昨日，北京中原地产根据北京市房地产交易管理网的数据发布报告称，从2009年开始北京出让的包含住宅类地块中溢价率超过100%的地块合计有33块，其中已经进入销售环节的合计有18个项目。这18个地块截至目前的销售总额不足所有土地出让金的八成。

土地成本高企

报告显示，这18个地块合计土地出让金为468.76亿元，而截至目前的销售额仅为359.45亿元。销售额合计仅为土地出让金的76.7%，在18个项目中更是有8个项目截至目前的销售额还不足土地出让金的一半。在18个地王项目中即使是部分因为销售比较早的项目，到目前的销售额也仅为土地出让金的2-3倍。而按照正常项目成本计算，土地成本占销售成本的三至四成计算，地王项目盈利的空间非常小。

对比这18块地王的售价与土地价格成本，可以看到，土地成本占售价比达到了39.2%，其中有8块占比超过了40%，创造了历史新高。

而国土部2010年数据显示：全国平均土地价格占项目售价平均为23.2%。以北京部分2008年拿地项目在2010年的销售可以看到平均地价占房价的比例都在20%左右。而2009年来的地王项目销售占比则已经高达39.2%。

地王恰逢调控周期

北京中原地产市场研究部研究总监张大伟认为，出现地王项目大部分销售难的主要原因，一方面是这部分地王很多入市时间是在2010年下半年以后，恰逢房地产调控，抑制了大部分的投资需求，导致房价稳中有降。另一方面，以目前的土地市场来衡量，当时拿地的价格过高。目前土地价格也有所下降，在最近成交的管庄地块楼面价相比去年的地王价格下调了超过一成。2010年初的不理性购地已经明显影响了房企的利润空间。此外，地王的起价比较高，占据了比较多的运营资金，也影响了后续销售的节奏。