如果“限购令”等强力措施不能延续和扩面，房价必然出现强力反弹。

假期前两天，北京新建商品房网签总量与去年同期相比下跌45％。

简单依据热点城市房价一时“停涨”或“微降”，就认为已达到调控效果，是短视的。可以预见，如果“限购令”等强力措施不能延续和扩面，房价必然出现强力反弹。

破除地方政府对房地产过度依赖，必须从房地产税制、财政体制等方面进行系统性改革，国家应在条件成熟的地区尽快扩大试点范围。

今年中秋节，热点城市楼市“凉意袭人”。假期前两天，北京新建商品房网签总量与去年同期相比下跌45％。沪、深、穗等地楼市的假期楼市也堪称惨淡，以往的“金九银十”成色严重不足。

“停涨”：楼市入“降价换量”关键期

上海、深圳等十大城市8月住宅均价环比下降0.41％，这是一年来首次下降。“部分热点城市是楼市‘风向标’，也是调控和限购最严厉的地区。这些城市房价受到遏制，将有利于引导市场预期。”陈晟说。“停涨”之后，进一步的降价是否将尾随而至？上海绿城玫瑰园开发有限公司副总经理沈旦临称，由于一些开发商此前对今年宏观调控政策的预期过于乐观，导致年初制定的销售目标过高；为完成业绩考核，开发商会在三四季度想办法增加销量，降价会更明显。

北京市房协副秘书长陈志表示，如果今后坚持房地产调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松，预计未来几个月市场有望形成“降价换量”的整体格局。

僵持：房企对调控具有“耐药性”

不可否认，近期一些舆论鼓吹“降价潮”“抄底”等，实际上有意无意夸大了市场的实际情况。上海同策咨询研究部总监张宏伟说，一些开发商故意把“吹风价”定得远远高于最终销售价，给外界造成“大幅降价”的假象。

上海复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰提醒，一些地区配套商品房等中低价位住房成交比重加大，也会拉低统计上的“均价”，对此应有辨别。

有人曾预测，开发商会因为调控压力而大幅促销，使商品房价下降达40％以上。但这种情况目前并未发生。经过几轮调控，大型房企已有“心理准备”和“耐药性”，在没有生存危机的情况下，降价动力不大。

“为应对调控，不少上市房企正调整债务结构，大幅提高长期借款比重。”陈晟等专家表示，今年房企海外融资、房地产信托等大幅增长，一定程度上冲抵了国内银行住房贷款的收紧。

有关专家据此认为，简单依据热点城市房价一时“停涨”或“微降”，就认为已达到调控效果，是短视的。可以预见，如果“限购令”等强力措施不能延续和扩面，房价必然出现强力反弹。

破局：规范房贷、提速保障房建设

国家发改委主任张平近期表示，将不折不扣地将各项房地产调控政策落到实处。国家近期也重申了限购、增加供应、推进保障房建设、督促检查等一系列调控措施。

“调控政策的延续已经很明确，而且有从紧趋势，市场预期将进一步向既定方向转变，开发商‘降价换量’将是必然选择。”陈晟说。

问题关键是，目前部分地区楼市价格某种程度上是一个“虚假价格”，因为政府“限需求”和开发商“缓供给”形成了虚假供求关系，扭曲了价格信号。如果不从根本上解决楼市有效供应不足、投资属性过重等问题，就难以从根本上打破僵局。

楼市“治本”，其一在规范“房贷”监管制度。中国房地产业协会副会长朱中一等专家认为，当前应从“开发端”和“销售端”两头管理好房地产资金，压缩投资、投机性资金流入楼市的渠道，并注意“区别用力”，保护保障房开发和自住及改善型购房的资金需求。

其次是保障房建设真正“提速”。陈杰等专家表示，保障房的推进不能因调控松紧而“变速”，要加快做大保障房的“蛋糕”，从供地、融资、建设、分配等各环节形成制度体系，真正使楼市从市场“单腿跳”转为市场、保障“双轮驱动”。

从长远来看，最根本的还是加快配套改革。有关专家呼吁，破除地方政府对房地产过度依赖，必须从房地产税制、财政体制等方面进行系统性改革，国家应在条件成熟的地区尽快扩大试点范围。