合肥市庐阳区法院日前审理了一起因楼下商铺广告牌“越位”引发二楼住户异议的案件。法院一审认为，一楼广告牌“越位”，应该拆除赔钱。一审判决后，一楼业主不服上诉，认为自己没有侵权。

现代生活中，一幢建筑物为多人所有或使用已经非常普遍。业主就其购买的楼房享有单独的所有权或使用权，然而楼房是毗连在一起的建筑物，建筑物中哪些是自己的，哪些是共用的，专有部分和共用部分的界限如何确定，建筑外墙横向外空间究竟应由谁利用，一时间引起大家的热议。

时女士于2000年购买了省城环城路附近一处二层和三层的房屋，周先生也于当年购买了时女士楼下的商业用房，用于经营茶社。茶社于2000年9月开张，要做生意首先就得有门面，于是该茶社做的第一件事就是悬挂广告牌。该广告牌长度40余米，高度0.6米，时女士认为该广告位侵占了自己的二楼房屋外墙墙体，不仅影响美观，也妨碍自用，多次要求商户拆除，并且到合肥市市容委反映情况，但双方一直未能就此达成一致意见。于是2011年初，时女士将该茶社起诉至合肥市庐阳区人民法院，要求茶社拆除广告牌停止侵害，并支付10年来的墙体破损折旧费10万元。

现代生活中，一幢建筑物为多人所有或使用已经非常普遍

 而一楼的周先生认为，自己购买的房子属于商业门面房，根据该房屋的结构、用途及一楼门面商业广告的设置惯例，一楼门面商业广告只能设置在一楼门头之上至二楼窗户以下的位置，即一楼享有此位置的使用权。时女士既然愿意购买二楼和三楼，说明时女士对当时房屋的室内、室外现状和可能发生的变化是认可的，也是有相应的心理承受能力的，茶社的广告牌并没有“越位”。

 庐阳区法院于璞法官介绍，根据《物权法》84条规定：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系”。相邻权利人在行使相邻权、实现自己的合法权益时，应当为他人提供方便，尊重他的人合法权益。时女士和周先生的争议墙面虽是公共墙面，但住户在对外墙面行使使用权时，并非不受约束，而是基于相邻关系予以必要的限制。

至于公共外墙面如何利用，根据《物权法》中“法律法规对处理相邻关系没有规定的，可以按照当地习惯”，因此从公平角度及合理、有序的原则出发，房屋底层及至顶层外墙横向空间使用权应当归相对应的房屋使用人使用。周先生在事先未征得时女士同意的情况下，将其广告牌安装于时女士家的外墙面，不符合社会大众认可的“房屋所有人对对应外墙面有优先使用权”的习惯做法，外墙面虽属共有共用，但并不代表个人可不受限制随意使用。

 安徽华腾律师事务所的胡海律师告诉记者，建筑物专有部分的范围，主要有“壁心、空间、最后粉刷表层”等多种说法。除专有部分以外的建筑物其他部分以及不属于专有部分的附属物则是建筑物的共有部分，如楼梯、共用出入口、屋顶等等。1990年1月1日实施的建设部《城市异产毗连房屋管理规定》第六条“所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院路、上下水设施等，应共同合理使用并承担相应的义务；除另有约定外，任何一方不得多占、独占”。

同时，根据我国《物权法》等相关法规规定：区分所有建筑物周围、上下外墙面、楼顶平台及防空避难室等非依法令规定并经区分所有权人会议决议、区分所有权人或专有部分占有人，不得变更其构造、颜色、使用目的及设置广告物。可见，建筑物外墙、楼顶不属于专有部分。非经全体区分所有权人同意，任何人不得随意占有、使用、收益或处分。建筑物外墙、楼顶不能以屋檐或楼板来断然分开，若无特别的约定，当属公共部分，使用公共墙面应征得相关业主同意。

胡律师说，日常生活中这种情况非常普遍，他认为当公用部位所有权人合法权益遭到侵害，应该拿起法律武器维权，而给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。