讲具体商用空间和建筑文化之前，我想简单回顾一下我们项目的由来，因为一些理念概念都和故事的背景和由来有关的，我们项目是去年2月份通过北京的土地市场，通过公开挂牌出让的形式取得两块建筑用地，出让价格3.23亿，地价到两千多万一亩，地价非常高，取得的方式也很新，但是也是全国都在推行的土地地招拍挂的模式。

由于招拍挂就碰到去年，项目正式签约去年9月份电脑节，去年9月份跟地铁公司有一个签约仪式将是一个地铁站连接起来，去年9月28号我们举行奠基，去年的10月1号把这个项目定名新中关，为什么叫这个名字，我们也有一定的解释。去年10月18号关注中关村区域的朋友，中关村有一个很大的生态广场，去年9月18号正式开放，开了一个盛大的庆典，我们跟金融机构合作联名的信用卡，专门针对项目开发的，把物业整合成分系列的物业，这都是去年大概项目进展情况的回顾。

项目具体的情况和概念我放到第二个部分，总结一下我们的项目，给它变成简单的公式，城市中心区加捷运交通加建筑综合体，我们把它称之为城市核心区领先开发模式。

这是北京概念的地铁，谈建筑一定放在城市的概念中来，我们项目是处在中关村的核心区，可能熟悉中关村和北京的人都知道黄庄，黄庄路口是我们项目所在地。我们在这个图上示意一下，我们有一个看法或者概念，我们认为北京发展到今天这样一个规模，必然出现多中心的格局，现在跟市政府提出的概念正好也是吻合的，北京市政府提出两轴两带多中心，如果我们认为北京目前称得上中心区是CBD和西边的中关村。对北京这样经济城市，经济和机场有密切的联系和区域经济急剧式的发展有很大的关系，从北京这个城市来看，机场现在还要扩建，所以基本上机场的吞吐量代表一个城市商务运营的吞吐量。机场的位置和环路的交通，决定了中心区示意的位置，以及原先老城区的定位，和外拓也决定新的中心区形成的区位，中关村和CBD是作为商务中心区北京将来两个最具规模的中心区，这和北京市提出概念正好是吻合，北京市政府提出来中关村、CBD和奥运村，奥运村更多意义上可能是一个居住的中心区。所以我们认为商务中心区是中关村和CBD。

建筑一定放在城市的概念中来（图片来源：百度）

从轨道来讲，地铁四号线把中关村和老的城区西单直接联系起来，地铁的十号线路爸爸中关村和东边的CBD直接联系起来，这些轨道交通发展决定中关村是具备了成为中心区的条件，同时从中关村到机场比东边要近，北京北边是山，北边的环路离中心区要近，北四环、北五环离北三环的距离，比东三环、东四环、东五环的距离要近，我们项目在整个城市中位置的思考。

 把我们项目定位成北京西部中心区门户，这些中心区发展带来一个问题，中关村和CBD的堵车是非常有名的，堵叫城市之痛，因为商务发展必然带来交往活动大量的聚集，如果交通设施跟不上的话，就产生堵车。所以堵车是城市发展中必然经历的一个痛，怎么样解决这个痛呢？就像我们今天这个主题一样，用捷运交通体系解决。这北京发展到今天的规模，大力发展地铁和轨道交通。其实即使没有奥运会，北京要发展轨道交通也是刻不容缓的，当然奥运会只是促使市政府在一个短期内解决城市之痛。这是一张2008年轨道交通图，首先看看蓝颜色就是四号线，四号线从南三环开始，穿过西单的中心区，到中关村大街，往北一直联通到颐和园。所以这条线路实际上是把中关村向南连接西单这样旧的城市中心区，向北联系到颐和园休闲名胜。

黄颜色这一条是十号线，十号线把中关村和东边的CBD，往西拓展成另外一条环路地铁线，而且它在中部的时候，往东到中部正好是奥运会的支线，十号线比四号线的建设还要紧迫，目前在我们项目边上黄庄路口，实际上这些建设都在进行当中，因为我们一直跟地铁总公司合作，地铁四号线和十号线交汇站是亚洲最大的，招标工作已经做完了，施工单位和我们的施工单位目前正在紧密接触，怎样进行城市渣土运输暗挖运输的问题，到黄庄路口四个角都已经拆迁完了，地下的暗挖也在做。我们把我们的项目首先放在整体的区位来看，我们是北京西部中心区门户的位置。

北京老建筑规划都很熟悉了，这是中关村西区的规划，中关村西区和CBD有一个本质的区别，区别在什么地方，CBD是很多工厂、企业自己寻求开发的合作伙伴，独立开发，我记得我曾经参与东边CBD的项目，在这个项目做国际招投标的时候，CBD的总体规划刚刚在国际招投标，刘太格当时也都参与招标设计的工作，CBD从城市建设上是边规划边建设，和中关村西区情况完全不一样的，中关村西区国家花整体的资金把西区几平方公里先拆出来，然后把它规划好，规划好了之后再分块进行招标出让，这样一个模式大家可以看到，绿色这个区域是十万平米城市中心生态绿地，这在CBD地区是很难有这个条件的，可能政府现在想做，但是心有余力不足，提前开发把规划都审批出去了，我最近看到新闻东边CBD要叫停暂停，实际上很多项目都批出去，批出去带来很多的后果，一个项目建了，第二个后果地价上涨，这时候建一块绿地成本不是政府能承担的。西部解决了这个问题，这个有点像浦东，浦东实际上也是整体政府拆迁完了再进行招商，这种城市发展还是很好的，促使整个城市可以形成一个好的生态条件。

