城市综合体的综合效应，应该要大于单体物业的简单之和。城市综合体涵盖了酒店、写字楼、公寓、停车场等，是由不同的业态功能来组成的。

作为一个城市综合体，从综合的运营来说，中国刚刚开始起步，又面临着很强的挑战。

从商业地产运营的角度来看商业地产的规划可以发现，商业地产跟住宅开发的一个很大的区别就是住宅地产销售完以后，基本上一个项目就接近尾声了，但是商业地产的开发结束以后，是一个长期物业持有的过程。这就意味着，商业地产的经营是未来地产增值的保证和投资回报的重要环节。

一般认为，住宅公寓类的销售可以更好地弥补开发期的现金流量，其他的商业部分、酒店部分、写字楼部分，如果资金允许，我个人的观点应该更多的是自持经营，才能保证项目达到开发定位的标准。

商业板块是介乎于酒店和写字楼之间的，抗风险能力从经营的角度来理解，也是介乎酒店和写字楼之间。为什么这么说呢？因为现在的高端商业大都是租赁模式，有固定租金收益和商业租赁合同。以银泰为例，固定租金是按照面积来收取的，扣利租金是按照商业营业额的扣点来收取，一般都会取高。