国外一些发达国家及地区（如：欧美、日本、新加坡、香港等）的建筑市场没有毛坯房的概念，很少有人在购买商品房后再进行大幅度的装修工作，绝大部分交给消费者的住宅都是装修好的成品房。由此可见，全装修住宅是与国际接轨的必然发展趋势，全装修住宅既是房地产业成熟的标志，也是我国住宅产业化发展的必然结果，符合世界住宅业发展的潮流，推行全装修住宅势在必行。

金鼎湾（图片来源：扬子晚报）

响应国家号召  率先实行精装修

金鼎湾项目地处南京市城中绝版地块，在项目立项之初定位为普通住宅，并没有多大的特色，南京建邺城镇建设开发集团有限公司决策层总觉得欠缺了什么，没有赋予这块绝版宝地以灵魂。当时只要不背离市场需求，做成一般的住宅产品也会很快去化掉，但集团公司考虑更多的是，在这样的绝版地段不仅要为购房者提供具有较大增值潜能的高品质的住宅产品，更要赋予此城中核心地块一定的历史记忆与永恒。为此集团公司积极响应国家建设部“大力推广住宅产业化，推广全装修住宅”的号召，经过慎重论证最后毫不犹豫地把金鼎湾做成100%的精装修成品房，并成为江苏省首家精装修示范小区，全方位提升项目品质，这对企业而言，既是机遇，也是挑战，更是时代责任感的使然。在江苏省内率先做精装修住宅，的确花了我们很多精力和心血，但精装修有利于业主、开发商及整个社会；解除业主购房后自行装修之烦恼，搬家即可入住，省时、省力、省钱；通过土建装修设计一体化，可大量减少自行装修所造成的浪费，降低建筑、装修总成本；通过优化设计，采用装饰工程工厂化、部品集成新工艺等先进技术进行整楼装修，可有效解决业主散户难以解决的质量、环保、售后服务等各种问题，也可以大大减少因装修质量所带来的社会问题。

项目全装修实践过程难点分析及对策

个性化需求与产业化装修之间的矛盾

难点：部分金鼎湾业主认为，全装修住宅没有反映出他们的个性需求，并由此开始对产业化全装修提出质疑，可以看出广大业主对套内装修个性化的要求程度远远高于对建筑的要求。众所周知，不同的人对家庭装修的期望和要求各异，不论风格、布局还是选材都存在个人偏好，呈现多样性，而客户需求的个性化、多样性与开发操作的统一性之间的矛盾正是我们所面临和急需解决的。

对策：业主的个性化需求可以说是千差万别，仅仅通过可以选择的“菜单”或几个不同档次的“套餐”是不能够根本解决的，关键是产品定位以及“侧重点和取舍”的问题。结合金鼎湾项目具体运作实践，有以下几点对策：

一是把握消费者需要什么样的全装修住宅。大众意义上的全装修住宅与开发企业实施的全装修住宅的出发点和实施方法是不一样的。开发企业通过团队和专业资源，考虑的更专业、更科学，不会过多追求标新立异的个性，而是更多从功能性、舒适性要求，一句话就是“追求共性的合理”。市场有个观点：“精装修千篇一律，没有个性，回家走错门都不知道”。我们在优化功能设计时，已充分考虑到了这些，业主在完成家具、软饰布置后，会发现这完全是不必要的担心。当然，客户的消费习惯也必须尊重，我们在金鼎湾花园一期操作中，就相应提供了“古典、乡村、现代”三种装修方案，购房时提供客户选择，统一施工交付。在当时的市场环境中，这种方式取得了很大成功，也给我们操作全装修住宅积累了宝贵数据和经验；在金鼎湾一期的基础上，金鼎湾国际项目进一步进行了升级和完善，采取简约而不简单、明快的装修风格，做了交付标准和非交付标准的多套样板房，吸引和引导客户群，能够启发消费者的个人想法和展示个性。

二是发挥室内装修设计的完善性和超前性。选择优秀有经验的装修设计单位加盟，设计要充分体现“以人为本”的指导思想，综合运用现代居室环境设计理念、新型装饰装修材料和产品技术，向消费者提供全方位的、周到完美的选材设计服务，为居住者创造自然环保、舒适温馨、高雅方便的套内环境。金鼎湾装修设计事先对目标客户群进行了专题调研与分析，充分了解目标客户群喜好等综合素养和要求，同时事中进行了多家、多轮装修方案的比较和反复推敲，确保室内装修设计的目标性和超前性。

三是提倡“轻界面、重装饰”的装修理念。积极引领和指导消费者的消费行为，把科学合理、规范标准、时尚新潮的消费意识传播给消费者；要把户型设计的科学性讲深讲透，把装修设计的先进性、时尚性表达清楚，向消费者详细介绍给其带来的多方面的利益。让消费者逐步接受“轻界面、重装饰”的装修理念，认识到个性化是可以通过陈设物（灯具、家具、窗帘、电器等实用陈设品，绘画、书法、雕塑、室内绿化、摆设工艺品等观赏艺术品）、色彩以及利用生态、能源、光线、通风来体现个性化。积极倡导“产业化装修是指向类同性需求，强化共性的功能品质，提倡装修和装饰的分离”

建筑设计与室内设计之间的矛盾

难点：首先国内建筑设计与室内设计长期分离，大部分建筑师对装修知识了解不多，在进行建筑设计时，很少考虑室内装修设计的要求。其次建筑设计与室内设计的尺寸定位方式不同也是造成它们之间矛盾的原因，建筑设计往往采用轴线或净尺寸（没有抹灰的墙体之间的尺寸）定位，而装修设计则采用实尺寸（包括抹灰的墙体之间的尺寸）定位。在整个设计过程中，最先遇到的问题来自建筑设计本身，即建筑设计的深度不够，当前住宅建筑设计的深度还是以清水房为目标的，在住宅的设计中没有能够全面的把握建筑空间中的每个要素的细节。建筑施工过程中，由于大量的人工现场作业，精度与品质无法得到根本保证，抹灰与表面材料（瓷砖铺贴）厚度误差很大，致使尺寸标注经常混乱。该类问题在金鼎湾一期项目运作过程中表现的非常突出，给后期项目管理带来了比较大的困难，但我们也从中积累了很多宝贵的经验。

对策：建立建筑设计与装修设计的一体化平台，逐步实现设计一体化

强化装修设计是前提，而建筑设计与装修设计的一体化是解决问题的根本办法。住宅装修设计是住宅建筑设计的延续，由专业装修设计公司负责，并强化与建筑设计的相互衔接，逐步走向“建筑设计、装修设计、软饰设计一体化”。①金鼎湾项目定位初期就明确定位为精装修高档住宅社区，针对客户群的特点，确定合适的风格、装修标准、部品技术、品牌喜好组合等，积极参加国家3A级住宅性能认定，在进入市场实际操作中，认真分析和落实具体目标客户群和他们对项目的要求，装修的成本导入要和项目的市场定位相吻合；②在项目建筑设计方案确定前，装修设计单位就提前介入，针对住宅套内的平面布置、居室开间、空间功能划分、家具布局、厨房橱柜位置和工作流线、卫生间位置、设备及管线的位置等提供意见和优化方案。优化应以人性化为基础，符合市场趋势和产品定位，吸取优化意见后的初步设计，可以减少设计反复。金鼎湾项目在土建施工前完成建筑与装修设计的整合（尤其是确定平面布局、墙体定位、设备管线走向、水电点位等），强调了建筑、结构、水电、设备设计和装修设计（包括装饰设计）的相互间的衔接、配合、渗透和统一，初步建立起建筑设计与装修设计一体化平台。