内销营造“紧俏、热销”

内部销售背后，是楼市低迷和变相降价的真相。“一般内部销售，会给内部买家预留10%-20%不等的赢利空间。”

有细心的业内人士指出，这一轮的楼市成交和价格暴涨，与去年有很大不同。

“2009年3、4月主要是刚性需求入市，是正常的良性的成交量释放，”万科总裁郁亮曾表示。

但今年的情况不同，调查显示，三、四月多个项目均采取内销方式变相降价卖房。通州新城一项目（运河湾）3月17日获得预售证，预售套数548套，截至上周末已售出约400套，据了解，这个项目在春节后一直在进行内部认购。

大兴一即将开盘的新项目负责人表示，该盘一期已全部认购完毕，很多都是内部员工或关系户，项目根本不用对外宣传。

有购房人爆料，通州一新开盘项目，他拿到了几个号，开发商承诺，1个月内再涨10%以上，届时帮他改底单，转手。

“一般内部销售，会给内部买家预留10%—20%不等的赢利空间，”一位业内人士指出，这种方式在楼市并不是第一次。

相当规模的内销背后，是楼市低迷和变相降价的真相。这也是一般消费者感觉市场上无房可买的原因。内销楼盘首批买家往往以低于对外报价30%左右获得房源，如上述通州项目首批房源成交价14386元/平米，而其对外报价为18000元/平米。

上海中房信分析师薛建雄说，最近成交量比较大的盘，基本上都是通过内部价来变相降价达到的，个别楼盘相当于打了8折。

在二手房市场，炒作风同样盛行。张大伟介绍，目前购房者中有三至四成是炒房者，通州等热点区域已达五成。有部分购房者亲戚之间互相买房，为了获得银行贷款作为首付款，去炒更多的房产。

国泰君安研究员孙建平也认为，房价越涨、量价齐升，意味着行业基本面的恶化。这与一些房企的判断不谋而合。近日北辰实业指出，受价格快速上涨的影响，部分地区房价偏离实际购买力的矛盾愈发突出，市场存在一定内生调整要求。

流动性过剩支撑泡沫

分析人士指出，2004年以后，M2（广义货币供应量）急速增加，资金的水龙头流向哪里，哪里就暴涨。

赵瑞说，虽然北京楼市已经很疯狂，但感觉“有钱人还是太多了”。

除了开发商刻意营造的热销外，冲入楼市的资金和投资需求也扮演了关键角色。央行最近的报告显示，一季度北京房地产交易中投资占到23%；而来自一线的项目销售情况显示，投资投机需求占比更多。

彭小姐便是其中一位。“我就是手里有点闲钱，买了房就放着，也不是想着马上转手套现，”她说，买股票觉得不踏实，其他投资就更不懂了。

“现在的市场完全是利益预期导向型，人们对未来的乐观预期导致需求暴增，投资投机需求和资金都太多了，”国土系统专家邹晓云表示，目前在开发环节，流入楼市的资金几乎没有监管和限制。

中国社科院城市与房地产经济研究室主任倪鹏飞分析，信贷制度决定了一季度开发商和需求方都不缺资金；另外去年货币供应量过猛，导致通货膨胀预期加大。

“最近几年的房价上涨更多是一种货币现象，”宏源证券杜春飙指出，2004年以后，M2（广义货币供应量）急速增加，这意味着央行把资金的水龙头打开，这个水流向哪里，哪里就暴涨。

从今年一月份开始，M1（狭义货币供应量）掉头向下，M2持续向下，但是向下的速度并不快，因此房子依然成交火爆。杜春飙认为，需要关注的是M1的同比和环比增速，一般同比增速不能降到20%以下，如果降到15%以下，就出现2008年底的情况，股市和房市都要有大的调整，这十多年来还没有出现过例外。

据央行4月12日数据显示，3月末，M2余额为65.00万亿元，同比增长22.50%，M1余额为22.94万亿元，同比增长29.94%，环比上月和去年底略有下降。

房价下跌或成定局

采访中，大多数业内人士认同，新政如能顺利执行，房价必将出现调整。

在楼市价量暴涨的乐观但不寻常的气氛中，地产股率先做出相逆的反应。4月7日，上海计划开征住房保有税的消息，促使资金加速流出地产股。

4月15日开始，密集的调控政策接踵而至，严厉程度前所未有。近日，地产股接连大跌。昨日的暴跌拖累沪指跌穿3000点关口。

“此轮新政的特点是精准打击，针对住宅市场重点打击已经出现高房价的区域，而不是对房地产市场的全面打击，”SOHO中国董事长潘石屹认为，其核心在于抑制炒房和投机的不合理住房需求，增加住房有效供给。北京、上海这样的一线城市住房价格可能受影响更大，还有未来土地市场中的土地价格。

“拉高价格大量出货，是投资品击鼓传花到最后一棒的典型表现。市场前高后低几成定局。”财经评论人士叶檀认为。

2007年9月，首次执行的“二套房首付四成及利率上浮10%-30%”的信贷政策，造成2007-2008年的楼市成交低迷和价格下跌。本次信贷新政力度超乎以往，“五成以上的首付及1.1倍以上的利率上浮”堪称“史无前例”。

“北京二手房交易将会立刻停滞，陷入冰点。”中原地产三级市场部副总经理宫萍认为，如此大幅的信贷调整必然会影响成交，从3月开始的北京房价飙升肯定会停止。

“我们今天开会讨论，老板认为今年房价会下跌30%。”一房地产投资机构人士昨日对记者表示，对于去年以来房价涨幅达100%以上的北京来说，下跌30%很正常。

央行货币政策委员会专家委员李稻葵认为，此轮房价上涨，是仍然存在部分不明大局的投资者在与政府意愿对抗，这一做法类似于亚洲金融危机时期索罗斯对香港的狙击，他相信，这场博弈将以房价的快速调整而告终。

中经联盟秘书长陈云峰预测，新政出台后短期内房价难言拐点，如果销量显著下降，3个月后的7月中旬，房价拐点或将出现。

后续调控仍在酝酿

业内认为，如果新政效果不明显，更具威力的“弹药”还在后面，传闻中的房产税可能提前出台。

尽管新政影响巨大，但仍有业内人士担心其调控效果。

“目前有很多短期炒家根本不用贷款，全款购房，快进快出，对市场的扰乱性更大。”我爱我家副总经理胡景晖认为，后续还需要一系列在税收、土地、保障性供应落实、增加新房供应方面的组合拳。

“中央还有后续政策。税收等政策，还在制订中。”陈云峰说，尽管房产保有环节税征收办法改革的呼声很高，但税收细则要斟酌，必须像个人所得税一样，有免征标准，阶梯递进，避免一刀切。

齐凡认为，如果新政效果不明显，更具威力的“弹药”还在后面，“引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”，即传闻中的房产税等有可能提前出台。如果说上述信贷调控措施，主要作用是阻止新的投资投机行为，房产税的作用，则是迫使原有的投资投机者将其房产抛售到市场。这是一种双向调控，威力不可小视。

“2010年将是房地产行业改革元年，”李稻葵说，房地产行业已经走到了最后的疯狂，今年不仅是房价的快速调整，更是房地产政策调整改革的元年。