此番个贷收紧,正值楼市处在一个“价涨量跌”的通道中。进入1月以来,90%城市新建商品住宅成交面积下跌,总跌幅约46.42%。但是,各地成交均价并未受抑。重点城市中,天津涨幅最大,环比上涨12.01%,上海紧随其后,涨幅达到8.71%。北京、深圳涨幅不超过5%。几个一线城市成交均价持续攀升,刷新历史纪录,其余重点城市价格向下略有调整,但仍处在高位。

据分析,此次首套房贷利率从7折提高至8.5折,长期年利率增加近一个百分点,增幅两成。以50万元的贷款计算,月供要多交400元左右,一年约4800元。一名中原地产的业务员说：“无论是对于自住型买家还是投资客,这部分增加的成本会影响买卖的决策。”

不过,上海汉宇地产提供的抽样调查数据显示,一些二手(出售、出租)房客户对房贷优惠变化并无明显反应,“由于政策出台后市场会有一段消化期,加上农历新年将至,大多数购房者在年后才会关注房价”。

由于去年年末的“末班车”效应提前释放了大量购房需求,加上各项调控政策的显效以及季节性因素,近期楼市成交量的下行在各方意料之中。杨红旭认为,信贷的收缩也会释放挤压楼市泡沫的信号,引发购房者观望;房贷利率成本的增加,更会进一步抑制投资、投机需求,导致楼市成交的继续回落。

上海中原地产的一位区域总监表示,现在政策还没有完全明朗,市场的观望氛围还将持续一段时间,“年后才能见分晓”。嘉华(中国)投资有限公司助理总经理谷文胜说:“春节前后,楼市的成交将迎来‘冰点’,节后情况怎样,要看各方谁最能坚持得住。这其中银行的态度非常关键。”

统计数据显示,2009年全国房地产贷款新增量超过2万亿元,占各项贷款新增额的20.9%;其中个人房贷新增1.4万亿元,同比增长高达47.9%。2009年房地产开发企业本年资金来源57128亿元,比上年增长44.2%,个人按揭贷款8403亿元,增长高达116.2%。个贷对于银行及开发商之重,由此可见一斑。

此次个贷利率的上浮,对房价、交易量的短期及中长期影响如何,商业银行是否会像以前那样“打擦边球”?这对购房者、开发商,以及银行自身都是新的考题。

额度管制致资金紧张提高利率减少住房贷款

虽然一直在传闻关于首套房和二套房优惠政策要发生变化,但是市场人士都表示,房贷优惠政策的变化也是剑指投机,可能更多的会在二套房及以上住房购买上进行限制。

从2010年初,政府取消营业税的优惠政策后,商业银行也统一口径恢复了二套房政策,而不像2009年二套房政策享受的优惠措施等同于首套房一样,这样也导致了一线热门城市的房价飙升。

2月2日,中国银行率先提高了首套房贷款利率,从以前可以打7折到现在可以享受8.5折的优惠措施,中行也是市场中第一家提高首套房利率的银行,中行也指出,这是为了进一步落实差别化信贷政策,优化贷款结构。虽然部分大型商业银行并未及时跟风“涨价”,但是商业银行对申请购买首套房享受7折优惠客户的折扣却进行了全面提升,要求这些客户必须是优质客户。或者申请者想要享受7折优惠的话,可以提高首付的成数,似乎商业银行在变相地提高房贷利率。

中国建设银行高级经理赵庆明认为,中行这次上调贷款利率是一种商业化的行为,也是商业银行本身信贷额度受到控制所导致。

2009年,商业银行全年放贷达到了9.59万亿,在五大国有商业银行中,一直致力于海外业务的中国银行却拔得头筹,放贷量居五大行之首。

2010年新年刚过,商业银行发放信贷有愈演愈烈之势,首周发放了6000亿元,到1月19日,商业银行放贷达到了1.45万亿,而与历史放贷高点1.89万亿元相距不远。