老年公寓（图片来源：百度）

1 徐州市人口老龄化与老年住宅发展现状

1.1 徐州市人口老龄化趋势

人口老龄化的定义可以从动态和静态两个方面理解，动态的人口老龄化是指按某一起始年龄定义的老年人口占总人口的比例随时间推移不断上升的过程，所反映的是人口年龄结构变动的特征，而静态的人口老龄化则是指某个国家或地区人口中的老年人口比重已经达到既定的数量标准。人口年龄结构一般可以划分为三种类型：年轻型、成年型和老年型。目前国际主要沿用的人口类型划分标准如表1所示。

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从人口老龄化动态含义上理解，建国以来，徐州市的人口年龄结构经历了从年轻型人口转变为老年型人口的过程，如图1所示。

对比表1中年轻型、成年型和老年型的标准，从图1中我们可知，建国初期到60年代中期，即第一次人口普查和第二次人口普查期间，徐州市0～14岁年龄段人口超过总人口的42．21％，而老年人口仅占 2．6％，老少比仅为6．16％，符合年轻型社会的各项标准；随着社会医疗设施的发展和计划生育政策的进一步控制，在1982第三次人口普查到第五次人口普查之前，人口结构发生了巨大的变化，0～14岁人口比例不断下降，15～64岁人口比例逐渐上升，65岁以上老年人口稳步上涨，使人口结构实现了由年轻型向成年型的过渡；2000年以后，这一趋势仍在继续并且比例差异不断扩大，截至2005年人口抽样调查为止，老少比已经高达53％，老年人口比例已经达到9．91％，体现了充分的老年型社会特征。

从静态含义上理解，徐州市 2005年人口抽样调查数据表明，65岁以上老年人比例为9．91％，超过了联合国教科文组织规定的7％的标准，已经进入了老年型社会。

1.2 徐州市老年住宅发展现状

老年住宅是指专供老年人居住，符合老年体能心态特征的住宅，具体包括养老院及老年公寓。养老院是指专为接待老年人安度晚年而设置的社会养老服务机构，设有起居生活、文化娱乐、医疗保健等多项服务设施；老年公寓是指专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型。从徐州市现有的养老院状况来看，能够从网络黄页上找到的仅有四家养老托老机构，共有床位不超过500张，远远不能满足老年人的需要。而且在调查过程中，我们还发现许多老年人或其子女都曾去养老院进行过咨询和调查，实际的情况往往与他们想象的相差甚远；而实际意义上的老年公寓在徐州也还没有出现，市场供给缺口较大。

2 徐州市城市老年住宅调查概况

在市场需求方面，为了深入了解老年人对住宅的具体需求状况，我们对徐州市老年人进行了随机抽样调查。

2.1 调查方法

本次调查运用整群调查法，以徐州市老年人口为抽样总体，以年龄段作为“群”，对各年龄组的老人进行随机抽样调查。将65岁-79岁的老年人作为主要调查对象，占调查比例的60％；为了能够预测未来15年内老年住宅需求状况，将 50—65岁老年人口的具体需求状况也纳入了调查之列，比例达 36％；此外，为了反应目前高龄人口的居住状况，也于80岁以上的老年人中获得一定的样本，占总调查人口的4％。由于调查主要针对的是城市老年住宅的需求意向，因此调查区域仅限于徐州市市区。在调查过程中，调查对象定位为老年人，会由于身体、文化水平等各方面的原因，要求调查人员与调查对象进行沟通交流，较为耗时耗力。共发出问卷380份，收回问卷365份，其中有效问卷341份。

2.2 调查内容

针对调查目的及调查对象，设计了《徐州市老年人住房状况与老年住宅需求意向调查问卷》。调查问卷主要分三个方面，一是基本情况调查，主要研究被调查对象的年龄、性别、身体健康状况、职业(退休前)及退休收入状况，作为研究老年人住宅需求的基础资料；二是住房状况调查，主要研究被调查对象目前的居住状况，包括坐落、面积、是否与子女同住、房屋性质以及建筑形式等内容；三是需求意向调查，本部分主要研究被调查对象是否愿意入住专门为老年人设计的住宅、采取何种方式入住(租或购)以及对住宅坐落区域、种类、费用承担、住宅面积、套型、楼层等住房要素的具体需求意向。

