中国银监会银行监管一部主任杨家才日前表示，第二套住房的认定标准，以房屋数量为限、以家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位。这将是对以贷款记录认定二套房政策的一个改变。

业内人士表示，一旦“以房为限”的有关文件下发执行，房地产市场的投机行为将受到严重打击，“全民炒房”现象很可能成为历史。

房产市场投机潮将锐减

据了解，此前执行的二套房认定标准通常是根据是否利用贷款购买住房，且贷款是否已经还清来界定，而酝酿中的二套房贷执行的原则却是“以房为限、以家庭为单位”。

北京中原地产张大伟表示，以房为限的原则，很大程度上使房产回归了居住的本质，房产的投机性将大大降低。“这将彻底扭转目前已经开始形成的普通工薪阶层对房子的投机心理，短期内将使得房产市场投机潮锐减。”张大伟说。

以房为限的政策一旦执行，对于有改善性需求的住房拥有者而言，只有出售唯一住房，才可以享受首套房的优惠利率。对于已经用全款购买过房产，但还想利用贷款投资另一套住房的小业主，以后无法享受首套房的信贷待遇，必须执行首付50%、利率1.1倍的严格政策。这一举措无疑将使得市场的房源供应大大增加，也抑制了一户家庭有多套空置住房的现象。

北京中原地产研究部统计数据显示，在目前的商品房市场上，第一套房全款购房的比例高达50%，特别是在2005年以前购房的人群中，80%以上为全款购房，这部分面临着再置业或者升级居住的业主，一旦选择出让手中的房子，将会给市场带来大量的房源。同时，“以房为限”的原则也限制了这部分客户消耗目前市场的房源，降低了他们利用金融杠杆进行再投资的可能性。

执行二套房认定标准须多部门联手

目前，由住建部会同央行、银监会制订二套房标准的工作还在进行中。据悉，二套房认定相关规定会充分考虑首套自住房和改善性用房的合理需求。

对于“认房不认贷”的二套房认定办法，业内人士认为，政策有利于打击投资投机“快线”炒房人群，但实际操作难度大，仍须配套政策跟进。

“此政策一旦实施，会打击投资、投机性购房，对于稳定房地产市场会起到很好的作用。”伟嘉安捷研究员说。

上述研究员同时指出，该项政策需要民政部、银监会、央行、国税总局等部门联手共建个人住房信息系统，操作难度较大，须配套政策跟进。

据分析，以房产套数为认定标准，首先需要房管部门和银监会以及央行个人贷款系统相连接。还需要建委在网上公示房屋买卖合同，以及民政系统对未婚、已婚家庭进行认定，各个部门衔接联网，才能将购房人的个人情况反映出来。

另外，“各省市还需要互通、互联，形成庞大的个人住房信息网，才可以让那些打着全款买房‘旗号’炒短线投机的人无所遁形。”上述研究员表示，这样一个健全系统建立，无论从政策普及，还是到实际执行层面，都会有不小难度。

该研究员表示，目前来看，商业银行信贷登记系统只能查询到放贷情况，如果不能实现各部门的联网，单凭银行在贷款前审核借款人的所有情况，包括个人名下房产、借款人资质等，将会给银行带来不小的工作量与压力。因此，有关部门须在政策细则中明确相关事项。

房贷全面收紧 温州炒房团萌生退意

除一线城市外，目前南京、杭州、重庆、成都等二线城市绝大多数商业银行开始严格执行房贷新政，包括三套房贷款暂停，外地人无一年以上完税证明不予发放住房贷款等。

某上海代理商针对温州炒房团所做的市场调查显示，受新政影响，多数温州投资客明确表示近期不再买房。投资意向的全面收缩将对楼市成交及房价造成较大影响。

“上海等城市的热点楼盘，二套房买家约占三分之二，其中，三套以上约占50％。而且绝大多数是外地人。重点二线城市投资比例也在此前数月大幅攀升。在房贷新政影响下，部分商品房成交将明显降温。”上述房产代理公司高层表示。

去年底以来，随着一线城市房产投资成本不断攀升，大量投资客涌入二三线城市寻找机会，杭州、南京、三亚、合肥、郑州等地房价出现快速上涨。需求旺盛直接导致二线城市“地王”频出，炒房号和内部销售等违规现象也有所抬头。

随着新一轮调控的到来，二线城市楼市投资将急剧降温。“现在南京三套房贷款全面暂停，如果是外地人买房子，只要不能证明工作一年以上，并在南京缴纳养老金，就不能办理房贷。”南京栖霞建设有关人士表示。但是，也有业内人士称，目前南京尚有个别小型银行可以在三套房和外地人购房政策方面有操作空间。“这些可以打‘擦边球’的银行，现在成了开发商的救命稻草。”该人士称。

成都方面，某市场人士表示，一楼盘因为多数卖给外地投资客，其销售情况受到新政的严重打击。“大多数外地购房人无法提供完税证明，对这些人，成都执行的是停贷政策。”该人士表示。

滨江集团董事长戚金兴也向记者证实，目前杭州房贷同样严格，而杭州是此前江浙投资客炒房的重点城市。“在开发商看来，如此严格的调控政策是非常需要的。甚至觉得政策应该早出半个月。此前楼市确实是疯了。再不调整，房地产市场有崩溃的可能性。”戚金兴说。

专家：部分炒房客或被“套牢”

一季度房地产投资的迅猛提速，房地产贷款发放量的猛增，使得楼市泡沫迅速累积。与此同时，人民币升值压力和通胀压力不断增大，这些都使得国家不得不出手调控楼市。在上海房地产绿色低碳高峰论坛上，全国工商联住宅产业商会会长聂梅生抛开会议主题，先向与会的诸多房地产商解读了此次中央调控楼市的背景和动机，并告诫房地产商们保持冷静，尤其保护好自身的资金链。

聂梅生介绍说，一季度，房地产贷款发放量大增。根据央行发布的数据，2010年仅一季度新增贷款就达2.6万亿元，其中房地产开发贷款国内贷款3207亿元，同比增长31.1%，个人按揭贷款5227亿元，同比增长53.4% 。整个一季度，房地产开发贷与个贷共计8434亿元，占一季度放贷总量的32.4% 。而2009年货币供应完全宽松，新增贷款总额为9.59万亿元（2007年为3.63万亿，2008年为4.45万亿）的情况下，房地产开发贷与个贷共占比平均值为20%。今年一季度天量的房地产贷款致使供求双方资金十分充裕，继续推高资产价格的动力很足。然而，供给和需求双方的资金杠杆率同时提高，则意味着房地产泡沫积累迅速。

按照聂梅生的测算，在去年前三季度，部分热点城市的房地产金融杠杆率从年初的2.86倍大幅提高到6.67倍，随着去年四季度房地产市场价量的继续走高，热点城市的房地产资金杠杆率已逼近10倍。如果考虑在土地环节上存在的资金杠杆（各种形式的股权融资基金），则意味着自有资金杠杆率至少翻一番。当前，自有资金相对于总价值的杠杆率在热点城市将达20倍以上。大量资金快速进入房地产，通过土地、银行、投资炒房，快速流动造成房价过快上升，而当前供需双方资金杠杆率已经达到泡沫积累条件，由此造成的金融风险很大。为此，抑制高房价的问题很迫切。

聂梅生分析认为，利用银行贷款炒多套房的投机客这次可能会被“套牢”。另外，去年高价拿地，准备用土地抵押贷款再做开发或再拿地的开发商，在地价款首付提高到50%的政策影响下，可能有一部分面临资金困境。