园林景观

公寓

舶来品中国生根
　　在传统住宅加速升级的同时，新的房子类型也开始衍生出来，当前流行的公寓就是其代表之一。
　　随后，公寓的内涵发生了变化，无论是写字楼还是住宅，只要是外销项目，一律被冠以公寓的名称，由于这类产品大多是精装修，而且价格较高，因此公寓逐渐演变成高端产品的代名词。当时国贸、亮马大厦、长富宫、东湖等一批项目开始开工，公寓市场开始崛起，而且价格攀升得相当快。在1994年，位于亚运村的汇园公寓的销售价格就高达1400美元/平方米。随后，一些公寓项目开始陆续对国内购房者开放。
　　“公寓是当年外销房时代，借鉴国外的说法而产生的，所谓‘外销公寓’的概念”，中原房地产华北区域总经理李文杰回忆，北京最早的一批外销房建于上世纪80年代，当时的外销房主要提供给外国人居住。到上世纪90年代初期，随着在京外国人逐渐增多，外销房已不能满足当时的居住要求。在这样的背景下，当时的一些住宅项目开始转为外销房，1992年的金宝花园是最早的外销项目之一，也是从这个项目开始，外销公寓的说法被正式使用。
　　到了1998年左右，公寓的概念发生了细化，商住公寓、酒店式公寓、产权式酒店公寓等名词开始出现，其中比较有代表性的是商住公寓。当时北京写字楼与住宅的价格差异逐渐拉开，人们开始关注可以按揭贷款的写字楼住宅项目。大量的市场需求使商住公寓备受青睐，从1999年到2000年，商务公寓进入了快速发展阶段。
　　仲量联行今年发布2011年第二季度北京房地产市场报告称：今年上半年北京高级公寓成交价格稳中有降。二季度，北京高级公寓推出和销售楼盘以均价3-4万元/平米为主。二季度，售价在3-4万元/平米之间的项目成交套数比例达到72%，在一季度的66%的基础上继续上升。

公寓是当年外销房时代，借鉴国外的说法而产生的

别墅

随财富阶层迅速发展
　　中国房地产近20年的发展中，变化最大的莫过于别墅。
　　“十多年前，我去朋友家别墅参观，也就是200多平方米、楼上楼下的两层小楼，外观是仿欧式的，里面就是几间卧室，加上客厅厨房卫生间。”回忆起过去，北京四季房展组委会副秘书长郑向东表示，这十多年别墅的发展太快了。
　　上世纪90年代，北京市场的别墅主要购买群体是外籍人士，产品规模不大，项目很少，代表别墅有丽京花园、香江花园等。到了90年代末期，随着中国经济的发展，越来越多的国人开始进入别墅市场，别墅开发热开始逐步升温，玫瑰园等别墅应运而生。进入新世纪后，开发商把目光瞄准了正在兴起的城市中产阶级，一大批以Townhouse为代表的类别墅项目开始出现，如一栋洋房、康城、翡翠城、雪梨澳乡等。到2003年，北京别墅市场达到高峰，新增别墅面积140万平方米，在售别墅项目近200个。
　　2003年，建筑部叫停别墅用地的供应，但市场对别墅产品的需求并未减少，因此开发商在有限的土地容积率上煞费苦心，加速产品的研发，在原有的独栋、联排、双拼基础上，相继推出叠拼、空中别墅，同时进一步发掘别墅的土地使用率，向地下发展，推出“3+1”、“3+2”产品，配备电梯、地下庭院，别墅的产品类型得到了充分的延展，空间使用率得到扩展，功能区划有了显著提升。
　　在产品研发的进程中，别墅的品质也得到大幅提升。
　　上世纪90年代，北京市场的别墅主要还是以欧式古典主义风格为主，柱廊、雕花处处可见，但进入新世纪，北美乡村风格、地中海风格、英伦风格、西班牙风格、荷兰风格……日趋多样，在充分借鉴外来元素的同时，中式风格别墅也形成了新的趋势，如纯中式风格的苏园、观塘，新中式风格的万万树，大量融入中式建筑元素的颐和原著。多样的产品风格大大丰富了北京的别墅市场，也为购买者提供了丰富的选择。
　　在建筑上，早期的砖混结构逐步被钢筋混凝土结构取代，此外，轻钢结构、纯木质结构等也得到推广使用。外立面方面，石材、砂岩、人工陶砖等材质的应用，进一步凸显了别墅产品的质感和档次。
　　对于别墅购买者而言，建筑固然是重要的，但园林、规划等也不容忽视。因此，开发商往往斥巨资打造与产品风格吻合的园林，润泽庄园的48万平方米社区园林、金科王府浑宏大气的法式皇家园林、京基鹭府的纯英伦风尚湿地园林……各具千秋的园林，不仅提升了别墅的品质，更为居住者带来更多的生活享受。

