老年住宅建设需完善（图片来源：百度）

老年住宅的巨大市场浮出水面

知易行难的尴尬由于消费观念保守、未富先老等原因，市场无法形成有效的实际购买力，加上配套项目繁多，造价高于普通住宅，许多开发商并不看好老年住宅。 　　

早在十多年前，许多专家学者便开始了对老年住宅的研究，包括对国外经验、理念的引进，对现实问题的探讨、设计的优化等。但是，项目建设的实践却相当滞后。

在网络搜索中输入“老年住宅”关键词，搜索结果几乎都是会议消息、论坛实况或专家视点，而真正的房地产项目少之又少，仅有北京东方太阳城等附加了老年住宅部分功能的项目。

北京建筑设计研究院总建筑师刘晓钟表示，几年前曾在北京方庄、望京等地做过几个老年住宅项目，但最终都改成了纯住宅。究其原因，他认为，这和市场成熟度与经济发展水平有很大关系。

事实上，尽管老年人数量增长迅速，但是出于消费观念保守、未富先老等原因，无法形成有效的实际购买力。同时，老年住宅不仅要求住宅本身要满足老年人的需求，还要增设相应的医疗服务、休闲娱乐等公共配套项目，造价要比普通住宅高出很多，这也是开发商不看好老年住宅的原因之一。

曾在十多年前从事老年住宅研究并主持《老年人建筑设计规范》编制的北京梁开建筑设计事务所执行合伙人、总建筑师开彦表示：“老年住宅的根本问题需要在房地产市场中解决和完善，但恰恰现在老年住宅的市场还没有形成。”

老年住宅的建设仍停滞在“纸上谈兵”的阶段，长期的 “试水”让市场甚感乏力，这造成了老年住宅建设量不足、适老程度不高的现状。

周燕珉表示，旧住宅难以进行适老化改造，而目前新建住宅小区未充分考虑老年人的居住需求，只是简单地考虑保证轮椅转圈和设置坡道，对于老年人希望的娱乐活动、健康检查、便利经济的餐饮、日托照管以及短期居住护理等特殊需要，缺少配套设计与后期服务。

不过，随着老龄化问题越来越凸显，部分开发商开始有所动作，发掘这片潜在“金矿”。

几年前便对老年住宅开展过专项研究的万科，近期也在抓紧老年住宅样板间的设计。绿城杭州蓝庭依托其生活园区服务体系，不断完善软硬件配套，对老年住宅的设置与配套服务进行了成功的探索，受到老年业主的青睐。金地、青啤等房企也加大了向老年住宅、老年公寓的业务延伸。

课题待解

周燕珉建议，政府部门应该认识到老年住宅问题的紧急性与迫切性，在市场尚未形成之时，尽快出台相应法律法规，并完善配套政策。 　　

1999年是“国际老年人年”，原建设部、民政部联合发布了强制性行业标准——《老年人建筑设计规范》，加上《建筑无障碍设计》、《老年人居住建筑》、《老年人居住建筑设计标准》（2003年版）等涉及养老设施的相关设计规范，构成了现有老年住宅建筑设计的规范标准体系。

但在这些标准体系中，有些关于老年人配套设施的建设指标不够明确，相关建筑类型未能加以明确与细化，住宅设计方面缺乏对老年人住宅和公寓的面积指标、精细化设计等方面的规定。住宅建设如何适应社会老龄化的严峻形势？住宅建筑本身如何适老化？在宏观政策层面仍然缺乏指导。

“政府部门应该认识到这个问题的紧急性与迫切性，在市场尚未形成之时，尽快出台更完善的、更符合现代社会老年人居住需求的法律法规，并完善配套政策。”周燕珉如此认为。

面对业已庞大并不断上升的老年人口数量，首先需要解决的是供需矛盾，即加大老年住宅的建设量，尽快明确老年住宅的配建比例。同时，要在设计与管理方面进行分级明确，依据实际情况确定老年人专用住宅、老年公寓、老年活动中心和托老院等在居住区中的配置比例。

荣海在关于《加快出台老年住宅优惠政策，积极推进城市老年社区建设》的提案中，还建议将老年住宅建设纳入“经济适用房”建设和管理体系，各地政府根据城市规划和相关政策优惠提供土地，加大供应量。

从保证老年住宅品质的角度来看，现有的诸多标准只能说是无障碍要求，并没有达到精细化标准。周燕珉建议，应对相关标准和技术指标进行修订和细化，满足老年人的特殊居住需求。

此外，还应从土地、税收、城市配套费用、贷款利率、财政补贴等方面，向老年住宅开发和相关配套服务企业倾斜，激发社会积极性，并引导社会资金投入其中。同时培育一批专业化企业，按照市场需求开发为老年群体服务的住宅、医疗、养护和文化连锁项目，同时加强社区服务建设，营造满足老年人精神文化需求的软环境。

老年住宅是个产业课题，也是社会课题。在严峻的老龄化趋势下，老年住宅课题待解。