成功的旅游地产设计

 序：

2014年4月24日，建筑畅言网在五合国际设计公司成功举办了新一期设计师沙龙，本期沙龙探讨的话题是“成功的旅游地产设计”，沙龙得到了北京业内众多知名设计机构的参与。活动中，嘉宾们探讨如何打造成功的旅游地产模式，分享成功开发、策划与设计经验，交流优秀的案例设计思想，并对未来旅游地产的前沿开发模式提出了很多可行性建议。

时间：

2014年4月24日下午14:00-17:00

地点：

北京，洲联集团·五合国际

人物：

卢求，洲联集团副总经理；满莎，洲联集团五合国际北京公司总经理；张颖，洲联集团五合新力总经理；金卫钧，北京建筑设计研究院第一设计院院长；张毅，易兰国际旅游设计院院长；Abel，毕路德建筑顾问有限公司北京负责人；徐菲，麦田景观设计总监；佟晓威，中旭建筑设计院数字化中心主任；李伦，澳斯派克景观设计公司设计总监；杨庆琦，这方建筑合伙人；郭文斐，华凯国际公司合伙人；雷晓明，华凯国际公司副总建筑师；彭小虎，良筑国际设计总监；王大宇，维拓时代设计公司文旅工作室主创设计师；宋祎林，大地风景旅游综合体与旅游地产规划设计院院长；张倩，大地风景旅游综合体与旅游地产规划设计院副院长；张洪鸣，北京金第房地产开发有限公司总建筑师；张天乐，北京金第房地产开发有限公司设计部经理

沙龙现场

幕起

畅言网编辑：

感谢大家的支持，畅言网从2010年1月15日上线，网站成立至今走过了四年多时间，期间组织了120场左右的沙龙活动，为建筑圈搭建了话语平台。畅言网希望大家能畅所欲言，相互分享，交流经验。首先感谢五合国际提供的场地，首先有请卢总致辞。

卢求，洲联集团副总经理

卢求：

感谢各位嘉宾光临五合国际，感谢畅言网组织的活动，从点滴开始，逐渐做成建筑设计交流活动知名品牌，为建筑师、设计师提供在专业圈内轻松讨论专业话题的平台。

畅言网编辑：

本次沙龙活动话题是旅游地产、旅游项目的规划设计。受国家宏观调控影响，住宅项目的市场竞争日趋激烈。许多开发商开始转战其他物业类型，包括商业、旅游。刚才私下和设计圈内朋友交流过程中，大家表示旅游地产在中国还有很长道路要走，无论是设计或规划，都需要业内人士花很大功夫。大家可以探讨旅游地产开发、设计和规划目前存在的不足，应当吸取哪些先进经验。在座各位都是设计、地产圈内的专家，希望大家能说出存在的问题，并探讨可能的解决方法，分享一些好的经验。畅言网沙龙活动名为“春来茶馆”，大家可以在轻松自由的氛围中分享交流。现在，我们正式进入话题探讨阶段。作为媒体，我们设计的一些问题或许没有业内人士专业，供各位围绕话题展开讨论，也请各位补充，并讨论各自感兴趣的问题。

满莎，洲联集团五合国际北京公司总经理

满莎：

我本人是学建筑设计的。今天见到了传说中做旅游地产很不错的设计企业的核心骨干，与我们交流行业经验。我之前参加过一次畅言网沙龙活动，当时是商业沙龙。我认为有两点很好：虽然设计圈很小，我们却很少有机会坐在一起，认识新朋友。其次，我们每天忙于不同的项目，不同领域，但很多东西是穿插的，需要交流互动，畅言网提供了这样的平台。我做旅游地产并不太多，出于东道主的原因来到这个活动，五合新力的张总有更多经验。

