笛东联合规划设计顾问有限公司总裁兼首席设计师 袁松亭（图片来源：互联网）

城市运营是中国未来的发展方向？还是一个值得反思的问题？是政府解决各种“城市病”的灵丹妙药，还是开发商操作模式的终极目标，到底城市运营是什么？中国在城市运营中出现了哪些问题？城市运营，运营的是哪些资源？中国的城市运营出路在哪里？国外是否有可以借鉴的案例。希望在以文章抛砖引玉，为中国城市的发展提供一些有益的建议。

一、经营城市

城市经营不是独立于城市规划、建设和管理之外单独运作的一种手段和程序，而是一种思想观念。它渗透、贯穿于城市规划、建设和管理的全过程。

1、以经营的思想规划城市

城市规划与城市经营是相辅相成的关系，城市规划利用其综合的观点和整合的能力，规划好城市的空间布局，就有助于防止城市经营中某些不顾大局片面追求经济利益的短期行为;而城市经营则发挥其驾驭市场的能力，成为贯彻实施城市规划的重要手段和保证。

在市场经济条件下，城市规划的实施，虽有城市政府行政力量的支持，但常会受到市场经济利益的冲击。解决矛盾最好的办法不是简单的行政命令，而是通过正确的经营策略，既保证城市长远的整体利益，又使得当前的局部利益得到满足。

2、以经营的手段建设城市

①开发和盘活城市土地资源。市政府可以开发荒滩和废弃的土地，也可以收回闲置的土地，又可以收购破产企业已贬值的国拨土地，以及低效益使用的土地，从而使大量存量土地资产升值。

②建立基础设施项目投资回报补偿机制。现在许多城市运用城市经营的手段，建立基础设施项目投资回报补偿的办法，即谁投资、谁受益，有效地吸引了国内国外的资金，投入到基础设施的建设中。

③大力推行无形资产的商业化运作。随着人们物质生活的不断丰富，精神需求也日益高涨。城市的历史古迹、特色文化、生态环境、建筑风格等精神资源--依附于有形资产之上的无形资产，成为城市升值的重要源泉。我国众多的历史文化名城，如北京、西安、拉萨、平遥等城市成为国内外的旅游热点;具有奇特自然景观的张家界、三亚等城市旅游收入成为支柱产业等等。

④开辟多元化融资渠道。

3、以经营的方式管理城市

①建立管理是服务的新观念。在社会主义市场经济条件下，城市管理的本质是服务，而不是关卡压。以经营的方式管理城市，就是要运用行政、经济和法律的多种方式、方法，为促进商品生产、市场发育和社会稳定服务。许多城市把旧城改造与老企业的技术改造相结合，把改善居民生活环境与土地功能转换相结合。运用经营的方式对市区、郊区、企业、居民的需求统筹管理服务到位，从而各得其所需，达到了经济、社会和环境效益的综合优化。

②转变城市政府职能，实行城市资产所有权与经营权相分离。在市场经济条件下，城市资源的配置方式已从计划经济体制下的行政调拨，向市场调节转变。因此，城市政府必须明确政府的主要职责是：对经济的宏观调控;对市场的监督和管理;对公共活动的服务。

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二、城市运营现状

1、城市运营=土地开发？

对土地(有形资产)片面依赖造成“土地财政”存在的根源，土地财政仅凭所谓“城市运营”的口号，通过“收储土地”和高价拍卖，转手就能获得巨额收益。当城市政府一方面面临着财政收入的入不敷出，一方面看到了可以通过征地实现的巨大收益时，对于以经营土地为核心的资金获取指向型城市经营自然而然地趋之若骛。

而正是这种行为造成了“与民争利”的社会现象，产生了许多不和谐的社会矛盾，例如：强制拆迁、由地价高而导致的房价高、零地价出让国有土地等。

2、城市运营=大大盘？

在土地财政的影响下，开发商错误将城市运营解读成一个“大大盘”，盲目开发、浪费资源。

在这种做“大大盘”的趋利模式影响下，使得城市运营在实践中只注重规模扩张而没有形成与之相应的完整产业链;城市政府未对公关服务职能加以明确，因此造成政府在后续产业配套、维护方面，例如：教育、医疗、养老、环保等基本职能的严重角色缺失;

3、土地开发 + 大大盘的城市运营模式是否具有可持续性？

答案：城市运营的目标在于促进城市经济、社会和环境效益的综合优化与可持续发展，而非以盈利为目标的土地开发和以政绩为目标的盲目建设，从形式上看也并非“大”就是好，更应看重其以公共服务和长期收益为代表的可持续发展性。