全国春节假日期间,媒体走访了北京、上海、深圳、广州四大一线城市,以及成都、重庆、杭州、海口、三亚这些最受关注的二线城市的房地产市场。与去年或前年的春节楼市相比,很多地方都用了“极度寒冬”、“创近年春节地量”来形容其楼市,唯独成渝两市不降反升,成为这个楼市冬天里的一把火。而关注春节楼市的主要目的是希望以此发现今年楼市整体走向的端倪,调查显示,楼市刚刚出现早期萎缩症状,而货币政策或将成为其一下步走向的决定因素。

北京

业内人士均关注信贷政策走向

房地产市场走势似乎正处于混沌之中,但房价再高涨的风险隐现。2月23日了解到,虽然春节期间北京楼市成交量大幅下跌,但是房价还没有出现深度下探,相反有些楼盘仍在涨价。

房地产业内人士没有对目前低量成交表示出过于悲观,更多的是谨慎观望。同时,为加快销售回款,开发商推盘销售的步伐有加快的迹象,并伴有小幅促销优惠措施。对于今年楼市走势,业内人士更为关注的并不是供需关系,而是将注意力放在信贷政策走向上,认为如果信贷不过于收缩,楼市将维持平稳。

春节期间,北京无论是新房还是二手房均大幅下挫至“冰点”。根据北京市房地产交易管理网数据显示,春节期间(2月12日至19日)北京新房共成交42套,其中期房36套,现房6套,较去年同期下跌近97%。与此同时,北京二手房住宅网签总量为427套,较节前下跌超过90%。

值得注意的是,一些楼盘房价还在上涨,且上涨幅度并不小。

以北京南三环附近万年花城楼盘为例,去年底的报价在2万元/平方米左右,而其3月或4月准备新开楼盘报价达2.3万元/平方米。再者,北京北五环中铁国际城项目价格也在1.7万元/平方米,而其5月新开盘将再涨2000至3000元。

“如何再这样涨下去,市场更受不了了,风险更大。”一位刚刚买了国际城项目房子的购房者向记者感慨。

“节日期间有部分新开项目有1至2个点的优惠,但总的来看开发商并没有太多的促销压力。”中原地产华北区董事总经理李文杰坦言。

事实上,为加快销售回款,开发商推盘销售的步伐有加快的迹象,有一些楼盘仍伴有小幅促销优惠措施,但没有明显打折促销的态势。

“目前供需关系并非决定楼市方向的关键性因素。”李文杰分析表示,对于今年楼市走势,业内人士将注意力更多的是放在信贷政策走向上,即认为如果信贷不过于收缩,楼市将维持平稳。在采访中,这一看法颇具普遍性。

广州

价格初现调整货币政策走向成关键

广州楼市今年春节的成交量也创下近年来新低。来自广州市国土房管局阳光家缘网的签约数据显示,7天长假里,广州一手住宅网签量仅有34套,而去年春节这一数据为283套。但与成交低迷形成强烈反差的是,春节期间开发商的促销活动不少。业内认为,楼市疲软已经开始影响到开发商的策略,如果成交量继续下滑,价格回调趋势将更为明显。

来自中原地产的监测显示,春节长假里广州在售楼盘中约有八成不营业。但也出现不少促销单位,如一些大盘推出一批特惠单位,价格折算下来以9.5折居多。有分析认为,不少开发商选择在春节期间优惠促销,卖的都是尾货,也为了节后可以推出新房源,不希望到时候新货销售受到尾货降价促销的影响。

但也有业内人士指出,个别楼盘的优惠促销已经显示出广州房价有松动迹象,并且楼市开始步入早期收缩阶段,即交易量出现萎缩,但房价还未明显下跌。可是在调控威力正逐渐放大的情况下,一旦有开发商资金链出现状况,那么降价可能就成为首要选择,并可能形成蔓延之势。

而在房贷全面收紧以及存款准备金率连续上调、加息预期倍增等影响下,开发商的资金压力的确有上升趋势。戴德梁行综合住宅服务华东区主管伍惠敏表示,对于房地产市场而言,上调准备金率对于缓解地价快速上涨以及抑制楼市交易等都会产生影响。如果目前的货币政策持续紧缩,或许会成为压垮楼市的最后一根稻草。“在不同的市场状态下,货币政策的影响力度也不同。比如2007年前,7次提高存款准备金率、5次加息都没有能够阻挡高歌猛进的楼市,这主要是因为当时楼市处于快速拉升期;而2009年年底楼市已经出现颓意,随后史无前例密集出台的房地产调控政策已经让全国楼市进入‘冷冻’期,此时再同时实施紧缩的货币政策,对楼市的影响恐怕就不可同日而语了。”

成渝

“冬天里的一把火”

与国内众多城市楼市春节销售“交白卷”不同,成都楼市以春节长假42套的登记备案量,达到了其“稳定楼市”的市场管理预期。而根据中国指数研究院数据信息中心统计,春节期间(2月12日——19日),重庆主城区则以320套、30471.50平方米、均价6553元/m2,成为全国楼市 “冬天里的一把火”。

继节后首日主城区新房、二手房销量突破70套之后,截至昨日下午6点,成都市房管局官网即显示,成都六个主城区的商品住宅当日销量即达到233套,总成交面积20571平方米;二手房销量达到109套,面积8062平方米。这一数据几乎已经超过去年、前年同期,而接近2007年成都楼市最火爆的春节。房产商们宣称自己这个春节过得不赖。

大年初三到初七,成都蓝光地产在市区开发的4个盘就卖出200多套住宅,销售金额已超1亿元。初一到初七,南湖国际社区不“打烊”卖了160套,销售金额1.2亿元。恒大成都公司三个楼盘春节期间也卖出了80余套,万科地产卖了近90套,正合地产代理的多个楼盘成交有近50套。

对于成都市房管局官网数据和开发商所报数据呈现的上述的差距,锐理数据平台地产研究人士表示,由于备案和数据统计在时间上稍有延后,因此春节期间的成交备案数据其实反映的还仅仅是春节前的成交情况,“成都春节期间42套销售备案数据显然表明,春节前夕是成都楼市的低谷”。

就此,成都市房地产开发企业协会会长王晓白表示,从成都市新开工面积来看,2007年是1500万平方米,2008年是760万平方米,2009年是1300平方米,但2009年销量达1520万平方米。根据房管局最新统计,当前成都存量房只有328万平方米,是历史最低的。因此今年成都楼市不会出现“供大于求”的局面;加之刚性成本上升和成都地铁1号线即将开通等消息,成都楼市缺乏降价的动力和空间。

对于重庆市场,中原地产数据显示,春节期间(2月15日至2月21日)重庆全市商品房成交量比09年同期翻了一番。但重庆容磁机构总经理王雪松表示,现在还不能断言重庆楼市出现向上的“拐点”,关键还得看三、四月份。