迷你户型

高房价下的衍生户型
　　进入新世纪后，随着全球性城市化进程的推进、城市人口密度快速增长和地价的不断攀升，低密度住宅逐渐从城市中心地带向外转移，新的城市形态和住宅产品形式由此形成。时至今日，欧美国家已形成较为稳定的居住形态和住宅形式，在城市的郊区和一些人口聚集的小镇或卫星城，多为以生活居住功能为主的低密度城郊住宅区，如花园洋房、Townhouse、别墅等。

对比上世纪90年代北京低密度住宅发展之初，从项目区位多集中在城市的北部一隅到今天分布区域的空前广泛；从单一的独栋别墅到别墅、双拼、Townhouse、叠拼和花园洋房等多种类型并存的繁荣景象；从其作为绝对的高端产品到成为广大中端客户“经济适用房”的理想。
　　此外，在房地产市场不断趋于从紧和严苛的情况下，极小住宅项目推出的背后也透露了房地产商进行战略调整的信号，地产商开始关注市场的实际需求。15平方米的房子，不仅厨房、浴室一应俱全，可以满足所有生活之需，8月20日开始，一条关于万科推出15平米住宅的微博流传网络。
　　万科副总裁周卫军透露，万科即将推出15平米的极小户型，针对刚毕业的大学生，首付5万，月供700元。据万科公司介绍，极小住宅是万科集团的创新产品，其概念来源于日本和香港的超小城市公寓，力求在极有限的空间内通过巧妙室内设计、智能科技和多功能家具等元素，结合社区公共配套和物业服务，实现舒适、时尚、便捷的居住感受。
　　精装修
　　难改发展趋势
　　房地产市场正在从毛坯房向个性化装修转变，在这一过程中，无论是政府部门、开发商、装修商，还是普通购房者，都在积极探索行之有效的模式和方法，除了政府明确出台的政策法规外，开发商无疑发挥着承上启下的作用。
　　我国住宅产品的供应形势主要包括以下几个方面：一是毛坯房，地面与墙面水泥裸露，厨卫预留管道接口；二是简装修，墙面与地面已完成粉刷，厨卫基本具备使用功能；三是精装修成品房，开发商提供统一装修，不配置活动家具；四是全装修，开发商提供统一装修且配置全部家电等日用生活品。
　　毛坯房是最早期产品，开发商对房屋不进行任何装修便对外出售，但这一方式既不利于销售，购房者在后期装修时也通常会产生各种各样的问题，譬如扰民、装修对建筑主体结构安全的影响以及装修带来的大量建筑垃圾。为了避免这些问题，早在1999年，建设部等8部委就明确提出新开发的商品房必须装修一次到位，住宅实现一次性装修，到2002年时，上海和北京等地就已经宣布停止销售毛坯房。