从我的角度来说，整个房地产市场已经摆脱傻赚钱状态，不再只是开发房子再卖出去，模式已经发生了变化。前段时间较火的包括商业地产，它的保有量有一个定值，与居住人口有关系。商业地产过于火爆之后，我们发现人们在追求生活品质的时候，开始更多地关注旅游以及旅游相关带动的产品，这引发了旅游地产的兴起，关注度开始变高。我们曾经细分过，什么是旅游地产？旅游地产有哪些种类？我们发现凡是有一个引擎能引爆地产开发的，这种分类大概有三十种。这些会由于市场情况和一年两年政府引导，一些引擎开始无法运转，人们再去发现新的方式。从设计工作来说，我们发现两个重要趋势，一种是人们越来越关注整合设计，包括提纲中的策划、规划、建筑、景观的整合，许多设计企业已经开始关注到这点。另外一个层面上，我们公司也提出“B+D”模式，待会张总会讲到。我们发现开发企业和政府越来越关注项目定位，花了很大精力在这方面。因为前期的判断如果失效的话，后面的产品就会跑偏。现在我们已经在开发模式上来做。前期测算如果不到位，哪怕我们花两年来做定位，花一个月做设计，会是一个项目的准确度更加精准。我们不再站在市场研究的角度，更多是站在未来发展趋势的角度，来给项目做定位。这是我对旅游地产的浅显认识，相信各位有更多经验。

张颖，洲联集团五合新力总经理

张颖：

我向大家介绍下公司的模式，洲联旗下有不同的子公司。满总所在公司以建筑设计和施工图为主，新力公司以规划设计和景观设计为主。所以我们不同的业务板块是不同的，这几年我们在旅游地产做了很多研究和尝试。我们针对旅游地产、养老地产、商业地产这几个模块成立了专门的研究小组，也有了研究成果，结合这次沙龙探讨的问题，我先谈一下目前我的粗略的认识，我们有一些数据积累。2013年的黄金周，全国一共接待了4.28亿游客，实现的旅游收入为2233亿元。从这个数据看，旅游地产在我国是一个非常有前景的蓝海领域。以实际企业项目来看，比如说万达公司，它此前是做商业地产的，现在新成立了文旅地产部门。万达计划在2020年，将旅游地产变成其另一个支柱产业，占到所有比重的50%以上。这是从设计企业来的数据。从目前存在的问题来看，因为大家也都是设计圈内的，所以相信都很有感触。用土话来说，“挂羊头卖狗肉”的现象越来越多。号称是做旅游，实际上是卖房子，往往旅游本身都没有做到位。比如说很多滨海地产，占据了滨海一线的景观资源，实际上开发的房地产是孤立的，没有配套，同时交通也跟不上，变成了空城和鬼城。另外，所谓的文化旅游地产，文化实际上只是噱头，实质还是卖住宅。没有人对文化定位真正有兴趣。此外，高尔夫地产、旅游乐园地产，还有不太纯粹的奥特莱斯旅游地产，我们都接触过。这些都是旅游地产领域存在的突出问题。我们到底是大旅游、小地产，还是大地产、小旅游？这些是我们正在研讨的问题。

我们研究了旅游地产的趋势。我不去讲具体的研究文章，只说纲领性的思路。首先，文化主题塑造品牌、营造核心价值观。这是我们核心要坚持的，一定要有品牌和主题。第二，产品多元化，争取消费客群的最大化。现在有的客群针对的是养老和养生，或是宗教和新奇冒险。不同的年龄群和客群需要不同的产品定位和产品组合。第三，产业链条化。全产业模式始终是我们做任何项目的切入点。此前，我们和泰康置地合作的三亚海棠湾，这是一个养老养生地产项目，我们做了养生国际文化论坛，把全产业链贯穿到项目当中，实现了多个盈利点，而不是在单个盈利点上做成死局。最后，旅游地产的周期非常长，或许是十年，甚至二十年。比如说，我们2004年做的黄鹤大观项目，2014年才形成了完整的运营效果。十年时间内，产品分期开发步骤、产品类型和客户群都会发生变化。我们希望旅游地产是阶段性的开发，分期开发，行动计划也是非常重要的。这是目前总结出的四个趋势。针对项目操作层面，如果待会有时间，我会说一些设计方面的想法。