常海东：

常海东，艾麦欧(上海)建筑设计咨询有限公司企划战略部总监

商业综合体是我们日本M.A.O.一级建筑士事务所的主营项目之一。作为现在城市综合体的雏形，我们公司从2000年开始，就设计了众多的大型商业综合体，并与万达集团等商业巨擎有着长期合作的历史，积累了丰富的设计经验以及大量的建成作品。在2011年之前，我公司的深度参与与设计了近一半以上的万达广场，其代表性项目有大连万达、青岛万达、上海五角场万达、北京石景山万达等，直到大连万达希尔顿酒店，是这一系列作品中的高潮。

随着公司的战略方向，逐渐由开发商主导型的设计公司向设计主导型公司进行转移，我们便逐渐淡出了万达系列的设计。因为我们已经非常熟悉这种模式的操作手法，对于设计者来说，与其重复的在一个模式上徘徊，不如将精力投入到更具有挑战性的项目类型上。从2006年开始，我们就承接了大量的城市综合体的项目。这些项目各有特征，从一线城市到三线城市、从城市成熟区域到新兴开发区、从十万平方到六十万平方等，可以说在这个6年多的时间，我们在城市综合体的设计方面，还是积累的不少有益的经验可以与大家分享的。

所谓的城市综合体，其实并不是一个严格的名词定义，他是泛指在一个指定区域内的，集中建设的以复合型功能为特征的建筑群落；这个概念，实际上是近年来，对于新兴发展区域的一种建设现象的阶段性概括，并没有发展成为成熟的设计类型和体系，它的生命力能维持多久，这点还为未可知。当然，城市综合体作为解决当前中国城市发展矛盾的一种阶段性手段，有其发展的必然性。实际上在成熟国家，城市综合体的建设并不如中国这样的规模和速度，当然这取决于两个因素，一是其经济发展速度较慢，对建设量的需求有限；二是他们城市的多数功能，已经交给了城市街区来解决，其城市街区发展的综合素质，基本能够满足于这个城市高品质运营的需求。

在中国，实际上我们把城市公共街区没法解决的问题，通过竖向的、有选择性的方式来解决；我们把僵化的用地性质与城市发展需要之间的矛盾，通过竖向的、混合用地的方式来解决。由于中国的地域发展的不平衡，以及经济发展所带来的生活方式的急遽改变，我们认为目前城市综合体的投资开发仍有广阔的余地，但是一定要认真研究，不能使自己的作品，变成生命周期极短的建造物。

但是城市综合体确实带给了中国的投资方和建筑师一个机会，就是真正第一次和世界一流的开发商、建筑师和建筑商站在同一起跑线上去研究一种新的事物。希望大家能把握住这样的一个机会，涌现出更多具有世界影响力的作品。

谈到如何去研究城市综合体的问题，现在的感觉最大的问题，就是大家在都没有想清楚的情况下，就着急进行开发。开发商、策划公司、政府和建筑师的想法都比较多，相互之间缺乏有效的沟通及决策的渠道，陷入了思维“混战”局面。当然，在此过程中，我觉得对于一个建筑师而言，城市综合体给建筑师一个很好的机遇，它要求建筑师，不仅仅是完成一个功能建筑，必须自己主动的从零出发，去研究人们的行为，从中找到解决问题的关键，并为他们组织一个未来的生活的模型。

实际上城市综合体之所以能够在城市中脱颖而出，就是因为他能够把人高效的聚集在一起。什么是低效聚集，什么又是高效聚集呢，我举一个小小的例子大家就能明白了：今天我们的这个公司在这个办公楼的四楼工作生活，但除了乘电梯以外，与这幢楼六层的成员之间，可能根本就没有交集。虽然我们共同聚集在这个楼中，但是这种聚集毫无意义，这就叫做无效聚集。城市综合体就是让不想聚集的人不要在一起，为想要在一起的人创造环境。其实我觉得不管商业开发也好、住宅开发也好、旅游开发也好，都只在解决一个问题，就是如何吸引人来，都在营造一个目标人群喜欢去的地方。只要能找到这样的目标人群、只要为目标人群找到他们热爱的那个点，我相信任何项目都必然会找到成功的基础。

