一排排别墅比肩而立，中间架设装饰性横梁加以连接，这种介于联排和独栋之间的别墅产品在低密度住宅用地的规划中正日趋流行。“以联排名义报批，以独栋产品营销，现在很多项目都这么操作。”北京南郊一别墅项目的开发商解释到。

2009年，一线城市豪宅市场异常火爆，使得房地产商在运作市郊低密度项目时，热衷于向别墅“靠近”。一方面在项目容积率上“做手脚”，另一方面在产品规划上“谋变通”，从而巧妙地“绕”开政策红灯。

因此，在别墅用地禁令下达近七年后，北京、上海等全国主要城市的别墅项目并没渐趋“绝迹”，相反，独栋、双拼、联排、叠加等各种类型的别墅层出不穷。2009年，北京、上海别墅的供应量、成交量、成交价三项指标同时创下了历史新高。

量价齐升刺激

2月5日，和记黄埔旗下位于上海的四季雅苑开盘。46栋独立别墅迅速被抢购一空，最高单价达15万元/平方米。无独有偶，2010年1月，北京的“龙湖·香醍溪岸”和富力丹麦小镇也维持很高的销售率。在楼市受调控大幅降温的情况下，别墅市场依然“供销两旺”。

多家权威机构的监测数据显示，2009年，北京、上海别墅的成交量和成交价均创历史新高。而近几年的别墅供应也持续放量，并在2009年达到历史顶峰。

中国不动产研究中心报告显示，2009年，北京别墅市场销售5634套，销售面积达190.91万平米，销售总金额达331.79亿元，均创历史新高。在销售带动下，别墅新增供应逐月上升，10月份供应量达到顶峰。去年全年，北京别墅新增预售套数为3392套，预售面积为123.03万平方米。别墅市场供求比为1∶1.55，供不应求态势明显。

报告也显示，2009年，上海别墅新增供应10995栋257.28万平方米，一手别墅的成交量达到13733栋、325.7万平方米，同比分别增长14.3%、116.6%，达到历史最高值。所成交的别墅平均价格为21164元/平方米，比2008年历史最高水平19643元/平方米还高出7.7%。

在量价齐升的刺激下，别墅开发掀起高潮，尤其是独栋别墅。在北京，2009年独栋别墅预售量达1632套，占总量48.11%。去年下半年，独栋别墅的供应量加速释放，仅8月份预售量就达到了551套，接近去年上半年独栋别墅总预售量558套。而双拼、联排和叠拼等非独栋产品全年新增预售套数也达到1760套，占总供应套数的51.89%。

其实，从2003年开始，国家开始提出停止别墅用地供应，随后各地对别墅用地(容积率不大于0.35)的审批逐年严格，特别是从2006年起，全面停止别墅类用地的供应。但是，主要城市别墅供应却不降反增。中国证券报记者从报告中看到，2005-2009年，上海拿到预售许可证的别墅供应量分别达是126.8万平方米、226.3万平方米、183.9万平方米、225.2万平方米和257.3万平方米，总体呈不断增长态势。

大打政策“擦边球”

针对政策禁令下别墅新增供应量却不降反升的现象，业内专家分析，这主要源于地产商打政策“擦边球”，绕开政策红灯开发别墅。而地产商的惯用手法，一是“高低搭配”做容积率，二是在产品设计上规避独栋概念。

早在2003年2月，国土资源部便出台紧急通知，要求清理各类园区用地、加强土地供应调控。其中首次提出“停止别墅类用地的土地供应。过量供应的地方，要认真进行清理。”

2006年5月31日，国土资源部下发《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》。再次重申，从即日起，全国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。

2008年1月，国务院下发《关于促进节约集约用地的通知》，要求“合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。供应住宅用地要将最低容积率限制、单位土地面积的住房建设套数和住宅建设套型等规划条件写入土地出让合同或划拨决定书”。

不过，房产界人士透露，别墅用地一直“禁而不止”。其中依靠高、低容积率住宅产品的互相搭配，已经成了地产圈内众所周知的秘密。

“实际上，为提高土地利用率，容积率过低的别墅项目已经被叫停过，因此，我们开发别墅，往往采取变通的方法。”浙江一位开发商坦言。

一方面，开发商不想触碰政策的红线，不能建造纯粹的别墅项目，另一方面，别墅的需求旺盛，开发商不愿意轻易放弃高额回报的机会。在此情况下，不少开发商将政策的“擦边球”打到极致，容积率的算术法做到最“精”。

“一些开发商将大型地块中拿出部分用地作别墅。”有业内人士指出。中国证券报记者在上海西郊一楼盘知雅汇了解到，该楼盘建筑面积近34万平方米，容积率高达1.49。但是开发商将其中的北面地块用来造高层建筑，容积率很高，南面用来建成了容积率低的上百栋别墅，这样高低搭配，使得整个项目容积率既高于政府要求的0.35，也提供了别墅产品。

