老人与房子（图片来源：百度）

我国社会人口的老龄化加速，正在拷问着老年住宅这一重大课题。房地产市场近十年来繁荣发展，却在老年住宅的建设和社会养老模式的探索方面长期缺失，导致了我国老年住宅供应量不足、住宅适老程度不高的严峻现状。

全国老龄工作委员会办公室近期宣布，全国除青海、新疆、西藏外，均已进入老龄化社会。而民政部的数据进一步显示，2050年我国将进入重度老龄化阶段，4.37亿的老年人口将占到总人口的30%。这也意味着，30年后，几乎每3个人中就有1个老年人。

“老吾老以及人之老”是推崇由己及人美德的古训。但是，如何“老吾老”，却是目前我国上亿家庭面临的难题。“老吾老”，已经成为了一个迫切而沉重的课题。

12.79%意味着什么

我国正在跑步进入老龄化社会，老龄化速度和程度超乎人们的想象。 　　

截至2009年10月，我国老年人口有1.62亿，占总人口的12.79%。这个数字意味着，我国正以年均近千万人的增幅“跑步”进入老龄化社会。

联合国将65岁以上人口所占比重超过7%的国家，称为老龄化国家，而超过14%的国家称为老龄国家。

“从老龄化国家到老龄国家，法国用了114年、瑞典 82年、美国69年、英国46年，而中国，预测只需要27年。”清华大学建筑学院教授周燕珉表示，我国已经面临严峻的养老居住问题，然而无论是养老住宅还是养老机构的建设数量都还远远不够。

除了绝对数量大、增长速度快之外，12.79%的数字背后还暗藏着两个严峻的现实。

首先是空巢化。随着家庭结构的小型化和人口流动的加速，老年空巢率明显上升。根据中国老年科研中心的调查，目前全国城市老年人空巢家庭比例已达49.7%，大中城市的比例更高。这些“空巢老人”平时生活无人照料，甚至不时发生单身老人病死多日才被人发现的事件。

其次是未富先老。发达国家在进入老龄化时，就已经具备了相当的经济实力，而我国还没达到富裕水平就已经进入老龄化社会。目前多数老年人的储蓄金、退休金以及福利保障较低，较难支付养老院、护理院等养老机构较高的费用。

而这两个现实问题，也成为我国制定总体养老政策的重要考量因素。

老年住宅市场广阔（图片来源：百度）

 另一座“金矿”？

在目前“90-7-3”的养老格局中，有97%的老年人的养老将依托于住宅来实现。12.79%的数字，还意味着一个庞大的未来市场。 　　

12.79%的数字，还意味着一个庞大的未来市场。

庞大的老龄群体、未老先富的经济基础，及传统文化的影响，决定了我国的主要养老方式。在2008年的“老龄事业发展国际研讨会”上，时任民政部社会福利和社会事务司副司长的阎青春将“以家庭服务保障为基础，以社区照顾为依托，以机构供养为补充”概括为我国现阶段养老问题的主要解决方式。

这便是“90-7-3”养老服务格局，即90%居家养老、7%依托社区养老、3%社会机构养老。在这个养老格局下，意味着97%的老年人将依托住宅及社区养老，这使得住宅及社区成为发展养老模式的重点领域。

庞大的目标群体、强烈的居家意愿、多层次的配套需求、现有供应的缺失，无疑为房地产在老年住宅领域的开发留下了巨大的发展空间。这一点，正被部分房地产企业察觉。

“现在，国内一些大中型地产公司已经开始着手研究和尝试建造老年住宅，这对于当前老龄化国情来说十分必要和及时。”周燕珉表示，如万科、金地、华润、远洋、海尔等知名品牌房企。而青啤地产从几年前就开始了关于老年住宅的研发并初见成果。

还有一个现象值得注意。随着去年险资入市开闸，中国人寿、泰康人寿等大型保险企业开始布局养老地产。正是由于养老社区与养老保险之间高吻合度，使得险资蠢蠢欲动，而这或将催生出一种地产、保险、养老相融合的新模式。

全国政协委员、海星投资控股（集团）有限公司董事局主席荣海在2010年两会期间曾表示，按3%的有支付能力的老龄人口比例保守估计，全国老年住宅市场开发建设规模可达10亿平方米，投资规模有望达到2万亿元。