张卫克（图片来源：百度）

针对望京这个区域，我们认为一次置业的人很多，因为望京是北京商品房开发的第一个启动的区域，所以在当时情况下，也就是说北京比较有钱的人第一套房都在望京买的，大概是在97年左右，过了七、八年需要升级换代，他们相对来说家庭经济状况比较好的情况下，二次置业会考虑什么问题。我们就想可能会对一家两代三代居住在同一个社区的考虑更多，因为尽到一些孝心。同时我们也分析，其实年轻人和老年人距离多远比较合适，因为北京的交通不是很方便，如果住得远了，整个消耗在路上的时间比较多。我们认为最好是居住在一个小区，而又最好不住在一个楼上，年轻人和老年人生活习惯方面都有一些差异，能够在小区里经常有一个互相的照应，并且针对老年人的特点做一些他们配套的工作，下面主要介绍一下当时我们做这个项目过程中考虑的一些问题，同时在规划设计里我们实际考虑的一些问题，希望能够对大家能有一定的启发。

当时我们定位这个项目就是一个亲情社区，或者是亲人社区，因爱而居，这是当时项目的一个slogan，同时从两个方面来说这个问题，一个方面是从父母的角度来说，父母的健康是儿女最大的幸福，特别是事业有成的中年人，父母一般都在70岁左右，已经到了体弱多病的时候，从中年人来说正处于事业的发展阶段，父母的一些身体状况包括一些问题，肯定会影响到他很多的精力，我们认为父母的健康是儿女最大的幸福。同时对于老年人来说，他们的健康是对儿女最大的支持，我们首先要分析老年人的一天，老年人起床以后，运动和膳食包括老年人之间的交流、医疗服务包括他们的学习和娱乐，做了一个一天生活的规划，针对生活的规划带来了它的一些功能。我们是一个围合式的社区，户型面积在100-150平米为主，当时我们把5、6号楼设计成了老年公寓，我们叫做乐龄公寓，这是借鉴了新加坡的说法，当时他们认为叫老年公寓不太好听，就叫乐龄公寓。规划这一块基本上占到了10%-15%的面积，两栋楼3万多平米，不到4万平米，当时也是一种尝试，也不知道这种市场接受度怎么样，当时拿出了2栋楼。

对于老年人来说首先要考虑医疗的问题，在北京这个大城市，交通部方便，医疗去看病坐半天车、排半天队，有的时候还排不上号，对于老年人来说非常不人道，本来腿脚就不好，跑了很远的路途去看病、就医，对于老年人来说在医疗方面要给他们充分的考虑。这样我们就设立了一个医疗中心，这个医疗中心我们当时和北京市卫生局进行了探讨，他们也是非常支持这件事，就是要设立一个最高标准的社区医疗中心。同时它要把这个社区医疗中心纳入医保的系统，因为有一些退休的，如果你完全都是商品化的医疗设施的话，就对于医保这一块没有保证。第二整个医疗对于是由卫生部门统一调配，实际上我们出地方，然后跟卫生系统来合作，他们来进行主要的人力配置和管理，我们进行投资。双方这样有一个合作比例的分配，本身也就是不营利性的，或者微利性的，这样就要有高素质的医护队伍。

乐龄公寓（图片来源：百度）

在这看病不是最主要的，日常对他们的一些保健包括一些吃药、打针，定期进行体检包括心脑血管常见病的治疗，保证他们能够定期吃药打针，有应急的问题能够应急处理，针对比较复杂的医疗方案要通过医院进行。这就是我们当时对于五星级社区医疗中心的介绍，主要是设施设备功能区的分布，大概我们当时提供的是在楼的一层，就是它的医疗中心，它的负1层就是它的膳食中心，是吃饭的地方，医疗中心刚才我介绍了，都是一些比较通用的设备，包括心电图、脑电图、B超等等，这些投资算了一下大概有100万左右，基本上就可以把配套做全。医护人员可能需要比较多，实际上因为保姆是简单的家政服务，他们就要在这个基础上培训，要么就招聘一些有一定医护经验的人，来做他们的医疗服务。

对于老年人来说，健康管理非常重要，你有了医疗中心以后，要对他们的身体状况进行一个全面了解，并且建立档案，有心脏病、脑血管的疾病，你每次在体检、医疗过程中都可以进行更新，可以对他的病情发展进行追踪，年龄大了以后实际上他们已经是丢三落四，没有定期的管理，一些报告都会遗失，在医疗中心里要给老年人建立一个健康档案。这个健康档案是根据每次体检以后进行补充，这是医疗设施的情况。

第二方面就是膳食，实际上有两种不同的情况，一种是在正常健康状况下，这是一个老年人的食堂，他们一般牙不太好，他们的配餐和一般的不太一样，正常的就是对老年人普通的食堂，第二类就是考虑到有病了，有些东西就吃不了了，在这种情况下就要定制一些伙食，定制一些营养餐。

住这一块主要考虑到老年人的无障碍和视觉能力下降，更多是靠色彩来进行区分区域，包括房的颜色、厨房颜色、通道颜色，不要让他们碰到，考虑到腿脚不方便、视觉不方便。行就是出行，在交通工具、叫车方面给他们提供一些服务。再有老年人也有他们的精神生活，包括学习、交流，这样就有老年人大学，他们共同学习一些新的知识，能够更加充实他们的业余生活，我们认为这一块是非常必要的，我们成立了一个老年大学供他们定期健康培训包括一些新的消费和娱乐培训，让他们和社会紧密地联系在一起。