3 老年住宅需求分析

3.1 老年人经济收入状况分析

根据调查统计结果分析，在被调查的341位老年人中，从职业的分布状况来看，有80％的老年人退休前从事行政、事业、企业等稳定性较强的工作，具有稳定的经济收入；从实际对退休收入的调查中也可知有57．77％的老年人每月能获得1000—3000元的收入。此外，在对子女状况调查的统计结果中，获知82．99％的老年人都拥有两个以上子女，根据中华民族传统的孝道美德，儿女对老年人的经济支持亦相当可观。因此，在经济支付能力方面，徐州市绝大多数老年人口能够承担入住老年住宅的费用。

3.2 高龄人口居住情况分析

根据调查，目前徐州市健康状况良好的高龄人口(80岁以上)多与儿女共同居住，其比例达到 66．67％，这种状况与该年龄段老年人的传统养老观念以及多子女的状况密切相关。据统计，该年龄段的老年人有三个子女以上的比例达 86．67％。剩余33．33％的老年人独自居住，其房屋性质多为公有住房，面积与子女共同居住的老年人的住所相比相对较小，为40—60m2左右。此外，高龄人口对老年住宅的需求相对较小，统计中，有73．33％的老年人不愿入住老年住宅，主要是考虑到自己年事已高，搬家、个人生活等都较为不便，另外是由于浓厚的传统居家养老的观念，认为有子女照顾，没有必要入住老年住宅，但仍有26．67％的老年人愿意入住，并且都会选择专为老年人设计的配备良好的老年社区。

3.3 老年住宅需求状况分析

在扣除65岁以下及80岁以上的202份有效问卷中，47．52％的老年人愿意入住老年住宅，占所调查老年人比例的一半左右。以2005年徐州市人口抽样调查的65岁以上老年人口84万人为基数，除去目前居住于农村的57．77％，尚有16．86万老年人近期有意向入住城市老年住宅。由于老年人经济收入、家庭状况、社会地位以及思想观念等的不同，老年人对所需的老年住宅的具体特征，比如对住房面积、住宅种类以及楼层、套型、面积等状况都各具偏好。根据愿意入住的96份调查问卷进行分析，结果如表2所示。

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通过表2我们可以得知65岁～80岁老年人对老年住宅需求意向特点如下：

(1)老年住宅种类选择多集中于老年社区

在本次调查中，将老年住宅的种类分为三类：设施配备良好的养老院，专门为老年人修建的配备医疗卫生所、老年人活动中心等的老年社区以及既有专门为老年人修建的住宅、又有为年轻人提供的住宅的混合社区。67．71％的老年人都选择了老年社区，究其原因是这种形式的老年住宅在功能上较为单一，形式上灵活多样，既可选择大套型，亦可选择小套型，又不会受到类似养老院式的院所式管理，老年人生活上较为自由，价位较之混合型住宅也低廉些，因而受到多数老年人的认可。

(2)大多数老年人倾向于购房

由于根植于心的传统占有观念，69．77％的老年人仍然选择购买所选择的老年住宅。租用的比例相对较少，不到所调查老年人的 1／3。

(3)南郊风景区及中心区成为老年人理想的养老区域

老年人由于身体等各方面的原因，希望在安度晚年时，能够居住于环境优美、文化氛围浓厚、配套设施优越的区域，在徐州市，南区特别是南郊风景区成为老年人的首选区域，61．63％的老年人希望在这里拥有自己的住房；其次，考虑到生活方便等因素，也有13．95％的老年人选择愿意入住建于市中心的老年住宅。

(4)住宅面积及套型趋于中档

40～80m2、两室一厅的住房成为老人们青睐的主要房型，有接近一半的老年人选择该类住房，一方面老年人长期独自居住，不需要面积过大房屋数过多的住房，不便于日常的清理打扫，而且造价很高；另一方面老年人考虑到儿女探望，房型又不能过小。因此，40—80m2、两室一厅的住房成为最佳选择。此外，对于房屋楼层的选择，基本都选择低层住宅，即1～3层，达到96．51％。

