别墅越限制越火产品中近七成是“独栋”

3月10日，在国土资源部出台的被称为“国19条”的房地产调控新政中，“严禁向别墅供地”再次被提及。新的政策表态综合2009年以来别墅市场的火热表现，有业内人士提出，如果按照现有的国家政策以及市场成交量，2010年独栋别墅产品甚至会出现断档，并成为在新房市场的绝唱。然而，根据近期对市场的调查发现，真实的市场情况并非如此：在政策、市场等多重因素作用下，北京独栋别墅市场仍有可能迎来一场本不应该存在的“盛宴”。

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市场现象：近七成别墅项目仍有独栋 引起业内人士质疑

今年春节这个传统的销售淡季，别墅开发商们的开盘热情没有丝毫消退。据北京市房地产交易管理网的数据显示，前不久北京取得预售许可证的项目中，别墅项目达到了6个。其中，丽宫、蓝岸丽舍、欧郡香水城、龙湾等4个项目均有独栋别墅推出。

此外，根据搜房别墅网的数据，预计今年全年有在售房源的别墅项目将达56个，其中推出独栋别墅产品的项目达到了38个，占比达到了67.85%。也就是说，独栋别墅在2010年仍将是别墅市场的主力。

在3月10日刚刚出台的《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》中，“严禁向别墅供地”再次被明确并被置于显著位置，然而政府部门的三令五申所起到的作用却仍然存疑。

“政府相关部门早在2003年至2006年就相继出台多项政策、法规，限制别墅类项目的开发，然而这么多年过去了，别墅尤其是独栋别墅还在市场上占据主流，这无疑是一件奇怪的事情。”有业内人士提出了这样的疑问。

该人士进一步指出，即使是2006年“限墅令”发出前拿的地，按照“两年内必须开发”的原则也应该在2008年开始进入市场，按正常销售周期推算，现在在售的独栋别墅应该远远小于市场上的量。“实际情况并不是这样，为什么？”

业内分析：观点一：老项目后期占大部分 独栋别墅的确在减少

针对上述质疑的声音，市场人士纷纷给出了自己的说法。协成机构策划总监杨晓武认为，现在有些别墅项目中确实存在一些问题，但其中一部分是市场原因造成的，而且实际情况并不严重。

“虽然现在市场上还有很多独栋别墅项目在售，但是我们应该看到其中大部分都是老项目后期。如龙湾、财富公馆、优山美地、丽宫等，这些项目开发较早，周期长，现在推出的基本上都是其后期产品，数量不多。此类项目在现有独栋产品的供应中占有相当大的比重。”杨晓武说。

而世邦魏理仕环球研究部高级经理蒋晶亮的看法与上述观点类似，他认为，为了提高土地利用效率，政府一直在严格限制别墅用地的审批，因此高档别墅市场近年来一直供应有限。 “2009年新入市的高档别墅项目几乎全部是现有别墅项目的后期，主要分布在顺义温榆河区域、昌平亚北区域、海淀西山区域这三个传统别墅区。受规划条件限制，未来独栋为主的高档别墅项目将越来越稀缺。”

搜房别墅网最近出台的一份数据也从侧面验证了上述人士的看法。该数据显示，截至2009年12月，北京在售的别墅项目达到94个，其中有后续供应的项目仅有60个左右。也就是说，目前市场上有超过1/3的别墅项目都属于销售的最后阶段，一旦现有产品卖完，这些老项目也将从市场上消失。

观点二：打擦边球 此“独栋”非彼独栋

如果说老项目的离场代表着“独栋时代”的结束，那么新项目中的独栋别墅就让人难以理解了。据相关数据显示，在2009年新开盘的别墅项目中，相当一部分都有独栋产品出售。而根据政府出台的政策法规，独栋别墅产品早在数年前已停止了审批。那么这些“独栋”又是从哪来的呢？

洲联建筑设计集团副总经理严涛表示，政府出台“限墅令”之后，独栋别墅由于其高端物业的保值性与稀缺性受到热捧，一些开发商也出于利益考量打起了政策擦边球，并由此创造出了“类独栋”等概念。

“项目规划上对‘独栋别墅’的定义是指独门独户独院，两至三层楼形式；占地面积相当大，容积率又非常低（一般在0.35以下）。而对于容积率在0.35到0.7之间的联排、双拼等建筑形式，统统归入高档住宅，并不在‘限墅令’限制范围内。有的开发商就以联排、双拼的名义申请立项，在实际操作中却对其加以改造。例如把双拼别墅原本共用的墙体分割开，各自独立成户，在销售中却号称‘独栋’以博取高利润。”严涛说。

协成机构策划总监杨晓武则表示，“类独栋”等概念的产生，严格来讲是打了一个政策的擦边球，也直接导致了市场上“独栋”别墅的泛滥。“各地政府机构对此类别墅的监管还是有所保留的，因为牵涉到税收等根本利益，所以对开发商的行为还是睁只眼闭只眼的。”