玻璃工厂与租户管理

在工程师们最终选定的8项改造项目中，多半是对现有设备和能耗管理方式的改造，在设计和施工中，它们或许比安装新设备要更复杂。不过，工程师们更愿意看到其中蕴藏的创意空间。对于他们来说，作为上一个时代的建筑，帝国大厦在能源使用的每一个细节上都过于浪费了。

窗户是一个很容易被忽视的细节。帝国大厦有超过6500扇窗户，这就像是6500个导热孔。窗户的隔热效果比墙壁更差。冬季，房间内的热量会通过窗户流失，这意味着需要更多的供暖才能保持温度。夏季，房间内的冷气也会通过这里逃逸，这意味着更多的空调耗电。工程师们设计了一项窗户改造计划，他们通过对夹层内进行覆膜和充入惰性气体，从而阻止窗户的热传导。考虑到大厦南北日照的不同，选择不同的覆膜和气体可以实现更精细的能耗节约。这项改进每年将为大厦节省41万美元的开支。

有趣的是，最早的改造计划并不包括窗户在内。直到后来，工程师们发现增加这个项目的边际成本并不高。“如果你本来就要打扰到租客，让他们搬来搬去，不如一起换了更节能的玻璃。”卡罗琳说。

仲量联行的建筑师指出，为双层玻璃覆膜和充气并不是什么新技术，但用在这里简单有效。这正是很多改造项目的特色所在。“我们使用原有的窗框，替换掉原来的窗扇，保留并清洁原有的玻璃。但是在两层玻璃之间，我们会插入一层低发射率的薄膜。所以即使被称为是三重玻璃，其实只是在两层既有的玻璃之间插入了一层薄膜。”

更换窗户的工作由江森自控负责。2009年3月份起，帝国大厦的窗户被分批更换。这项工作本身也是一个可持续的挑战。帝国大厦不希望改造工作被那些前往86层观光的游客们发现。更重要的是，帝国大厦是纽约这个活力之都的心脏，它根本不可能为了配合改造而停止自己的运转。此外在这个拥堵不堪的纽约繁华地段，几乎没有运输、装卸这些大件的条件。

最终，工程师们在帝国大厦5层建立一个玻璃工厂。白天生产玻璃，晚上则进行更换工作。在整个的过程中，没有一块窗户离开大厦。每天工人们可以更换50块窗户，整个大厦的窗户完成更换，大约需要4个月的时间。现在，这项工作已经接近尾声。尽管算不上高效率，但在现有的条件下，这毕竟是最好的选择了。

“玻璃工厂”式的创新，在帝国大厦的改造方案中并不鲜见。其中最具特色的，还有租户能耗管理方案。

工程师们确认了3个与租户的能源使用相关的关键项目：租户预先装修项目，租户设计准则以及租户能源管理项目。基于预先装修的设计准则将提高帝国大厦的环保标准。而这一设计准则，每年将为租户带来每平方英尺0.7-0.9美元的运营成本节省。更重要的是，租户们在日常办公中，可以根据技术、经济因素来调整建议措施中的组合。为此，帝国大厦细分了每个办公空间，并建立一套反馈系统，租户只要登陆互联网，就可以查询他们的能源使用和改进情况。

统计数据显示，四年内，大约有40%的帝国大厦的租户会发生变动。因此，向租户推广能耗管理方案是一种长期的销售工作，而非一次性的技术开发工作。对于新的租户来说，重要的是得到及时的指导。为此，帝国大厦在第42层开辟了一个专门空间，为潜在的租户提供节能管理方案的展示。租户们在这里会了解到节能方案中的关键设计及其节能管理方法，包括低压空调系统、照明系统、高性能玻璃、轻型货架和窗帘以及当地生产的高回收率的建筑材料等。

三年回本

在整个设计中贯彻“膝盖”原则，不仅是为了满足帝国大厦对成本的考虑，同时也是为了检验改造方案的可复制性。美国75%的商业建筑的楼龄都在20年以上，改造现有的建筑变得至关重要。它们没有条件按照理论上的方式，从设计开始进行绿化。但帝国大厦的实践证实，在旧建筑的基础上进行有限投入的节能改造，仍能建立一条卓有成效的减排路径。如果一座二战前的建筑能够达到节能38%的标准，其他建筑为什么不能呢？

仲联量行的工程师承认，那些办公大楼的业主们是否接受减排方案，主要取决于投资回报率。要证明可持续性改造的合理性，必须说服业主和租户们相信这种投资是可以得到回报的。帝国大厦的节能改造证明，除去结构性升级之外，总投入为1320万美元。这包括了设备采购、安装和系统调试的全部费用。改造完成之后，每年带来的节约为440万美元。抛开利息不谈，大约3年就可以收回投资。

对于很多建筑所有者来说，资金问题是改造项目最大的阻碍。对此，帝国大厦项目还进行了另外一个尝试，即通过能源绩效合同进行融资，降低投入资金的风险。这种方式的实质是建筑所有者以合同为担保申请贷款，并保证在若干年内，节省下来的费用将用于偿还改造项目的成本投入。通过这种方式，建筑所有者将风险转嫁给了那些更有能力控制风险并提供节能技术服务的商业机构。在帝国大厦的项目中，扮演关键角色的是江森自控，它们为帝国大厦提供了一套特殊的合同设置和条件，包括精简采购、透明定价等，用以减少项目成本，保证节能目标的实现。

在帝国大厦最终选定的8个项目中，有5项适用能源绩效合同。采取这些措施的总成本是2000万美元，这些项目将节省240万美元(包括在440万的总节省中)。目前，帝国大厦的所有者正在向各个相关的金融机构申请贷款计划，以便在未来的15-20年内偿还所有的金额。整个项目的施工进度，也将配合贷款的执行情况分期决定。

更有说服力的一点是，在实现投资回报的过程中，整个项目没有用到任何一种新技术。所有项目使用的技术，都是现有的成熟技术，只不过工程师们对它们进行了重新组合。这意味着，对旧建筑的节能改造并没有高不可攀的门槛。

CCI希望帝国大厦成为其他旧建筑节能改造的样板。因为在美国，每年有10亿平方英尺的新建筑生成，很多商业机构把精力放在了说服这些建筑的投资商身上，希望他们设计绿色建筑，但地产行业有既定的投资回报规则，这些努力往往无功而返。相比之下，将帝国大厦的经验复制到720亿平方英尺的现有建筑上，不仅意味着一个更广视野的市场，其商业上的可行性亦得到了验证。

“帝国大厦是纽约的地标，它变绿的主意能够激励其他的楼宇所有者。”凯萝·威利斯说。