“不要迷恋京11条，靠它平抑房价只是个传说”，套用眼下流行的网络语言形容京11条目前的现状恐怕再合适不过了。旨在稳定房价、打击投机的调控新规甫一出炉，便受到多方质疑。在售楼盘仍然销售火爆，热点期房排号现象依然严重，就连被认为受调控政策影响最大的高端市场亦无任何走低的迹象，“经历了之前的限外令，人们已经对有关部门朝令夕改的做法习以为常，大都有办法应对，随时等候限外令的再次取消。”一位别墅开发商如是说。

土地政策只要不发生变化，物业税征收无期，房价永远别想降下来。这是几乎所有业内人士达成的共识，也是开发商面对调控政策，敢于“继续涨价”的信心所在。而且北京经历了两次调控风波，但是结局却是越调控，之后楼市价格都会出现报复性反弹，仿佛连老百姓都不对调控政策寄予希望，所谓的持币观望并未出现。京11条，又将落入“你调控你的，我涨我的价”之俗套当中……

●调控政策缺口多多 限外令难租高端楼盘热度

“要求买房的外籍人士少了大概20%至30%”，但大多是投资客户。虽然在销售方面有些损失，但租务增加了将近30%，而且租金也比去年年底上涨了10%，多年从事高端楼盘涉外销售、租务的北京嘉园置地房地产经纪有限公司总经理白鹏说。

据白鹏介绍，京11条中的限外令，目的主要是防止国外的热钱进入楼市，造成房价飙升，其实能起到一定的限制作用，但对高端市场的大势并不会产生太大影响。因为根据《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》(京建交〔2007〕103号)中对境外个人在京购房的居住年限和所购房屋的有关规定，凡是在京工作一年以上的外籍人士及港澳台人士都可以购买当地房产，而且限定为一套，但是没有注明是以个人为单位还是家庭为单位，因此，限外令对在京工作的外籍人士以及港澳台人士买房影响不大。

而在高端楼盘扎堆的中央别墅区，没有见到传闻中的“别墅受京11条冲击最大，价格有望回落”的现象。目前正是别墅销售的淡季，大多数项目处于无房可买的阶段，但随着春暖花开时节到来，新一轮的别墅放量即将开始，绝大多数被采访的开发商表示，土地的稀缺以及别墅的特有市场地位，决定了它不会因为调控而受到冲击，稳中有升仍然是2010年别墅市场的主旋律。

“估计整个中央别墅区新推产品还会涨价，毕竟大多数项目是老盘，如果新出来的价格低于或者等同于前期，对之前的客户来说很不负责，尤其是分好几期开发的楼盘，最初的定价肯定是最低的，必须每一期都有涨幅，才能最终达到合适的均价。这是市场的正常规律，不是限外令就能改变的事情”。中央别墅区大盘誉天下负责人郭子威说。

●投资客减少 信贷宽松力助销售火爆

在万科公园5号售楼处，销售负责人杨春丽说，京11条的出台对项目销售影响有限。但明显感觉，投资客的确是减少了，但传闻中众多买房人往往那个选择一次性付款的说法有误，由于2010年的信贷制度比较宽松，绝大多数的买房人还是选择贷款。由于万科5号属于高档住宅，买家往往是二次或多次置业，因此，40%的首付比例居多。

至于有关“买房人观望说”，杨春丽称，现在购买高端楼盘的买家大多见多识广，他们有对政策的解读的能力，不少买家买房的初衷很明确，就是为了资产保值，以应对随时而至的通货膨胀。还有的买家稍微犹豫一些，销售员一句“您看看北京五环内还有地吗”，便会让买家打消顾虑。

在华贸城销售现场，仍旧维持每天数百人的来客访问量，据该项目负责人介绍，京11条出台后这一周多时间，不少有投资意向的客户选择了放弃，而项目本身也为了遏制投机行为，采取了不能联名、不能更名的做法，因此，目前大多数的买家是刚性需求，初次置业者占了相当比例。

不仅新盘的销售没有受到丝毫影响，二手房交易也迅速回暖。来自北京市房地产交易管理网的数据显示，节后北京二手房市场交易量大幅增加，特别是2月23日北京出台《关于贯彻国办发〔2010〕4号文件精神促进本市房地产市场平稳健康发展的实施意见》后，日交易量更是保持在450套以上，节后8天累计成交二手住宅3169套。数据显示，2009年春节长假后8天，北京二手住宅交易量仅为1781套，今年春节后8天的交易量比2009年同期增长了78%。

中原顾问华北地区董事总经理李文杰说，由于影响楼市主要因素仍旧为信贷政策，因此鉴于今年的信贷仍旧较为宽松，北京房地产市场的2010年有望平稳发展。