“返点”旧梦能否重温？

率七折的个人按揭贷款已经非常少见，沪上银行基本停止了给房产中介“返点”。

受住房成交量和实际工作日减少等因素影响，2月份上海市人民币个人住房贷款比1月份少增117.4亿元。商品住宅成交面积32万平米，比1月份锐减54%，已经连续两个月出现50%以上的减幅，成交量创下5年新低。

交易锐减、“返点”取消，上海某房产中介坦言，他们目前的日子“很难过”。但他坚信，银行的政策马上就会松动，房价上涨、返点重现的好日子就快来了。

停止“返点”

上述房产中介表示，由于银行的贷款政策收紧，尤其是银监会一再提示房地产信贷风险，从2009年底以来，上海的银行基本上就取消了给中介公司的“返点”。“我们现在的收入就是房产买卖双方的佣金。”该人士称。

经历了2009年的房价“狂飙”之后，监管部门开始提示房地产风险。取消中介回佣、保障银行利润是第一招。

2009年11月，上海银监局表示，上海市银行同业公会正在积极就《住房按揭贷款业务自律公约》征求业内意见，目前已基本形成共识，主要内容即为要求银行停止向房产中介“返点”。

上海银监局2月初召开中资银行业金融机构负责人会议，指出2009年上海的商业用房开发贷款不良余额呈现逐步上升态势，要求各银行业机构高度重视并采取切实措施严控房地产信贷风险。

2009年底，上海银监局组织辖内中外资银行开展了个人住房按揭贷款压力测试，结果不容乐观。初步结果表明，以2009年9月30日数据为基准，在房价下跌10%、20%和30%情景下，不良率将分别达到1.18%、1.51%和2.08%，比正常情况下分别上升0.73个、1.06个和1.63个百分点。房价下跌10%情景下的不良率是正常情况的2.6倍。

是否会昔日重现

“今后几年，房贷都将是银行的优质资产。”上海某贷款中介表示。因为房贷通常在10年以上，贷款时间越长利率越高，银行收益越高。而且把一个客户绑定10年以上，会给银行带来很多派生业务。

因此，沪上大多数房产开发商、房产中介仍坚信上海房价今年仍会上涨，银行“返点”的做法会重来。而这波行情在全国两会之后就会启动。

“两会之后银行一定会有办法（把钱投入楼市）的。那时候我们就能重新得到‘返点’”上述贷款中介认为。

由于房产中介掌握大量的客户资源，而银行信贷员又有贷款指标的压力，所以银行的个人房贷，尤其是二手房按揭贷款一直都要倚重房产中介。通过房产中介办成的按揭贷款，中介可以获得的“返点”比例，2008年是购房贷款总额的1%，2009年提高到了1.2%。

除此之外，在2009年银行拼抢客户，贷款利率争相打折的价格战中，中小银行还曾通过房产中介“买”客户。

“好日子还会回来的，因为上海的房地产不会跌。”房产中介说。

“返点”催生楼市泡沫

叫停银行给房屋中介机构“返点”的通知已发布多时，经过了一段观望，各银行多数停止了“返点”。专家表示，“返点”行为扰乱市场秩序，鼓励投机性购房，对泡沫的产生起了推动作用，此外衍生了大量的造假行为，埋下隐患，应予坚决停止。信贷趋紧时叫停纵然容易，但要根除还取决于多方面因素。

催生泡沫应被取缔

中国社会科学院研究员、房地产金融专家刘维新认为，“返点”推动了投机需求的信贷。他说，“2009年信贷膨胀得太快、量太大，可以说是不正常的，成为了泡沫和房价连续上涨的推动力。取消返点费就是制止泡沫继续膨胀的手段。有正常需求的购房者，具备了一定的资产积累，通过正常资信审核渠道就可以获得贷款。所以叫停‘返点’费，不会抑制真正需求。”

中央财经大学银行业研究中心主任郭田勇指出，“返点”行为本身就增加了市场的混乱。他强调，中介的任务是帮助客户买卖房屋，而不应是帮助银行找客户。“我只让你给我找房，你把贷款都给我包办了，我不想在这家银行贷款，我的信息却先被透露出去。严格地讲，这是违法的。”他认为，本来中介就已经向客户收取了费用，现在又从银行收钱，从根本上也不符合其提供房屋中介服务的定位。

大量造假埋下隐患

据调查，北京许多中介机构每给银行拉到1万元贷款，便可拿到80元的“返点”，即100万元贷款的“返点”高达8000元，一些大中介机构的“返点”甚至全部归经办业务员。由此某些业务人员受到扭曲的利益激励，一方面帮助资信不足的客户造假，另一方面也劝说客户降低首付，多从银行贷款。一位业务员表示：“去年经手的业务至少六成都有不同程度的作假。”

北京大学房地产金融研究中心主任冯科表示，目前对个人资信的审查存在一些问题，由于全国的征信系统尚在建立中，个人信息包括收入情况采集有障碍，一般很难调查清楚。银行无法直接搞清客户的真实情况，中介造假的空间很大。

但冯科表示，不必太过担心此前由于大量作假所带来的风险。“可能会有些投机性购房存在数据的造假，但作假有‘往高做’的，也有很多‘往低做’的。比如一些人不希望透露自己的真实收入状况，就把收入做低。”

刘维新认为，“初步估计，购房者个人收入情况报到银行至少有50%是虚假的。银行委托中介进行信贷审查，自己并不是亲自去做，这里面就出现了很大漏洞。”他提到，尽管不同于美国次贷零首付，我们的首付比例很高，但实际上很多人完全可以用造假掩盖资信不足，再通过其他手段如向亲友借款等来筹集首付。

治标容易治本难

在信贷趋紧的情况下，银行收缩阵地、取消“返点”顺理成章。但长期来看，如果不从根源上加以规范，一旦信贷变得宽松，利益驱使之下，“返点”仍会重新抬头。专家也认为，要切断“返点”的源头，还不那么容易。

冯科认为，缺乏了“返点”激励，为客户资信造假的情况将大大减少，这将把不少资信不足和投机性购房者推到贷款门槛之外。

郭田勇认为，从监管层来说，只能自银行这边来规范行为，加大违规处罚力度，行业协会也可以倡导进一步加强自律。但中介机构的规范和管理就要靠相应的管理者了。这涉及到不同管理部门之间的协调，只有管理部门各尽其职，相互协调好，才能在不论信贷是松是紧的情况下，都杜绝银行给中介“返点”这种不规范的、扰乱市场的行为。

冯科也表示，从监管层目前出台的措施来看，基本涵盖了各方面，但银行执行的力度也是关键。如果银行看空房价，那么不用要求，银行也自会加大执行力度。但房价如果继续上涨，或者放贷压力出现，银行恐怕执行起来还是会松一些。冯科分析，“返点”被叫停会挤出部分投资性需求，可能进一步使得二手房交易量萎缩，“后市还有待观察。”