(5)能够接受的住房价格偏低

老年人能够接受的住宅价格多为2000元／㎡或租金800元／月以下，根据徐州市目前住宅价格攀升情况，这一价格明显偏低；加之老年住宅由于内部需要装配适合老年人的无障碍设施，如防滑楼梯、防滑地板等，建设成本相对较高，使得房价更加高不可攀。

3.4 未来15年内老年住宅需求状况分析

从长期来看，50～64岁的老年人是老年住宅未来15年内的主要消费对象，在这部分老年人中有 44．35％的老年人愿意入住老年住宅，会为老年住宅提供持续的消费源。具体需求意向如表3所示。

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将表3与表2对比可知，未来 15年内徐州市老年住宅需求意向存在如下特点：

(1)对老年住宅的要求逐步提高

这一年龄段的老人对老年住宅的要求明显提高，选择入住养老院的人口比例显著下降，将会由 10．42％下降至7．27％；而老年社区和混合社区则获得了更多的青睐，尤其是混合社区，已经有1／4的调查对象选择在自己进入老年期后入住于此，这是因为该社区不但能为老年人提供良好舒适的生活环境，而且使老年人能够自由地与年轻人交流沟通，精神生活更加丰富。

(2)租房比例显著上升

对比65岁以上年龄段的老年人，以租房的形式入住老年住宅的比例已大幅提高，几乎与购房比例二分天下。老人的思想观念已经不再执着于是否拥有房屋的所有权，而是希望用更多的钱来享受自己的老年生活。

(3)对意向区域、套型、面积及楼层的选择变化不大

该年龄段人口仍将南区和中心区作为其对老年住宅需求的意向区域，其比例较之65岁以上的老年人口更大；而对于套型的选择，两室一厅的选择比例上升明显，对于大套型的选择其比例相对65岁以上的老人有所下降，相应的对于面积的选择意向也在逐渐偏低， 40㎡以下的老年住宅需求量相对有所增加；对于楼层的选择，仍以 1～3层的建筑为主，占96．08％。

(4)能接受的房价相对集中

1000～3000元／㎡价格已能被70％的老年人接受，对2000— 3000元／㎡价格段的接受度已经超过1000元／㎡以下的接受度，达到27．54％。但是对3000元／㎡及以上的住房能够接受的老人却从 10．47％下降至5．88％。

4 结论及建议

(1)老年住宅供给市场匮乏，需求旺盛，老年住宅发展有较大空间。目前许多大城市例如北京、上海等地老年住宅建设状况已经初具规模，而类似于徐州的中型城市以及大多小型城市，在需求相对旺盛的情况下，还没有形成完整的老年住宅供给体系，这些地区的老年住宅产业具有较大的发展空间。

(2)老年人收入状况良好，有一定的负担能力，但是由于老年住宅成本较高等原因，租购费用的支付仍存在困难。虽然我国近年来的社会保障体系不断完善，老年人的收入相对以往来说有较大提高，但是老年住宅成本建设成本较高，同时房地产市场走热，必然在最终消费住房时，房价超过预期标准。需要相关政府部门出台相应办法，促进老年住宅市场与社会保障相结合，使老年住宅既能够实行商业化运作，也能够具有社会保障的性质，以满足老年人群的特殊需要缩减房价，具体措施如减少老年住宅用地的土地成本、减免税费等；另外也可以试行“以房养老”的模式，将老年人已有的固定资产转化为养老资本。

(3)老年人对老年住宅种类要求多样，应建立多层次老年住宅供给体系。虽然在具体需求方面能够研究出老年人需求住房的主体模式，即以40—80平米两室一厅住房为主的老年社区，但是由于老年人经济收入、家庭状况、社会地位以及思想观念等不同，其需求意向也体现出多样的特点。因此各地在构建老年住宅供给体系时，构建以主体模式为主，辅以多样化的住宅形式，满足各类型老年人的具体需求。

(4)未来15年内老年人对老年住宅的需求意向有所变化，在构建老年住宅供给模式时应予以考虑。由于思想观念、子女、收入等状况的不同，需求意向发生了一定变化，而老年住宅一旦建成后，有些特性将很难改变，例如户型、面积等，因此，在提出老年住宅供给体系时，要深入研究当地潜在消费群体的具体需求。