“商改住”的灰色利益带

据了解，其实在合生·世界村的“身份”引起微妙的质疑与关注之前，位于北京北部地区的尚城项目，已经因科研用地曲线开发作为住宅销售而被北京市城乡建设委员会严厉处罚。资料显示，尚城的开发商为北京中天华瑞科技发展有限公司，这个地块是中天华瑞于2007年2月1日拿下的，规划用途为科研，土地出让年限为50年，总地价为3554.8万元，折合楼面地价为科研320元/平方米，工业140元/平方米。中天华瑞是怎么拿到如此便宜的科研用地来开发楼盘的呢？调查显示，尚城原本的项目名称为中天创业园，项目的投资商是北京盛荣房地产开发有限公司，当年，为了拿到这块科研用地，北京盛荣房地产开发有限公司特意成立了一家科研企业即北京中天华瑞科技发展有限公司，而项目名称定为颇有科技含量的中天创业园，在推广的时候就摇身变为尚城，与其他楼盘一样面向普通老百姓销售。

该项目所在的中关村生命科学园在其官方网站上发表声明称，中关村生命科学园园区内土地使用性质主要为“研发”用地。而经调查发现，园区内有个别入园企业将开发建设的房屋以“经济适用房、商住公寓、别墅、普通住宅”等名义对外销售，并以“买一赠一”的形式拟将一些层高为5.5米的房屋分割成上下两层，以所谓“LOFT”为名对外销售，并刻意宣传所售房屋的商住两用性质、在社会上造成了严重不良影响，也误导了消费者。同时，声明中表示，此行为属严重的违法行为，生命园公司将会同国土资源管理部门收回相关国有土地使用权。个人如以居住用途购买上述房屋，将可能无法办理相关产权证书。另根据《北京市城市规划条例》，以“LOFT”名义自行将已审定规划设计层高房屋分割成上下两层，属于擅自改建、翻建建筑物的情形，由此形成的建筑物属于违章建筑物，将进行强制拆除。

事实上，多数购房者对于科研办公楼立项的项目，认识并不清晰，以为与普通商业立项的楼盘一样，仅是产权年限和水电费标准不同。事实上，区别远没有那么简单，专家介绍说：“科研办公楼立项的项目，除了普通购房者认识到的那些区别，还有着可能通不过竣工验收、业主难以入住或拿不到产权证，难以过户等风险。”“依据《中华人民共和国土地管理法》规定：建设用地经依法批准后，用地单位就不得擅自改变原批准的土地用途，擅自改变的则构成了非法改变土地用途的违法行为。”专家如是说，但由于目前尚未有相对应的管理部门对此事进行监管和具体的处罚条例，且科研用地拿地价格往往只有普通楼盘的十分之一，所以在利益的诱惑下，一些开发商仍愿意“铤而走险”。

对于尚城风波的案例，中国城市经济学会副会长杨重光明确指出，科研用地不属于居民生活用地范畴，不能擅自更改，若要将土地性质用途更改为经营性用地，则必然涉及到补交土地出让金。杨重光对于尚城案例的分析，恰恰命中了“商改住”的灰色利益地带的关键所在———由于科研、工业类型的用地，按照目前市场情况，其土地出让金、土地价格以及税费等运营成本，都明显低于住宅，于是，这其中灰色的利润空间也就随之产生了。杨重光还强调，原则上说，立项为非住宅的项目，在水电费用上，不可能调整为民用价格。而目前市场上开发企业对购房者所宣称的改为民用价格水电，实际上多是开发商自己补贴之后，导致的水、电价格相比于非住宅使用的成本降低。

GVA衡信柏迪的营销综合服务部董事岳锋钢表示，“商改住”项目的出现主要是由于几年前市场上纯商业项目供应匮乏才产生的。后来由于大量纯商业项目的出现，使得这些曾经商业立项的项目开始打出商住的旗号，但是随着地产市场发展的逐步健全，这样的横跨两种物业形态的产品必然逐步被社会淘汰。岳锋钢认为，从长期看，“商改住”毕竟是特殊市场发展阶段、特殊市场生态环境下的一个特殊产品类型，与“住改商”一样，同属于过渡型产品，擦边球的做法。这种并不规范的产品形态势必成为风险的潜伏地。普通业主会不会成为风险的最终承担者？如果“商改住”已成为一种市场惯例，那么如何将其规范化则应当进入相关部门的视野。