再有就是他们其他的业余生活，主要是定期要组织一些适合老年人外出的活动，包括春天后的郊游，组织他们跳舞等一些业余活动，这样专门要有人组织这些工作。这些园林空气更好一些，密度低一些，包括会所的配置上，这些都是为社区的配套，同时考虑到老年人的一些功能。

所以这个项目当时在北京市第一个提出亲情社区的理念，包括我们建设部、研究会、卫生局等相关部门都给予了很多支持和帮助，所以当时在整个配套方面应该说还是做的比较完善的，所以当时在销售过程中也得到了市场的认可。整个是精装修的，把家具电器都配套好的。同时我们还推出了针对子女的孝心卡，就是让子女为父母尽一些孝心，包括洗衣、打扫卫生，这些整个就是一个一卡通，就是打包服务，一年的费用也不是很多，由子女来代买这个孝心卡。也是针对刚才说的几个方面。

这是当时我们在做乐龄公寓的整体思路，我再把我们当时做的室内设计的思路再给大家介绍一下。设计方面来说主要为老年人提供高品质的居住空间，整个规划设计要以人为本，最终的目标达到安全、舒适、健康、方便、安静，安全是非常重要的。针对老年人的特点身体各项机能都在下降，所以要求在整个设计过程中室内光线充足，听觉、视觉下降要确保他们有良好的触摸材料，就是摸到的时候知道是什么东西，对于材质来说是要有一些单独的考虑。再有就是色彩识别系统，例如卫生间的上面可以用一个绿色的标志物，可能他看不到字或者摸不着的情况下，可以感觉到什么位置是什么，包括在通道的位置，都要用不同的色彩来区别。

老年公寓规划（图片来源：百度）

要做到无障碍设计和防滑地面，在墙体和家具都不能有棱角，针对多发疾病要有连通到医疗中心的紧急呼叫系统，这个紧急呼叫系统不仅仅要放在卧室，要在卧室、卫生间和起居室，在方便的地方都要放上。再有对床的一些摆放，也要有适当的考虑，不同的摆放可能适合不同的情况来居住的，对于身体状况不错的，能够互相照应的，就可以并排摆放，对于一个需要照顾的也可以分开摆放。再有就是要保证在整个楼内所有的地方都可以做到用轮椅无障碍可以达到，所以对于卫生间和入口包括它的门，包括卧室里的空间都要有满足轮椅转弯的直径，我们也是从衣食住行四个方面进行分析，来探讨整个的设计。包括储藏柜、卧室里设衣柜，包括鞋帽的储藏入口处设鞋柜等等。这是室内的储物，再有在饮食及方面，饮水不单是要在厨房，在床头都应该具备一些饮水设备的位置，考虑到老年人晚上喝酒，不是很方便，这种餐饮都是定做的，不容易翻折的，因为这种椅子比较轻，老年人容易把它推倒，床是放两张可折可叠的担任床，在医疗方面家庭里要在卧室里准备好注射药品的挂钩，包括吸氧设备的挂件，包括亲情的呼叫，有一个预定的号码，包括无障碍设计。门锁这一块，老年人容易掉钥匙，或者有密码锁，记不住密码，它的锁和管理中心是连通的。

这是当时的户型图，实际上就是一室一厅，这是床的摆放，这是防滑地面，再有空调的出口不一样，我们认为导风口应该通向天花，返向室内去。电路的集中控制也像宾馆一样放在床头和方便的位置。这是床的摆放不同的影响，餐饮这一块强调空间和采光的通透，要设置老年人专用橱柜，要伸手可及，不能站在凳子上或者弯要，减少低柜的储物。再有就是考虑到他们听觉、味觉的下降，要设置物业管理连通。在室内普通的浴缸就会高出40-45公分，老年人不方便，我们考虑到浴缸上搭上一个板，先坐下，再移动进去。再有就是考虑在卫生间里设有按钮。考虑室内在阳台上用鹅卵石铺的阳台，这样可以在上面做一些足底按摩、走一走，既有装饰的效果，还可以健身。包括沙发的款式和摆放，以及各方面也都做了一些分析，保证他们使用起来更加方便。这是我们最后汇总出来的几个不同的方案，这都是一些模拟的图。我们在做项目过程中考虑到室内设计的问题，应该说也是一些尝试，同时在这个使用过程中，大家应还是比较方便的。

最后我想总结一下，我们后来在销售过程中我们考虑了有2栋楼是做乐龄公寓的，我们做了一些市场推广以后，发现成交的，要买的非常快，什么样的人来买呢，基本上都是一些有过国外的生活北京的经济情况比较宽裕的，直接就交钱买，他们觉得在国内找了很长时间没有类似的物业，发现有这样的项目就来买了。从整体市场来看，我们认为市场的接受度和我们当时的预期还是有一些差距，也就是说我们两栋楼有一栋楼基本上消化了，另一栋楼就变得非常慢，后来我们就保留了一栋楼的乐龄公寓，也算是为这项工作做一些尝试，欢迎大家能够为乐龄公寓做更多的研究和开发。