近日，北京市民政局发布“十二五”时期老龄事业发展规划，首次提出“以房养老”的概念，鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门开展“以房养老”试点业务。北京市老龄办相关人员表示，目前正在对“以房养老”进行论证研究，针对企业的相关鼓励措施也在研究中。

 “中国目前存在大量‘住房富人，货币穷人’，这些老年人所居住的房子价值上百万元却不能在有生之年‘变现’，更有甚者生活困顿、无人照顾。‘以房养老’模式若能在中国实现，将会极大地提升中国老年人群的消费能力，同时激活金融保险市场和房地产市场。”国内最早提出“反向抵押贷款”模式的幸福人寿保险股份有限公司董事长、中国房地产开发集团理事长孟晓苏在首届中国养老产业与养老地产高端论坛上如是说。

中国目前存在大量‘住房富人，货币穷人’

 探索操作模式

“以房养老”也被称为“住房反向抵押贷款”或“倒按揭”，是指老人将自己的产权房抵押给金融机构，以定期取得一定数额养老金或接受老年公寓服务的一种养老方式。

据了解，作为个人养老的一种模式，“以房养老”在国际上兴起于上世纪80年代，因养老问题的日益严峻，在我国也逐渐引起关注，并在各地都曾有过试行，但最后都不了了之。

今年9月，在全国政协举办的“大力发展我国养老事业”提案办理会上，银监会相关负责人曾表示，不少国家都采取“以房养老”措施来应对人口老龄化问题，银监会也就此展开过专项调研。但是，由于我国现有制度规定房屋产权仅有70年，“以房养老”难以推行，并表示，“如果是房价上行期，‘以房养老’问题不大，可如果遇到房价下行期，有可能遇到其他问题。”

对于此次在规划中的“以房养老”提案，北京市老龄委相关人员表示，这并不是说要政府部门去实施，而是由政府来鼓励企业等相关机构通过试点去开展这项业务。但“在国外，这种模式在解决养老方面确实取得了很好的成效。”相关人员表示，北京市正在对“以房养老”进行论证研究，以理清其发展过程中的一些问题，同时也考虑研究一些针对企业的鼓励措施。

那么，“以房养老”到底应该如何运作？

目前，中信银行在北京等城市正在进行试点，已推出针对中老年人的专属借记卡“信福年华”，并宣布在国内试点“以房养老”业务，凡年满55周岁的中老年人或年满18岁的法定赡养人以房产作为抵押，就可向银行申请贷款用于养老。不过，目前该项业务总体业务量并不大。

 据悉，老人把房屋抵押给金融机构后，中信银行将根据所抵押房产的价值和合理的养老资金确定贷款金额，累计贷款额最高不超过所抵押住房评估值的60%，且每月支付的养老金不超过2万元。借款人只需按月偿还利息或部分本金，贷款到期后再一次性偿还剩余本金。如果到期后不能偿还本金，将以所抵押房产处置后资金偿还银行贷款。但该项业务申请的门槛较高，办理该业务的申请者至少须有两套以上住房，贷款期限最长不超过10年，贷款也必须用于养老。

市场潜力巨大

一项调查显示，中国目前1/2的老年人愿意选择“以房养老”模式。业内专家对于该模式也表示认可。

中国老龄事业发展基金会副会长、中国老龄科学研究中心研究员台恩普教授指出，目前美国、日本等国家的“以房养老”模式已经相当普遍，一些保险公司与银行等金融机构正试探性地设计和推出相应产品。这一模式一旦成功，所拉动的老年市场消费需求将是惊人的，并将产生系列的连锁反应。

 孟晓苏认为，该模式不仅盘活了老年人的固定资产——住宅，而且为金融机构增加一种新型的经营手段。从市场消费看，老年住房实现积极的使用，使老年人获得稳定收入，弥补最初买房时不得不付出的几十年经济积蓄，同时又增加了老年生活的消费能力，保证了老年人的生活质量，此举将激活老年消费市场。

他还给大家算了一笔账，以拥有价值200万元住宅的65岁男性为例，采用倒按揭模式将自家房产抵押给保险公司后，每月大约可领取2万元现金，直至去世。而由于女性老人的平均寿命高于男性，若女性老人拥有价值170万元的房产，每月大约可获得1.4万元左右现金。

在他看来，这种倒按揭的“以房养老”模式可以实现五大利好。第一，启动老年人的房产金库，提高其生活质量；第二，解除老年人经济顾虑，延长其寿命；据国外数据统计，获得倒按揭房款的老年人平均寿命将延长2年左右；第三，增强老年人生活自信，保持老年人最基本的生命尊严；第四，保护弱势群体，利于社会稳定。“以房养老”可以帮助中低收入老年人改善自己的生活条件，同时，该模式还可以改变老年人消费观念，扩大消费；第五，防腐倡廉。如官场上流行的“59岁现象”，难说不是因为某些官员对退休后生活预期不佳，为了保持退休后的生活水平而失足。前景有待观察

 其实，早在2004年底，中国保监会就拟在广州、北京、上海等全国几大重点城市，试点推出主要面向老年群体的住房逆向抵押贷款的寿险品种。时至今日，这一模式产品还未落地，仍处于一个研究领域。

原因何在？

缺乏相关政策支持是一重要原因。我国虽已颁布《个人住房贷款管理办法》等法规条文，但对于倒按揭的住宅逆抵押信贷模式，目前尚缺乏正规的法律规范。

除去国家政策及具体实施细则的缺失，评估、精算的复杂也让有关金融机构望而却步。据华夏银行某分行信贷部门胡先生介绍，倒按揭的评估标准非常复杂，除了估算房屋价值以及未来房价走势，还要估算老人寿命，潜在风险巨大。同时，银行还要培育一批类似保险精算人的测算人群，这不是短期内能够解决的。

此外，由于中国传统文化中根深蒂固的买房传子女观念，再加上中国目前还未实行遗产税，也使得“以房养老”模式前进步伐缓慢。“在国外，若要为子女留下房产，至少要向国家缴纳35%~65%的遗产税，这也是国外更多人接受‘以房养老’的重要原因之一。”孟晓苏说。

中国老年学会学术部主任、研究员陶立群认为，“以房养老”始终没能推行出去的主要原因是“房地产市场的变数不可控”。

“以房养老作为主要方式肯定不可取，会存在很大的社会问题。”陶立群说，现在社会上对于房子的需求很大，房价也非常高，但到下一代时，一个孩子手上可能有几套房，而且随着现在政府加大力度建公租房，房价降下来的可能性很大，“现在能租3000元的房子，到时租1000元或者租不出去的情况都是有可能发生的，最终受影响的会是老人。”

 “当然，我们现在这么谨慎也是因为市场上没有先例，一切都是摸着石头过河，未来市场情况到底如何还有待考察。”中信银行副行长曹彤表示。