类似这样的项目，在上海一些大型项目中都有采用，这就意味着很多普通多层、小高层的住宅用地被建成了别墅，使得别墅的供应量大增。

上海别墅项目中大九里德的销售人员对中国证券报记者表示，低容积率别墅搭配高容积率的公寓，只要总的容积率符合地块出让的要求，就不算违规。

数据显示，目前上海还有44块913万平方米容积率低于1.0的土地还未开发，这些土地都有可能被建成新的别墅。理论上，可以带来385万平方米的新增别墅。

长期囤地开始释放

“别墅供应上升，还有一个重要原因，即长期囤地开始释放。”一位业内人士说，“早些年批租的别墅用地，一直‘捂’到最近才开发。”

在上海，春节后将推出的御涛园别墅，其用地就是在2004年8月31日土地改“批租”为“招拍挂”之前，就已经批租出去的用地。李嘉诚的和记黄埔是2006年从二级土地市场获得的别墅用地。

业内人士告诉中国证券报记者，实际上，在上海的马桥还有17块低容积率的住宅用地，可建近2000栋超低密度别墅，这些地都是当年一些有实力的项目公司通过批租方法拿到的，他们先包装、注册成为房地产开发公司，但并没有开发实力，却把地囤在手里，然后倒卖出去。

实际上，别墅用地释放的现象不仅仅局限于北京、上海等一线城市，长沙、重庆等二线城市别墅用地也释放明显。

“长沙别墅开发已经十余年，但近年来，该市别墅用地的开发才逐渐呈现规模，市场体量一直未见缩减。”当地一位地产商坦言。据不完全统计，目前，长沙别墅类项目总占地近700万平方米(包含其他物业)，总建筑面积超过500万平方米。相对于市区户籍人口仅200多万的内地城市而言，这一别墅开发量无疑相当巨大。

延伸阅读：太湖板块加紧布局 “虎视”上海豪宅市场

新年伊始，沪上豪宅市场频频爆出成交趋冷的同时，环伺大上海的二三线城市却显得异常活跃。继去年年底杭州、嘉兴等城市大举推出稀缺性住宅用地，吸引了沪开发商后，上周末，苏州又一举推出57宗地块，超过去年下半年的两场大型土拍。

二线城市的大型土地拍卖，让其“虎视”上海市场的野心已暴露无遗。

沪豪宅领跌开门冷

数据显示，1月份上半月,上海全市单价3万/平方米以上的豪宅物业成交仅168套。相比去年最后的11月和12月,豪宅销售业绩环比大跌约6成。

豪宅市场的降温早在2009年年底就初露端倪。“和普通住房市场相反,第四季度豪华公寓市场交易明显降温。大多数豪宅项目在第四季度的成交量较第三季度减少,部分项目更是减少许多。”仲量联行调查报告指出。

“豪宅有可能成为新一轮调控的重点。 ”业内专家表示，在去年曾一度有取消的9070政策，再次被重提。这也意味着开发商若想延续豪宅牛市，必须从产品本身上下功夫。

环伺市场抓紧布局

沪上豪宅遇冷，周边市场却频频传来稀缺性用地推出的消息。

在此次苏州推地中，紧靠上海，来自太湖旅游度假区板块的一宗住宅用地对外推出，引起了沪上开发商的关注。太湖板块的住宅地块素来稀缺，此两宗低密度住宅用地推出，实属难得。

据了解，目前在太湖附近已有华丽家族·太上湖、中信太湖城、天阙、太湖黄金水岸等项目正在开发建设中，其中不少项目均为稀缺高端项目。

早在去年年底，太湖区域板块就崛起为长三角新热点，其华丽家族·太上湖作为首个百亿百万平方米大盘，尤其受到高端人士的广泛关注。去年梁朝伟与刘嘉玲伉俪二人自去年不丹大婚后，首次回苏州探亲，即以逾千万高价购入太湖畔华丽家族·太上湖成为其全球第一买家，一度引发了沪上买家对太湖的关注。

政府联动价值洼地

借由上海“大虹桥”概念的提出，一股由“大虹桥”发起的辐射力正在周边城市强化。在吴中太湖，随着政府的大手笔规划与投资即将出炉，百万平方米百亿大盘华丽家族·太上湖启动，太湖景观大道、水上食疗中心、体育休闲等也已如火如荼展开。

“正如上海‘大浦东’与‘大虹桥’的巨制战略规划一样，苏州太湖新一轮的规划与政府投资的启动即将改变苏州太湖新的版图。”华师大商学院房地产系主任华伟认为。而苏州房地产协会副会长邱元华告诉笔者，这几年政府对太湖区域的开发已达成共识，“政府将拿出150亿通过投资改变、改善整个周边环境，对太湖区域必将起到良好的推动。 ”

“太湖板块土地供应已基本售尽，现有的别墅用地将是非常具有稀缺性。正是稀缺性，太湖板块才更有潜力价值。”苏州天元纵横咨询机构总经理徐进亮肯定了太湖价值洼地的低位。