我们公司遇到过很多难题，举个例子，城市综合体中有办公楼，当时我们接到一个光大会展中心旁边的项目。这块地的用地非常紧张，其开口位置也不理想，可以说是一块完全被光大会展中心光芒湮没的一块用地；其规模也很小，不过1万多方的面积；其高度也有限制。当时开发商给我们的任务很简单，就是光大会展中心销售额是2.5万元每平米，让我们通过设计，将房子卖到4万元每平米，这几乎是一个不可能的任务。当时通过我们的分析，虽然项目这很小，位置也不是最好的，但是只要能创造出精品建筑，就会改变这个区域之前的面貌，我们就借助了这一点把整个大楼的基座抬得很高，在底下形成一个高尚的精神空间，并在下面做来了个4800平米的大堂。如果说一个一万平米的建筑在上海办公楼市场里面是很不起眼的，但如果一个办公楼有个4800平米的大堂，那么我就觉得这东西就能形成一个很强烈的感觉。现在这个项目的价格大约是7万元一平米，同时下面的兰博基尼店以及其他一些一流企业已经入驻，这个建筑在去年被评为办公类优秀建筑的第二名。虽然项目不大，但是给设计师的余地反而激发了灵感。不管是四万也好七万也好，只要你能设计出来，在上海这么大的市场总会有企业需要，只是看你能不能找到恰当的设计切入点。

康燕春：

康燕春，上海汉思建筑设计事务所经营总监

今天的话题非常好，在此我不针对某个话题单独谈。从我接触到的项目来看，首先国内一些开发商都已经基本看穿，观望的较多，另外就是国外一些基金还是看好国内的综合体项目，我们所跟踪的项目在做方案的、在拿地的包括北京、唐山、沈阳、西安等地项目，当然开发节奏放慢了。比如说我们有一个项目，甲方在北京看好七个地块，但今年9月底只准备拿两块地，合作方式也是和国内开发商合作。对于综合体的设计问题，我们公司的特点是结合轨道交通、高铁来做，当然也会根据人流等方面进行整合。当然，综合体要具备功能性。我们总建筑师以前在美国某公司设计的作品，作为比较典型、比较早期的综合体，基本涵盖了公交、出租车、地铁二号、三号、四号线的交通组织，平时七点左右开始地上地下一层二层都是开放的，人们都可以在这里面走动。

现在对商业最大的冲击就是网店，网络销售对我们的冲击是很大的，如何去应对这些问题是需要商业不断应对的。因为住宅产品是快速消费，而商业对于开发商来讲是慢性毒药，做不好就会反受其害。对于我们来讲是努力追求一种体验式的商业设计，当然商业自身是有生命的，像一个小孩一样在不断变化，当然不同的人操盘的项目在模式方面也是不同的。现在餐饮的比重在大幅提高，以前没有的东西都在大量增加。另外，建筑师不再是画图、做方案了，有可能要考虑到设计对项目产出比的影响，有可能需要知道一些商业策划方面的东西，其实开发商对我们的要求也越来越高，更希望我们具备综合能力，即了解策划又了解建筑本身，又能懂一些艺术。

陈晖：

陈晖，吉禾建筑事务所一级设计师

特别是在一些二、三线城市的综合体对于政府来讲目的很明确，通过城市综合体提高这个城市的人气。比如我们在青州做的一个开发区，这里是人气很低的区域，做了一大片开发区以后政府觉得如果能够把人气提高是可以降低土地价格的。包括万达，也会通过低成本拿地，对于开发商来讲，做一个成功的城市综合体低成本拿地是很合适的。

我比较同意刚才常工讲的高效聚集问题，从设计师角度看，各个要素高效聚集的前提是一定要开放。现在的问题是三线城市的综合体的开发商很不成熟，他们想的是低价拿地后快速将其转变成小商铺然后卖掉，这对开发商来说是非常致命的，最后的结果是城市综合体也没做成小商铺也没有卖掉，这一点是要跟开发商经常沟通的地方。刚才常总提到的第三点——体验式设计，我个人对这方面可能没有什么实践，我感觉这是个趋势。比如苹果的体验店不卖商品只是体验，到里面体验是要排队的，这对我们将来的购买方式会有很大的改变，将来这些综合体里面应该有相当一部分是体验，包括很多店仅是个体验的店铺，大量物流都在背后，不可能都在这么贵的地方进行仓储。

中国还处于发展阶段，好多东西没有体验过，从我们设计师角度来讲，如何去创造一个比较好的体验空间是我们需要考虑的。我前段时间去逛上海正大广场，他们就是利用交通做了一些儿童游乐的东西，虽然不太成功，但是我觉得体验是很好的，我觉得这是将来的一个趋势。设计师很重要的一点是沟通，沟通有很多的手段，我觉得包括效果图也是我们很综合的手段。现在设计师把绘图的工作交给效果图公司了，这样就可以想更多的事情，会有个专门的公司做商务方面的工作，可以简单的去体验它，这种体验就像虚拟现实一样，可以随意走，可以关心自己想要关心的东西。