1月,北京二手房市场开年一片萧条。

据北京房地产交易管理网数据,2010年1月,二手房网签量为14005套,其中住宅为12726套,环比分别下跌66.4%和67.6%。伴随着成交量的暴跌,议价空间又一次出现在人们的视野里。不久前,市场曾爆出二手房议价空间已达20%的惊人消息。真实的砍价幅度或许难以达到20%,但是随着议价空间显现,有买方开始推测房价松动,于是产生了春节前“抄底”的观点。

然而,虽然买方热切盼望房价回调,但现阶段房价回调依然缺乏可能。1月,市场主要表现为挂牌价与成交价同涨,但由于挂牌价相对涨幅更快,在数据上就体现为议价空间加大。对于单一房源而言,价格依然在缓慢上升。

交易周期延长

刘先生最近出手了自己在北四环惠中园小区一处两居室。房子从去年12月中下旬开始挂牌,但是受税费政策调整、房屋为顶层住宅等因素影响,直到最近才卖出去。“当时经纪人说去年12月下旬新挂牌房子已经不是很好卖了,所以,挂牌价就只报了210万元,没想到最后连这个数字都没卖到,才卖了205万。”刘先生不无感慨地说。

据北京中原三级市场研究部统计显示:1月份86%的二手房成交价格相比挂牌价格都出现了明显的下调,下调比例在1.5%-2.5%之间。

中原地产三级研究部研究总监张大伟表示:成交价低于挂牌价目前已经成为一个普遍现象。而记者从北京多家房产中介经纪人处也得到了相同的调查结果。

链家地产经纪人张先生告诉记者,2009年底3天成交一套房的日子已经一去不复返了。现在税费高了,买卖双方都在博弈。

房价现下行压力

去年12月以来,政府轮番出台政策调控楼市,以抑制房价上涨速度。1月,二手房成交量骤降近七成,市场人士表示,二手房价格涨速明显放缓,房价产生下行压力,议价空间走高,政策效果初步显现。

价格可以谈了,是不是意味着房价要回调了呢?

事与愿违,议价空间走高,主要是由于挂牌价增长速度比成交价增长速度快所致。而实际上,挂牌价和成交价在买卖博弈中,整体依然呈上涨趋势。

链家地产市场分析师张月表示:1月处于政策适应期,挂牌价依然走高是议价空间加大的主要原因。房价依然处于一个相对平稳的高位,虽然有下行压力,但是说房价回调为时过早。

而相较于城区的房源,郊区房源的议价空间更大。张大伟表示:可以议价的房源主要集中在郊区,例如通州、大兴等区域,120-140平方米的房源议价空间最大。特别是涉及营业税的5年内房源议价空间基本在2%-3%之间。但是总价100万以内的部分小户型房源成交价格依然坚挺。

张月提醒购房者关注去年12月份涨价最猛的一些区域和楼盘,比如亦庄、大兴等地。12月的非理性涨价,给议价带来更大空间。

“淘房”已存在可能性

虽然暂时房价回调还是个愿望,但我爱我家副总经理胡景晖说,“淘房”已经存在可能。近期,由于政策调控,部分投资客急于退出市场或者转移到其他省市炒房,出售意愿强烈,存在更大议价可能。

如何确定抄底良机?北京中原三级市场研究部建议可以看成交量,目前的成交量一直萎缩在400-600套每个工作日,而一旦成交量恢复到连续3个工作日1000套以上,基本就可以确定市场已经恢复上行。

除议价空间加大外,张大伟认为,结构性调整也是房价涨幅趋缓的原因之一。1月份5年外房源成交比例大,而这部分房源本身价格较次新房低,在一定程度上拉低了整体成交价。

另据市场人士预计,春节前后,北京市将出台有关政策落实“国十一条”,有可能对二手房价格进一步产生向下压力。但是,房价能否真正回调,最有可能取决于信贷政策是否会明显紧缩。

日前,有消息称中国银行(601988)已取消首套房7折利率优惠,上调到8.5折。这个消息得到了中国银行工作人员的证实。

“虽然一个银行的行动难以对市场产生实际影响,但如果占房贷份额巨大的中小型股份制商业银行跟风的话,那么对成交量和价格的影响都会很大。”胡景晖表示。