这个区域的规划是这样的，在这个地方有一个地标的建筑150高，由KBU设计的，是一个纯写字楼的项目，这个该是由伯特曼设计五星级的酒店和会展中心，中间是一片大的台阶式的广场，亚洲最高的音乐喷泉，在这个广场地下室目前亚洲区最大的家乐福，已经开业了。

我们的项目正好在广场的入口处。

放大一点来看，这是西边整个西区广场的情况。

这个位置就是五星级酒店和会展中心的位置，这个广场下面是家乐福，这个地标的建筑就是KBU设计的建筑中心，这个广场是非常开放的姿态，朝向这个角就是中关村的雕塑，中关村雕塑是很多年之前的，但是在中关村这个区域人们的心目中还是很有标志性的，它提前中关村区域发展的历史进程。

新中关项目是一个商用建筑的开发，我们在一开始思考这样一个问题，我们首先地通过招标拍卖买的，很高的价值，我们的位置又是很好的位置，我们开发必然要对得起我们这块地，怎么样和建筑文化有一定的结合，这个课题一开始就摆在我们开发商的面前。

蓝颜色是一个交汇站，四号线和十号线的交汇站，也体现城市发展中的特点，当时建交通枢纽的时候平台，找出口非常难，地铁总公司，找到地铁各个出口，四个角各个项目都挺重要的，西北角是最重要的，从整个城市生态来讲，整个区域是很大德，150万平米的中关村区域的商务区，大量的人流从这边去到这边，恰恰是西北这个角地铁站的建设难度最大的，原来这个角有一个海淀医院，地占得很满，不愿意拿一些地给地铁来做，建设上有一些困难，我们跟地铁接触，我们愿意投资兴建这样一个出口，直接接入到项目的地下室，这样解决了地铁总公司的寻找出口的困难。所以我们把我们项目叫为什么新中关，新，我们觉得代表一种新的概念新的发展，中代表中心区，我们在北京西部中心区，关我们在关口的位置，人流必然通过地铁交汇站去广场，中关跟中关村有一点相似，GATEWAY，又是网络用词，同时又是建筑用词，门户。

新中关建筑五列是峰系列的物业，为什么开发综合体呢？实际上也是取决于刚才对整个城市的分析，如果中关村定位科技园区，在这里就是盖一些简单的写字楼研发中心，中关村以后必然是城市中心区，如果是城市中心区就是城市生活的聚集，就是城市商品的交易的聚集地，人生活、办公、交流的聚集地。根据我们的分析，中关村恰恰缺乏综合物业，包括西区政府的规划大量都是写字楼，而且都是一个独立的写字楼，希望把它打造成很多企业的总部，但是试想150万人在里边办公，如果白天在这里办公，晚上都走了，没有人在这儿消费，没有人在这儿生活，这个区域就不是好的中心区，反例大家都听过的，最典型就是洛杉矶，我去了一次，那个中心区没办法呆，到晚上洛杉矶的中心区就是鬼城，都是黑人，今天可能没有洛杉矶的朋友。确实给旅游者很不安全的印象。我们的中心区，中国还是很安全的，所以我们的中心区必然要吸取原来老外中心区的问题，我们定位是一个峰的物业，是一个综合的开发。

首先我们的写字楼把它叫独具峰芒，为什么叫独具峰芒的，因为我们的建筑体形很特别的，在设计中有一个形象的比喻，叫剥开的橘子，为什么做成四个体块呢，其中三个蓝颜色是写字楼，黄颜色是酒店式公寓，下边的商业部分是红颜色，叫SHOPPING MALL，首先我们对城市的尊重，因为这个角针对的就是中关村雕塑，所以我们把雕塑作为对景引入到整个建筑体当中去的。写字楼的平面就像剥开的橘子，有三个是写字楼，写字楼是系统工程5A写字楼解决空调的问题，空调最大的问题内区和外区，传统写字楼是方盒子，为什么叫四管式的，因为外区到夏天的时候，外区要制冷，内区未必要供热，但是在冬天的时候外区供热的时候，内区供冷的，夏季给冷太高，出现内区补热的情况，为什么像一个橘子一样，加热外表区达到一定温度，必然要制冷，四管制某种情况是浪费，但是我们这样做就解决了这个问题。剥开之后解决另外的区域有同样的温度，解决热的问题。同时解决景观的问题，写字楼，像国贸等电梯的时候，在最核心的区域，当非典来的时候，核心区的通风是最差的，国贸很多家要求物业把窗户改成可开启的，因为之前不可开启的。电梯厅没办法改变，天天恰恰非典传染的区域，我们区域在非典之后设计的，我们提出一个新的概念，电梯厅是剥开的，这样可以直接通风的。

