社区营造，创造更美的生活

余为群：

建筑师在社区营造当中的角色，用谢英俊的话来概括，谢英俊发展出一套开放式的建筑系统，基本上他没有从中获得太多的利益，他是分享给贫困区，指导他们去参与。这事实上是台湾最早的所谓的“自力造屋”。在古代，我们通常是大家一起去帮忙某某人造屋，这是最能够融入社群的一种方法，你去帮忙工作他就认同你了。他等于是把建筑精英所做的事回归到使用者手中，这是他的做法。另外一种做法是像黄声远，是“在地”建筑师，直接就扎根在某一个地区，只做那附近的项目，美国很多建筑师也是这样，只做他本乡本土的建筑。可是，坦白说，这两种方式都未必适合，因为我们现在都是在大城市里，那么我们就要投注精力在城市社区当中。城市社区还是有建筑师可以介入的地方。这就需要对接开发商来进行进一步的探讨。可是对开发商来讲，最大的困扰是你没有办法事先预测社区里住了哪些人，用价格筛选吗？价格只能对超高端才有办法筛选，可是对于广大的中产阶级人群，基本上没办法筛选，等于你无法预知你的使用者，你只能通过预判去设置基本的公共设施，你只能等大家都住进来后在后期的运营中逐渐形成影响力，根据他们的需求调整后期的运营服务，而建筑师的最大困扰是建筑师只能在前期参与，工程完工后基本上没建筑师什么事，建筑师扮演的可能是社区后期持续的指导者的角色。可是建筑师最大的困扰是不会有大的动作，都是小的修改，而且我也不得不明讲，花了很多时间，也赚不到什么钱。这就是我自己在台湾十年的经验。因为长期做社区总体营造，真的是奉献。大陆是因为尺度大，项目体量大，在台湾我们做那些小的项目，坦白说很辛苦的。量大，能把农田、建筑等都估成资产，才能做资本运作，可是资本运作不是社区总体营造的目标，还是要回归到社会运动，建造更美好的生活。

孙瑜：

刚开始聊到这个话题，我就觉得建筑师、设计师做这个是本分之外的事情。说实话，我觉得现在真正要紧的事情是先把房子建好，不要让这些使用者住进去之后先忙着抗议、维权。

余为群：

说老实话，我看到这个邀约的时候，第一反应这个活动是怎么会是畅言网做的，怎么不是北大、清华办呢？我看探讨的话题很有水平，可是这里面也透露了一点建筑师对于社区总体营造的一种想象，这种想象是他有可能能创造出建筑师的另外一个机会，确实存在另外一个机会，但不是获利的机会。建筑师如果要获利，只能参股运营公司，以我们的设计作为干股，参与运营，有股份才有可能获利，因为运营公司到后期还是很需要建筑师这种专业人才。

 段爱辉，金隅地产规划设计部总监

段爱辉：

我们公司对社区营造还没开始真正讨论，还是停留在开发角度。社区营造这个话题非常重要，目前地产开发已经面临转型，我们都应该关注这个话题。就我们金隅来说，领导对市场前景不是很乐观，现在大量项目的销售已经停滞，需要通过其他方式保持稳定发展。我们集团大的固定资产盘活非常好，比如我们在北京郊区开发的五星级的喜来登酒店，运营效果非常好，能够带动周边商业配套和服务，成了周边居民的休闲地点。当时酒店业主非常困惑，为什么喜来登在中国可以让周围老百姓进入，后来逐渐明白国外的高端项目和国内不同，喜来登业主方觉得特别有人气，全部商业实现更新换代，物业的整个思路发生全部转变，在周边商业圈我们引进了很多一线国际品牌、电影城，逐渐形成产业链，让大家进来，我们也会做好保洁物业的配合，通过高端环境吸引周边的居民，现在酒店的气氛非常好。 

另外金隅集团比较重点的领域是保障房，因为是国有企业，所以这类项目比较多。我们目前也已经走出北京，在杭州开发了第一个项目，因为初到浙江不了解当地市场，我们的项目也没有做广告宣传，在同一地区我们和保利地产存在竞争关系，因为没有做广告当地媒体把我们的项目进行了负面的报道，但是这样反而起到了意想不到的效果，我们的房子非常受欢迎，很快就售光了。我们项目的示范区和售楼处请了非常好的设计公司参与设计，景观效果很好，售楼处的造型也很受业主喜欢，这也成为与保利竞争的优势。 

作为开发商的设计人员，我更想谈一些开发的体会，我们在南方开发项目感觉和北方差异很大，到了南方体会到一些领导经营城市的理念。比如有个领导提出的“大树行动”，在即将开发的开发区种很多树，长成之后卖给我们这些开发商，收益很大，有很强的经营头脑。那个领导在一些规划政策方面也很灵活，能够以整个城市发展为前提，凡事都讲究经营的理念，所以说在规划开发层面，领导者的决策非常重要。 

