观点三：金融危机救了一批“独栋别墅”

在当前的市场中，还在销售的独栋别墅除了以上两类，还有一类的身份是比较微妙的。“它们原本应该具有合法的身份，却因为‘限墅令’的一刀切而难产，在金融危机的环境下获得重生的机会，现在终于得到了默认。”庞博国际执行董事刘东对此类产品的形容颇为曲折。

据刘东介绍，别墅项目的审批、拆迁等准备工作比较耗费时间，这就造成在2006年限墅令出台时，相当一批按照别墅项目拿下的地块都因为没办完审批手续而被新政策拦在门外。“一些企业不甘心半途而废，一直试图与政府达成新的协议，却迟迟没有进展，直到金融危机的爆发。”

刘东表示，金融危机之后，国民经济面临拉动内需、“保八”的艰巨任务，而出于对经济发展全局的考虑，地方政府也采取了新的办法处理上述历史遗留问题。“在不改变容积率，不造成浪费的前提下，一部分项目因此而得到了‘重生’。在顺义等区域的部分项目，在重新策划、定位之后上市，取得了市场的认可，目前已经成为北京的热销项目。”刘东说。

市场影响：独栋别墅稀缺 吸引投资客入场

根据世邦魏理仕最新公布的市场报告显示，目前许多开发商为了实现土地价值的最大化，不约而同地选择高端路线。北京市场上在售的高档别墅项目总价大多在人民币1000万元以上。尽管高档别墅的单价和总价不断上涨，但是高档别墅保值和增值的能力仍被资金实力雄厚的投资客看好，因此高档别墅的价格快速上涨。2009年四季度高档别墅售价达到34250元/平方米，与第三季度和去年同期相比分别增长了10.7%和20.9%。

未来预期：“独栋别墅”不会就此消失 别墅市场将更加多元化

洲联建筑设计集团副总经理严涛认为，当前北京别墅市场的火热现状在较长时间内仍将持续，而“限墅令”也不会让别墅从市场上彻底消失。“按照我们国家的人口与土地现状，确实不适合建设大规模的低密度别墅，但这并不意味着以后就不能有别墅了。现在许多企业按照程序申请拿地建设小规模的会所、别墅式酒店等，实际上就是独栋别墅。只要他们不拿到市场上出售，就不会受到法规的限制。再加上被归入高档住宅的双拼、叠拼、联排等‘别墅’形式，未来的别墅市场会更加多元化。”

而庞博国际执行董事刘东则认为，由于去年下半年相当一部分别墅项目取得了“准生证”，预计将会在未来一到两年内形成市场供应，而其销售周期则会长达四到五年。他认为，在相当长的一段时间内，独栋别墅都不会从市场消失。

别让“限墅令”成了“涨价令”

在我们对现有在售项目采访的过程中发现，“限墅令”是被别墅项目销售人员普遍提到的一个概念，然而出人意料的是，“限墅令”在他们的精彩演绎下，已沦为促进别墅销售的“利器”：“限墅令——稀缺性——增值——涨价”，销售人员口中这一简单的逻辑背后，却有着强大的现实数据作支撑。

据相关机构统计，2009年北京在售的别墅项目中，涨价的项目占到了93.62%，其中平均涨幅比例最高的是大兴区域，达到了43.65%，通州区域的平均涨幅居次席，也达到了34.815%。如果按单个项目计算，涨幅最高的项目平均涨幅已高达160%；涨幅最大的10个别墅项目中，超过一半项目主打的产品都是政府屡次表示要严控的“独栋别墅”。而专业人士表示这与“限墅令”起到的作用密不可分。

在3月10日国土资源部出台的被称为“国19条”的房地产调控新政中，“严禁向别墅供地”再次出现，而这也是政府部门对别墅用地问题的最新表态。

资深业内人士表示，一边是政府对低容积率的别墅项目亮出“限墅令”，另一方面却对部分企业的违规操作把控不严，造成市场混乱，越限越涨的局面。联想到近半年来多个郊区“地王”都传出将建成别墅的消息，让我们不禁感叹：莫非“限墅令”已经成了为涨价护航的“涨价令”？

别让“限墅令”成了“涨价令”！