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房地产市场调控的第一招棋，落在了土地出让收支管理上。

12月17日，财政部、国土部等5部门发布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》称，今后在土地出让中，首付款缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。

业内人士表示，此举将对遏制“囤地”和“炒地”现象起到有效的作用，但由于提高了开发商的拿地门槛，有可能对土地供应产生一定的抑制。

出让收入：首付款不低于50%

这份通知由财政部、国土部、央行、监察部、审计署5个部门联合发出。有业内人士指出，相关规定实际上早已成型，五部门在中央经济工作会议之后发出，作为调控房地产市场的第一步。

通知规定，今后在土地出让中，首付款缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清。

通知还规定，土地租赁合同约定的当期应缴土地价款（租金）应当一次全部缴清，不得分期缴纳。

据了解，对于土地出让首付款的缴纳比例，此前并没有明确的规定，执行中多遵循20%的标准。对于土地出让价款的缴纳期限，同样没有具体规定。今年年初，为刺激房地产开发投资，一些地方延长了土地出让价款的缴纳期限，如广东就规定，延长时间原则上不超过2年。

中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云表示，开发商拖延缴纳土地款的现象一直存在，个别开发商甚至要通过销售回款来缴纳土地出让款。

上述通知称，在土地出让收入管理中，有的地区存在拖欠土地出让收入问题，未能做到应收尽收；有的地区越权减免缓缴或变相减免土地出让收入，造成土地出让收入流失。

邹晓云表示，此规定抬高了开发商的拿地门槛，将对“囤地”和“炒地”现象起到一定的遏制作用，但也可能带来新的垄断，即资金雄厚的大开发商和国企将更容易拿地。

今年5月，北京“朝阳区广渠门外10号地”以10.22亿元的价格被富力地产拍得，按照双方的合同约定，富力首先支付土地出让金的20%，剩余部分在180日内付清；而在“广渠路15号地”的出让中，具有国企背景的中化方兴以40.6亿元拿下，按照合同约定，中化方兴在3个工作日内付清全部土地价款。两者的资金实力差距可见一斑。

一位不愿透露姓名的研究人员表示，此规定的另一个弊端在于，将会抑制土地的供应。他表示，由于拿地的资金要求提高，必将延缓土地的供应节奏。

出让支出：10%用作廉租房保障

对于土地出让价款的支出，通知规定，要严格按照规定将土地出让净收益的10%用于补充城市廉租住房保障资金。同时，“确保足额支付征地和拆迁补偿支出、补助被征地农民社会保障支出”。

在2006年国务院办公厅发布的《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》中，规定了土地出让收入5个使用范围：征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出、城市建设支出和其他支出。

上述研究人员表示，地方在土地出让支出中存在不透明的现象，建议在明确支出范围的基础上，进一步公开具体的支出项目。

出让合同：严格遵守竣工期限

通知规定，严格执行土地出让（租赁）合同、划拨决定书。对于未按时缴纳土地价款、未按合同约定动工建设的单位和个人，拖欠土地出让收入期间不得参与新的土地出让交易活动。

去年5月，在国土部和工商总局联合制定的《国有建设用地使用权出让合同》示范文本中，首次约定了建设项目的开工时间、竣工时间。其中，属于商品住宅项目的，原则上开发时间最长不得超过3年。

但一直以来，延期开发的现象屡见不鲜。有媒体报道称，在2007年广州市的27个“地王”中，其中有20个至今没有动工。而按照规定，土地闲置满一年的，用地单位或个人要缴纳20%的土地闲置费；两年不开发的，政府可无偿收回。

邹晓云表示，如果开发商严格按照合同约定的期限进行开发，或者政府按照规定进行操作，就不会存在“囤地”现象。至于新规能否达到效果，关键仍在于地方的执行。