管理者的尴尬：悄然歇业的停车楼

几个月前，王府井百货大楼西侧的停车楼悄然歇业了。

“以前我经常带外地甚至国外的朋友来王府井，从来不愁停车。”某广告公司负责人郑小姐有点儿失落，“没有了停车楼，现在找个停车位得多花几十分钟。”

王府井停车楼是本市在繁华商业区建立的第一个立体停车楼，2002年10月投入使用，共有460个车位。虽然是机械式立体车库，但外立面的传统建筑风格，与王府井这条古老又时尚的商业街浑然一体，大气美观。但近日再到这里，只见停车楼前一块“内部停车”的牌子，将所有社会车辆挡在了门外。据值守的保安说，这里已经不对社会车辆开放，目前暂时借给东城区交管部门停放那些拖回来的违章车辆。

王府井停车楼隶属东城区东方文化资产经营公司。一位负责管理停车楼的经理曾告诉笔者，该停车楼会在今年5月底决定是否重新对外营业。而停车楼的歇业，据了解实际上与“效益”有关。在寸土寸金的“金街”边上，将偌大一座楼建设成停车楼，收益远不如写字楼和商场丰厚是可以想见的。如再缺乏对商业区公益性停车楼适当的扶持，势必后劲儿不足。

调查发现，收费价格较高，缺乏吸引力，只是一些停车楼使用率偏低、收益不佳的表层原因。

深层次原因：政策没优惠，产权不清晰

对北京来说，停车楼的出现已有10年历史，但至今在很多人眼里仍是一种“新”的停车方式。有专家告诉笔者，这说明这些年针对停车问题的前期规划落后于城市的快速发展，而后遇到的问题加剧制约了停车楼作为一种产业成熟发展。土地使用无优惠、产权不明晰、后期管理成本高等才是挫伤开发商和管理者积极性的较深层次问题。

在满庭芳苑小区二期，2200平方米的地下车库建起10组机械式停车库，车位由100个增加到200多个。不算建筑本身花费，每个机械车位仅设备部分的成本就是2万多元，由此总成本额外增加了400多万元，全部由开发商自己掏了。

“建机械停车库之前，原先的100个地下车位，除占用人防设施之外三分之二的车位都可以卖，10万元一个，有产权。”曾负责满庭芳苑小区机械停车楼建设的葛维渝告诉笔者。然而，机械停车库建成后，一个车位都不让卖了，只能出租。他有点儿不明白，机械停车楼究竟算建筑还是算设备？“目前是按照设备来管理，就像电梯一样。”

这样一来，便出现了问题：卖车位可以迅速回笼资金，出租则需要长期的管理，回收期漫长且成本增加，对开发商显然不利。葛维渝坦言，当时在满庭芳苑小区建立体停车库，完全是受小区停车难所迫，是“不计成本”的一种应对办法。虽然机械式停车库利用率较高，但对很多开发商来说，“建机械停车库成本高，一般都不情愿。那些小公司更没有实力为一个车库另建一支管理队伍。”据测算，立体车库每个停车位，每月还需要30元的维护成本和10元的水电支出，也就是说不算投入成本、折旧和管理人员工资等，立体车库每个车位每月至少比路面贵40元。停车库在运营中，设备故障导致的刮碰伤等也是潜在的隐患，可能引发的纠纷和赔偿多少让人提着心。

但停车难的矛盾已经显现，特别在一些商业区和高密度住宅区。笔者在朝阳区潘家园、南新园看到，停放在小区内的汽车不止占据了小区道路，还向绿化带、社区公共活动场所延伸。居民们讲，先回家的车主是“近水楼台先得地”，早早就把车子停在了有利地形；而晚回来的是见缝插针，只要车子能挤进去，便使出各种招数。“出门散步，看到的都是铁疙瘩。”难怪有人抱怨。

然而，立体车库建在哪儿？谁出资？怎么收费？一系列难题让居委会、物业公司和居民都不知怎么办。海淀区八里庄某社区，近年为建一个立体停车库，居民和物业已经“打”了十多回口水仗，始终找不到一个可行的方案。