第二个物业的部分是SHOPPING MALL，我们叫CITY MALL北京建很多的SHOPPING MALL，大多四环和五环边上，吸取北美的概念，北美人都是开车，需要大型的SHOPPING MALL，一家人开车去一天什么都解决了，实际上中国现在不需要，亚洲是人口非常密集的城市，典型的就像香港东京，它需要的未必是引到很大的城市边缘地区去消费，一个经济有没有到这个阶段，第二个，我们这样一个密集的城市都到周边消费带来很大的问题。CITY MALL城市当中的生活的，每一天都会体验的城市，生活而不是周末开车要去的消费的生活，这种生活在香港或者东京生活的人都会熟悉，每天去办公室下面有一个SHOPPING MALL，城市生活本身就是24小时的，我们体委一个概念CITY MALL。地下有两个通道，往南边就是连接黄庄地铁交汇站，是亚洲最大的暗挖，城市交通不堪重负，明挖，黄庄路口四边交通截断，大家想象是什么样的情况，影响几十万人生活和出行，采取暗挖，人流量非常大，过去像西直门和建国门比较乱，因为交通量比较大，但是纯粹交通面积是两万平米，起很好的分流的作用。地下的安排，商业空间怎样和建筑文化结合，实际上离不开商用上的考虑，没有商业上的考虑，这个东西将来没有办法成立的。我们地下商业规划首先我们在西侧规划很大的国际影院，为什么放在这一侧，因为这一侧是人流尽端，放一个国际应援，我们跟美国的时代华纳谈判到了最后的阶段，在最近签定协议，这个地方比如说是华纳国际水准的电影厅往北解决到西区，在东边实际上有很好的人流集散的广场，地下停车区有另外的广场，把地下的商业空间打造成空间的序列，人进来以后小主题的空间，一直到连接到国际影院的前厅，前厅是电影主题的，可以搞一些电影的签发活动，这里有一些图片的解释，东边放另外一个商业的运营方式，把主力店放在关键的位置上，用一些序列的空间，把其余空间串起来。地下除了主力店还有很多的餐饮，地下因为是商业空间两层高，在东边还有下沉广场，把地铁站人出来之后可以直接先到下沉广场，这是利用电影厅的夹层，国际上的电影厅层高要求9.8米，我们给我们的合作方提供的空间是9.8米的空间。我们有一个下沉广场，这样解决分散的问题，也使地铁入口更多和城市空间结合起来，这边也是一些图片。

在关键的位置安排一些主力店。中心区有两部电梯，形成一个集散广场。

这是地面上的情况，北侧是刚才提到的西区的广场，东边就是雕塑，我们有两个尺度非常宜人的广场，一个是东边的广场，一个是西边的小广场，我们用一个购物通道把它连接起来，这实际上是整个项目空间上的概念。北京不缺很大很宽的广场，像天安门，包括北侧西区的广场，这种广场都是搞活动、演出、聚会很好的场所，但是人真的享受城市空间的时候，你需要一些尺度非常宜人小的广场。所以我们这里的广场就是真的让人休息，比如喝咖啡、逛街、休息的广场，是对整个城市大的生态的补充，同时它又和我们的商用物业功能要求结合起来，因为这样的广场它能够留住客流，因为我是开发商，我以前也做过建筑师，建筑空间一定要跟商用目的结合起来，才会有生命力，最后才会存在，否则建筑师设计再漂亮的空间，最后都会被开发商改掉，所以最后变成建筑师骂开发商，反过头来建筑师要考虑的问题，我们是不是设计的是真正的商用空间。

 在楼上看得见城市风景的CITY MALL。MALL就是林荫道的意思，是现行的空间，我们现行空间就像香蕉一样，中部放大有一个广场，这个地方是我们可以搞促销的活动，又跟商业目的结合起来。东侧角度对着城市的雕塑，跟城市的对话是非常清晰的。在西侧我们安排的都是餐饮空间，餐饮可以看到另外一个广场，每个人交流和沟通充分利用起来。这是三层。大概的概念和二层一样的。

 四层安排一些儿童用品和家居用品和主题餐厅。我们的业态规划很清晰，我们在一层的时候，所有都是国际一线的品牌店另外安排两个非常好的咖啡厅或者星巴克这样的品牌，人们在这里享受非常纯净的购物氛围，和地下不一样，地下是全天候的空间，地上是很安静的品牌，另外可以喝到最好的咖啡最好的饮料，可以谈生意。二层和三层延续了主题，但是同时安排很好的品牌。四层就是家居，大家知道上海的新天地，大家可以看到家居生活主题的东西，能够和餐饮和服装时装能够组成一个非常人性化的社区。整个室内空间我们安排的是非常地舒适，我们叫中心区购物天堂，所以我们的室内设计是非常放松的空间。