌11.63%。

申万23个行业中，房地产行业指数120日、60日跌幅均位居第二。四大龙头地产股——万科、保利地产、招商地产、金地集团去年7月底至今调整幅度分别达到35%、34%、37%、30%，今年以来调整幅度分别达到14.15%、11.29%、12.63%、3.52%。

房地产上市公司股价持续大幅下跌，是在年报业绩靓丽的背景下发生的。

截至2010年3月16日，沪深两市共有39家房地产上市公司公布2009年年报，共实现营业收入1508.50亿元，同比增长19.7%；实现归属于上市公司股东的净利润190.67亿元，同比增长46.47%。多家房企净利润增幅在100%以上。

此外，业内人士指出，由于预售制度的存在，2009年大部分合同销售额将在2010年才能结转为营业收入，房地产上市公司2010年的年报将比2009年更为“好看”。

连续下跌的股价也将房地产公司的估值普遍拉低。据Wind统计，截至3月16日，全部A股市场市盈率为29.27倍左右，而房地产板块的整体市盈率为26.05倍，在申万23个行业中排名倒数第三，仅次于采掘和金融服务；全部A股市净率约为4.31倍，房地产板块市净率约为3.17倍，行业排名倒数第四。龙头地产公司市盈率约为19倍，市净率3倍左右。

根据业内预期，四只龙头地产股2010年动态市盈率在15倍左右，地产板块2010年动态市盈率17倍左右。

招商证券分析师贾祖国表示，当前房地产股总体已经处于底部，2008年9月中旬市场最恐慌时（房价已下跌且市场预期该趋势还会继续）股票也达到了最低值。以万科为例，其当时动态PE为12倍（市场一致预期2009年EPS为0.4元），PB为2倍，保利和招商总体也接近这一水平；目前龙头公司的动态PE大约在15倍，PB在3倍，但当前的房价趋势与2008年9月并不一样。

Wind数据显示，申万房地产行业指数自2009年7月24日达到最高点4396点，此后便开始震荡下行，截至3月16日调整幅度达到25%，而同期上证指数仅下跌10%，深成指下跌11.63%。

申万23个行业中，房地产行业指数120日、60日跌幅均位居第二。四大龙头地产股——万科、保利地产、招商地产、金地集团去年7月底至今调整幅度分别达到35%、34%、37%、30%，今年以来调整幅度分别达到14.15%、11.29%、12.63%、3.52%。

房地产上市公司股价持续大幅下跌，是在年报业绩靓丽的背景下发生的。

截至2010年3月16日，沪深两市共有39家房地产上市公司公布2009年年报，共实现营业收入1508.50亿元，同比增长19.7%；实现归属于上市公司股东的净利润190.67亿元，同比增长46.47%。多家房企净利润增幅在100%以上。

此外，业内人士指出，由于预售制度的存在，2009年大部分合同销售额将在2010年才能结转为营业收入，房地产上市公司2010年的年报将比2009年更为“好看”。

连续下跌的股价也将房地产公司的估值普遍拉低。据Wind统计，截至3月16日，全部A股市场市盈率为29.27倍左右，而房地产板块的整体市盈率为26.05倍，在申万23个行业中排名倒数第三，仅次于采掘和金融服务；全部A股市净率约为4.31倍，房地产板块市净率约为3.17倍，行业排名倒数第四。龙头地产公司市盈率约为19倍，市净率3倍左右。

根据业内预期，四只龙头地产股2010年动态市盈率在15倍左右，地产板块2010年动态市盈率17倍左右。

招商证券分析师贾祖国表示，当前房地产股总体已经处于底部，2008年9月中旬市场最恐慌时（房价已下跌且市场预期该趋势还会继续）股票也达到了最低值。以万科为例，其当时动态PE为12倍（市场一致预期2009年EPS为0.4元），PB为2倍，保利和招商总体也接近这一水平；目前龙头公司的动态PE大约在15倍，PB在3倍，但当前的房价趋势与2008年9月并不一样。

机构分歧

在房地产股集体下跌30%后，部分乐观的分析师开始谨慎唱“多”，理由便是房地产板块的低估值优势显现，面临一定估值修复机会。

国信证券方焱在最新的一份题为“放开手脚，布局地产股反弹”的报告中指出，多重因素表明布局地产股反弹的时机已经来临：未来几个月不会有新的地产调控政策出台；二季度楼市销量环比有望逐步改善；房屋供给释放缓慢、开发商“不差钱”，上半年房价仍将“坚挺”；地产股2009年业绩高增长，2010年将更为靓丽；人民币升值预期对房地产是利好。

从去年三季度开始，受政策不明朗因素影响，以公募基金为主的机构投资者陆续减持地产股，去年底房地产调控政策频频出台，基金在地产股上的配置更是达到新低。根据方焱的统计，截至2009年期末，全部基金在房地产行业的配置占其总净值的比例已由2009年中期的6.74%下降至年末的2.98%，占股票投资市值的比例由2009年中期的9.97%下降至年末的4.38%。方焱认为，目前地产股被机构低配将成为布局地产股反弹行情的反向指标，当稍有催化因素出现导致机构略微提高配置比例，即有望触发一波反弹行情。

中金公司白宏炜也认为，目前地产板块走势已经反映了较为悲观的政策预期，股价已反映了2010年房价下跌15%-20%，地产板块可获得一定的相对收益；而在未来通胀和人民币升值趋势下，地产板块将随着政策的明朗和企业销售数据的改善而实现绝对收益。

就地产基本面而言，不少人士指出，当前地产行业泡沫主要是供给有限而货币供应量太高，未来供给释放需要时间，加上流动性仍充裕，泡沫的挤压是循序渐进的，行业不会出现大幅调整。

不过，也有谨慎者表示，房价如果出现过热苗头，政府会继续出台调控政策，地产股的高成长性会被抑制，地产股超跌反弹力度不大，持续时间也会有限，地产股的大机会尚未到来。

广发证券沈爱卿认为，从最近三周的楼市成交数据看，成交量有回升态势，但同比数据情况仍不理想。在行业利空政策尚未消化、成交量尚未明确企稳回升之前，建议谨慎投资房地产行业，行业机会主要体现为交易性机会。