程荣华，中国建筑标准设计研究院商务总监

程荣华：

我也是设计院出身，谈及中国正在经历的房地产转型，在社区营造方面我有两个感受：第一，作为普通设计师在设计阶段的感受和作为项目经理参与项目经营的感受。刚才北大资源的肖总讲的社区营造的技术层面比较少，更多是方向性的概念。可以说，社区营造需要参与的人比较多，包括经济学者、政府官员、建筑师，建筑师在里面起到比较重要的一部分作用。第二方面是营运的重要性，我近期刚从安徽阜阳回来，当地有个开发商让我看一个商业中心的图纸，这个图纸是本地设计院做的设计，设计师没有考虑营运的问题，标准层设计了1100多平米，想要在地上做购物中心，没有主力店的概念，二三层引进家乐福，但是现在还没有洽谈。我当时按照的图纸推想，这个项目落地存在很大问题。技术人员和市场脱节了，昨天我加班到晚上一点钟看图，认为标准层在1500平米应该最合理，我写了很多建议，觉得这个项目需要做全方位的优化。

商业中心的设计牵涉到后面卖还是租，作为设计师会考虑设计的规划要点，但是不会靠考虑后面的引进产业化，品牌店是否能够引进来。这里存在很多问题，我很赞同余博士的观点，设计师需要考虑项目后期的营运。

谈到社区营造，设计师参与整个空间规划，很多问题不是建筑师能改变的，但是可以协助做一些事情。我们看德国慕尼黑的城市发展有很多值得借鉴的经验，他们的城市改造非常成功，我们的城市改造、城乡结合部的建设需要学习。同时也要考虑刚性需求向提高生活水平的转变，我接触了一些商业地产的项目，有的观念非常先进，一般都会考虑营运，反而做住宅项目开发却很少考虑社区营造，我们需要关注这个话题，在未来为人们营造、创造更好的社区环境，现在社区营造也正逐渐成为行业的热点话题，今天听到大家的发言觉得受益匪浅。 

管宇，意大利ARPL建筑事务所建筑师

管宇：

我遇到了比较难以解决的问题，我参与了一些乡镇项目的规划设计，投资已经到位，前期规划做好但一谈到后期运营问题就一头雾水，如何让项目运营得比较合体，如何让政府、开发商、老百姓都能受益，如何操作能让后期的运营更加顺畅？

余为群：

这种项目投资已经到位，开发商进行投标，开发商比较关注后期运营的问题，你这个问题，实际上是规划经常遭遇的问题，规划都是从上而下的规划，很多东西涉及到运营，规划团队不具备这方面经验，通常我们要请教有运营经验的企业，询问他们的意见。过去我操作的项目一般会直接联系专业运营企业，问他们如果像这样的条件能不能经营，如果对你提供的信息有兴趣，他们会优先布局，事实上要让真正懂得运营的企业看过你所提供的条件后，他会告诉你怎么去做。 

管宇：

因为我做项目时间比较长了，发现这方面非常重要，很多项目建成后景观效果做得非常好，但是慢慢就会破败，因为运营的不得力。我们希望给相关政府和部门提供一些建议，给他们一个发展的方向。 

余为群：

通常是规划团队自己找一个顾问团队征询意见，作为规划师也会从中获得经验。专业的运营团队能够第一眼看出这个项目后期是否具备长期运营的条件。 

管宇：

如果一个项目要后期实现很好的运营，专业运营团队需要在规划阶段就参与进来。 

徐志宏：

最近和一个清华的博士后朋友聊天，他们也在做一些国家层面的设计，现在他们的原则就是如果一个东西从需求层面考虑的话，一定可以存活下来，国家也注意到这个问题。项目设计和落地，对不管是设计师还是开发商来说都是实打实的钱，所以要实实在在地请各方面的专家来共同做好设计。

中经联盟规划设计委员会副秘书长

张杰：

我是中经联盟规划设计专委会的副秘书长，前段时间我们北理工做了一场互联网+方面的主题活动，其中有位开发商的主题演讲内容和今天社区营造的主题非常契合。他提到物业行业发展的极大预期，虽然没有说社区营造，但是提到了社区运营和“彩生活”，他分享了一组数据，用以说明物业运营机构的盈利能力非常强，这种新的模式预期能够超过万科的物业管理模式。因为万科物业做得好在业内形成共识，万科在今天四月份也推出了一种新的社区服务品牌。所以当前很多开发商已经由当下的小地产转向做大地产，由短地产转向长地产。

因为原来的开发商卖了房子就不管了，全都交给物业服务，大家目前觉得这种短期的行为已经不能适应当前的形势，都开始长线发展，打造“长地产”的理念，所以提出了新的社区内涵：包括创业社区、健康社区、成长社区和共享社区，实际上就是搭建一个全新的平台，让业主充分参与到新的社区服务平台上面。

这种新思维是一种纵高的思维，提倡人人参与，人人享受，人人服务，大家都觉得很开心，这位开发商提出社区服务已经成为物业的一种运营公司，很赞成把物业公司改成运营公司。还提出一种智能的概念，通过更多智能软件为业主服务。这都是一种长线投资，不是短期的行为，这种长期积累起来收益会非常好。

嘉宾合影