作为“十二五”的开局之年，今年将有1000万套保障房破土动工，上万亿的资金缺口亟需有人来“埋单”。信托被誉为最灵活的金融工具，面对保障房这块“大蛋糕”开始垂涎欲滴。来自用益信托工作室的数据统计，今年1~5月，共有9家信托公司发行了21款保障房集合信托项目，发行规模为65亿元。

2010年共56家信托机构参与发行2209款信托产品，其中仅23款为保障房信托，参与发行的信托公司9家，发行规模为70.79亿元。

棚户区模式最受青睐

今年3月9日，在“保障性住房建设和房地产市场调控”记者会上，住房和城乡建设部副部长齐骥对于规模空前的1000万套保障房建设所需资金进行了计算分析。在保障性安居房中，200万套经济适用房和两限房，估算年度投资是5000亿元，400万套棚户区改造，估算年度投资也是5000亿元，400万套廉租房和公租房，则是4000亿元。按这一预算，这1000万套保障房总共需要投入1.3万亿~1.4万亿元左右。

而目前保障房资金主要通过三个途径解决，一是中央财政拨款约占总投资的10%；二是住房公积金贷款约为10%；三是各地政府土地出让金中划拨10%～20%。中央政府提出今年要开工1000万套保障性住房,未来五年达到3600万套。资金来源问题成为保障房建设发展的瓶颈。

“事实上，联动土地开发，棚户区改造项目最受信托公司青睐。”用益信托工作室人员指出。

国内一家知名信托公司市场部副总在接受《每日经济新闻》采访时表示：“地段好的棚户区改造项目利润较大，而地段差点的可以联动土地一二开发，与周边的商业地产打包，也能获得较大收益。”

棚户区改造中，联动土地一级开发的项目如果有政府回购，那么政府给予土地整理方的回报通常在12%~15%。

2010年6月，华能信托起发行的“乌鲁木齐沙依巴克棚户区改造项目集合资金信托计划”，以及中融信托2011年2月21日起发行的“西安大桥西街棚户区改造项目股权投资集合资金信托计划”均属于一二级土地开发联动。中融信托这款保障房集合信托计划预期年化收益率达11%。

用益信托工作室认为，公租房和廉租房最好的模式就是房地产信托投资基金，即现在备受期待的“RETIs”。该类房屋建成后主要用于出租而非出售，投资回报期一般在10年左右，类似于商业物业等项目。