　房地产市场正在从毛坯房向个性化装修转变

在此背景下，在简装修不断改进之后，全装修和精装修商品房便应运而生。北京是较早出现全装修和精装修商品房的城市之一。2003年，北京全装修商品房仅限于小户型，到了2006年以后，50%以上的高档楼盘均实行全装修，而城市中心的酒店式公寓、高级公寓及高档住宅区也几乎全部在推广全装修。全装修一时也成为高端项目的代名词。
　　相对于小户型白领住宅与高级公寓，在近郊低密度大宅或别墅的业主更有条件追求个性化，全装修在这里遭到了定制家庭装修的狙击。“由于人们在生活方面对于家具的个性化要求比较强，全配置家具和饰品基本上在现阶段行不通”，中国建筑设计研究院原副总建筑师开彦表示，由于更强调个性化装修理念，精装修逐渐脱颖而出，成为现代住宅的主要发展趋势。
　　为了更好地服务于消费者，开发商逐渐创新装修模式，出现了越来越多独特、实用、有品位的精装修风格，开彦认为，实行精装修将产生一定利好。例如，不会因为装修而引起居民之间的干扰与纠纷，有利于居住环境的健康和安全。此外，没有精装修设计的房屋，居住行为特征无法体现，特别是对于室内的声、光、空气质量环境性能的体现，居住质量也无从以量化表述。在个性追求方面，也是可以通过开发公司力推的产品技术设计、开发运作，质量上、设备上、材料选型上的到位来实现。
　　商住楼
　　市场需求的风向标
　　根据不同时间段内市场对产品的不同需求，一些开发商在获得土地后并不完全根据土地原本的用途进行开发建设。这就出现了开发商更改土地用途之后的两种产品形态：住改商项目和商改住项目。
　　住改商，顾名思义就是将住房改成商用房。在2005年前后北京商品房市场还处于起步阶段时，不少住宅项目的销售较少，为了扩大销路，有少部分项目中途改变了物业属性，从住宅立项改为写字楼（或商铺）立项，以方便购房人作为企业办公用地登记注册。另一方面，由于当时绝大多数以写字楼立项的土地价格更为高昂，因此一定程度上也导致不少开发商拿了住宅用地但开发成为写字楼项目。
　　位于北京市丰台区草桥的时代风帆大厦就是一个典型的住改商项目，虽然为商业使用用途，土地属性却是70年住宅；此外，SOHO中国旗下系列项目也是典型的住改商，虽然规划性质是住宅，但每套房子都作为写字楼使用。
　　2007年以后，随着住宅市场的大热，北京房地产市场的“住改商”便逐渐被取代，开始兴起“商改住”热潮。当时，北京房价疯狂上涨，投资普通住宅的收益大大超过投资写字楼，于是，一些开发商偷偷地在有关部门批复为商业性质的土地上改建住宅。目前北京市场上打着“酒店式公寓”和“高档公寓”旗号的在售楼盘，如明天第一城、林肯公园、中弘北京像素等，几乎都属于此种类型。按建筑规划要求，这些项目不能接通天然气，水电费用按商业标准收取，物业费用也远远高于住宅项目。
　　但由于房子价格相对较低，商改住项目在今天也依然大行其道。尤其是住宅限购之后，不受限购令、限贷影响的“商改住”项目越发成为市场的新宠，北京多个“商改住”楼盘均出现火爆抢购的场面。

不过在不少业内人士看来，商改住项目仍存在极大的风险。按照《物权法》规定，住宅产品的70年产权到期后可自动续期，而商业用途的土地产权一般为40年或者50年，如何续期尚无明确政策。此外，国家对商改住房屋每年都在征收房产税，具体金额为：房产原值的70%×1.2%。另外，以科研办公立项的综合项目被改建为商改住楼盘，竣工后可能通不过验收，导致业主难以入住或拿不到产权证。
　　“无论是商改住还是住改商，这种尴尬的建筑产品一定不具有长期性”，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，国家应该加强对开发商从拿地到建设再到物业后期管理等各个方面的监管，使其规范运营。